[비즈한국] Trong bối cảnh thị trường bất động sản suy thoái kéo dài, các số liệu cho thấy giao dịch căn hộ siêu cao cấp tại Hàn Quốc vào năm ngoái đã tăng gấp khoảng 1,6 lần so với năm trước đó. Giá căn hộ cao nhất, vốn chỉ dừng lại ở mức 10 tỷ won cho đến năm 2023, đã vượt mốc 20 tỷ won trong năm ngoái, thiết lập một kỷ lục giá mới. Trong khi đó, khoảng cách giữa nhóm 20% căn hộ có giá cao nhất và 20% căn hộ có giá thấp nhất tại Hàn Quốc đã lên tới 11 lần, mức cao nhất từ trước đến nay, cho thấy sự phân hóa đang ngày càng trầm trọng.
Theo phân tích của BizHankook vào ngày 30 dựa trên hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, tổng cộng có 406 căn hộ tại Hàn Quốc được giao dịch với giá từ 5 tỷ won trở lên vào năm ngoái, tăng 253 căn (165%) so với năm trước. Trong đó, số căn hộ từ 5 tỷ won đến dưới 10 tỷ won là 384 căn, tăng 236 căn (159%); phân khúc từ 10 tỷ won đến dưới 15 tỷ won là 18 căn, tăng 14 căn (350%); và phân khúc từ 15 tỷ won đến dưới 20 tỷ won là 2 căn, tăng 1 căn (100%). Đặc biệt, năm nay đánh dấu lần đầu tiên trong lịch sử giao dịch bất động sản Hàn Quốc xuất hiện 2 căn hộ được giao dịch với giá trên 20 tỷ won.
Tất cả các căn hộ được giao dịch trên 5 tỷ won vào năm ngoái đều nằm ở Seoul. Xét theo khu vực, quận Gangnam đứng đầu với 211 giao dịch siêu cao cấp, tiếp theo là quận Seocho với 131 giao dịch, quận Yongsan 38 giao dịch, quận Seongdong 19 giao dịch, quận Yeongdeungpo 6 giao dịch và quận Songpa 1 giao dịch. Xét theo từng khu phức hợp, Banpo Xi ở quận Seocho, Seoul là nơi có nhiều giao dịch trên 5 tỷ won nhất (34 giao dịch). Nếu tính riêng các giao dịch từ 10 tỷ won trở lên, Nine One Hannam ở quận Yongsan, Seoul dẫn đầu với 5 giao dịch.
Căn hộ ghi nhận giá giao dịch cao nhất năm 2024 là Nine One Hannam ở quận Yongsan, Seoul. Vào tháng 7 năm ngoái, một căn hộ có diện tích sử dụng 273㎡ đã được bán với giá 22 tỷ won, phá vỡ kỷ lục giá giao dịch căn hộ cao nhất từ trước đến nay. Kỷ lục trước đó cũng thuộc về cùng khu căn hộ này với một căn có diện tích 274㎡ được giao dịch trước đó một tháng, nhưng mức giá mới đã vượt qua kỷ lục cũ tới 2 tỷ won. Trước Nine One Hannam, căn hộ giữ kỷ lục cao nhất là Parc Hannam nằm gần sông Hàn với diện tích 269㎡, được giao dịch với giá 18 tỷ won vào tháng 8 năm 2023.
Nine One Hannam là khu căn hộ được DS Hannam, công ty cháu của Daishin Securities003540, xây dựng trên khu vực từng là khu nhà ở của quân đội Mỹ tại Hàn Quốc. Khu phức hợp bao gồm 9 tòa nhà (341 căn hộ) với quy mô từ 4 tầng hầm đến 9 tầng nổi, được hoàn thành vào tháng 11 năm 2019. Vào thời điểm mở bán năm 2018, để tránh quy định về trần giá bán, chủ đầu tư đã áp dụng phương thức "cho thuê 4 năm rồi mới bán" và bắt đầu cho cư dân chuyển đến từ năm sau đó. Theo lịch trình, việc chuyển đổi sang sở hữu chính thức phải diễn ra vào năm 2023, nhưng do gánh nặng thuế tăng cao vì thuế bất động sản doanh nghiệp và sự gia tăng của giá nhà công bố, chủ đầu tư đã bắt đầu mở bán sớm vào tháng 3 năm 2021. Giá chuyển đổi được cho là ở mức trung bình khoảng 61 triệu won mỗi 3,3㎡.
Ngoài ra, danh sách 10 căn hộ có giá giao dịch cao nhất năm nay bao gồm: Acro River Park ở quận Seocho, Seoul diện tích 235㎡ (tháng 8, 18 tỷ won), Parc Hannam ở quận Yongsan, Seoul diện tích 269㎡ (tháng 10, 17 tỷ won), Acro Seoul Forest ở quận Seongdong, Seoul diện tích 198㎡ (tháng 7, 14,5 tỷ won), PH129 ở quận Gangnam, Seoul diện tích 274㎡ (tháng 12, 13,8 tỷ won), Nine One Hannam ở quận Yongsan, Seoul diện tích 244㎡ (tháng 4, 12 tỷ won), Hannam The Hill ở quận Yongsan, Seoul diện tích 240㎡ (tháng 4, 12 tỷ won), và Hyundai đợt 7 ở Apgujeong-dong, quận Gangnam, Seoul diện tích 245㎡ (tháng 3 và tháng 6, mỗi căn 11,5 tỷ won).
Trong số các căn hộ cũ đã xây dựng trên 20 năm, căn hộ Hyundai tại Apgujeong-dong, quận Gangnam, Seoul được bán với giá cao nhất. Căn hộ Hyundai đợt 7 diện tích 245㎡, hoàn thành năm 1979, đã đạt mức giá cao nhất của khu này khi được bán với giá 11,5 tỷ won vào tháng 3 và tháng 6 năm ngoái. Ngoài ra, các căn hộ khác như Hyundai đợt 1 diện tích 196㎡ (tháng 7, 2 căn giá 9 tỷ won; tháng 4, giá 8,9 tỷ won) và Shin-Hyundai đợt 11 diện tích 183㎡ (tháng 11, giá 8,6 tỷ won) thuộc khu vực căn hộ Apgujeong đã có 137 căn (chiếm 34% tổng số) lọt vào danh sách các căn hộ được giao dịch trên 5 tỷ won trong năm nay.
Khu căn hộ Apgujeong hiện được coi là dự án tái thiết lớn nhất Hàn Quốc. Chính quyền Seoul đã xây dựng khu căn hộ Apgujeong dọc theo bờ sông Hàn ở quận Gangnam vào những năm 1970 để thúc đẩy nguồn cung nhà ở. Sau đó, các căn hộ như Hyundai (đợt 1-14), Miseong (đợt 1-2) và Hanyang (đợt 1-8) đã được xây dựng dày đặc. Phần lớn các tòa nhà này đã trên 40 năm tuổi, hiện đang được chia thành 6 khu vực để xúc tiến tái thiết. Căn hộ Hyundai đợt 7, vốn ghi nhận mức giá cao nhất cho nhà ở cũ năm ngoái, thuộc khu vực Apgujeong 3, nơi có quy mô lớn nhất. Dự kiến trong năm nay, khu Apgujeong 2 và 3 sẽ bắt đầu quy trình lựa chọn nhà thầu xây dựng.
Giá căn hộ đang có xu hướng phân hóa sâu sắc. Theo khảo sát xu hướng giá nhà ở của KB Real Estate, hệ số phân vị giá nhà ở (5-quintile ratio) của căn hộ trên cả nước vào tháng 12 năm ngoái đã đạt 11 lần. Đây là mức cao nhất trong vòng 14 năm kể từ tháng 12 năm 2008 (8,1 lần), thời điểm bắt đầu thống kê số liệu liên quan. Hệ số phân vị giá nhà ở là giá trị thu được khi chia trung bình của 20% căn hộ giá cao nhất (nhóm 5) cho trung bình của 20% căn hộ giá thấp nhất (nhóm 1). Hệ số này càng lớn đồng nghĩa với việc khoảng cách giá giữa nhà ở cao cấp và nhà ở giá rẻ càng lớn.