[비즈한국] Deogyang-gu tiếp giáp với Seoul và vốn là một vị trí giao thông huyết mạch từ thời Joseon. Nơi đây bao gồm khu vực Wondang, trung tâm cũ của Goyang-gun, nơi các di sản lịch sử lâu đời cùng tồn tại với các thành phố mới được phát triển gần đây. Đặc biệt, sau khi Goyang được nâng cấp lên thành phố, Deogyang-gu đã trải qua quá trình phát triển đô thị mạnh mẽ và trở thành khu vực cư trú trọng điểm của vùng thủ đô.
Sự phát triển hiện đại của Deogyang-gu có thể chia làm ba giai đoạn chính: giai đoạn 1 là phát triển khu Hwajeong vào giữa những năm 1990, giai đoạn 2 là thành phố mới Samsong vào những năm 2010 và giai đoạn 3 là thành phố mới Changneung hiện đang chuẩn bị mở bán chính thức. Quá trình phát triển theo từng giai đoạn này đã biến Deogyang-gu thành một khu vực tăng trưởng bền vững, và chiến lược đầu tư cũng cần thay đổi tùy theo từng giai đoạn.
Giai đoạn 1: Khu Hwajeong – Đầu tư vào chung cư cũ và tái thiết
Khu Hwajeong được xây dựng vào giữa những năm 1990 đã trở thành khu dân cư tiêu biểu của Deogyang-gu. Mạng lưới giao thông lấy ga Hwajeong làm trung tâm đã được thiết lập tốt, cùng với đó là các cơ sở thương mại lớn và cơ quan công quyền mọc lên, giúp cải thiện đáng kể môi trường sống.
Tuy nhiên, nhiều khu chung cư tại Hwajeong đã có tuổi thọ trên 20 năm và đang dần xuống cấp. Do đó, các khu chung cư có tiềm năng tái thiết đang thu hút sự chú ý. Gần đây, với việc thảo luận về khả năng áp dụng "Đạo luật đặc biệt về các thành phố quy hoạch cũ", khả năng thúc đẩy các dự án cải tạo và tái thiết đang ở mức cao. Vì vậy, chiến lược mua lại chung cư cũ tại Hwajeong để chờ đợi tái thiết hoặc cải tạo dài hạn được coi là một phương án khả thi.
Giai đoạn 2: Thành phố mới Samsong – Đầu tư vào chung cư mới vừa phải (Jun-sinchuk) bị định giá thấp
Thành phố mới Samsong được phát triển mạnh mẽ vào những năm 2010 và là khu vực nâng giá trị bất động sản của Deogyang-gu lên một tầm cao mới. Với vị trí xoay quanh ga Samsong và ga Wonheung, thành phố mới này có khả năng kết nối tuyệt vời với Seoul, đồng thời sở hữu cơ sở hạ tầng cuộc sống vượt trội nhờ các trung tâm thương mại lớn như Starfield Goyang, IKEA và Lotte Outlet.
Dù vậy, thành phố mới Samsong vẫn là một khu vực bị định giá thấp. Mặc dù kết nối với Seoul tốt, nhưng so với khu Hwajeong hiện hữu, nơi đây vẫn bị đánh giá là thiếu hụt các tiện ích văn hóa và thương mại. Tuy nhiên, sự định giá thấp này lại có thể trở thành cơ hội đầu tư. Nhiều khu chung cư mới tại Samsong đã hoàn thiện thủ tục nhập cư trong vài năm gần đây, nhu cầu ở thực đang tăng đều đặn, và giá có tiềm năng tăng mạnh nếu khả năng kết nối với Seoul được nhấn mạnh thêm trong tương lai.
Đặc biệt, giá trị của thành phố mới Samsong đang có khả năng được đánh giá lại cùng với việc khai trương tuyến đường sắt cao tốc GTX-A. Nếu mạng lưới giao thông được cải thiện trong tương lai, giá cả tại đây dự kiến sẽ không hề thua kém một số khu vực tại Seoul. Do đó, đây có thể là thời điểm tốt để mua lại những căn hộ đang bị định giá thấp tại Samsong.
Giai đoạn 3: Thành phố mới Changneung – Đầu tư đón đầu thành phố mới
Thành phố mới Changneung là khu vực đang được phát triển theo chính sách thành phố mới giai đoạn 3 của Chính phủ và hiện đang chuẩn bị cho đợt mở bán chính thức. Với vị trí gần Seoul cùng kế hoạch xây dựng khu phức hợp dân cư - thương mại quy mô lớn, việc xây dựng ga Changneung trên tuyến GTX-A dự kiến sẽ cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận đến Gangnam và các trung tâm đô thị chính.
Hiện tại, thành phố mới Changneung đang ở giai đoạn phân phối ban đầu nên giá tương đối rẻ. Tuy nhiên, khi quá trình nhập cư bắt đầu sau đợt mở bán chính thức, giá bất động sản tại khu vực này nhiều khả năng sẽ tăng vọt. Đặc biệt, việc kết nối với các khu Hwajeong và Samsong hiện có dự kiến sẽ thúc đẩy sự phát triển cân bằng cho toàn bộ Deogyang-gu.
Thành phố mới Changneung có tiềm năng rất cao để phát triển thành khu dân cư trọng điểm của vùng thủ đô theo kế hoạch của chính phủ. Vì vậy, những người có nhu cầu ở thực đang cân nhắc đăng ký mua nhà cần ưu tiên xem xét khu vực này. Ngoài ra, vì chi phí đầu tư ban đầu có khả năng thấp trong một khoảng thời gian sau khi mở bán, đây cũng có thể là cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư kỳ vọng vào chênh lệch giá ngắn hạn.
Deogyang-gu đang không ngừng phát triển với ba trục chính là khu Hwajeong, thành phố mới Samsong và thành phố mới Changneung. Đây là một khu vực cho phép thực hiện nhiều chiến lược đầu tư đa dạng, từ khả năng tái thiết chung cư cũ, tiềm năng tăng giá của các chung cư mới, cho đến đầu tư đón đầu tại thành phố mới.
Đặc biệt, cùng với kế hoạch mở rộng mạng lưới giao thông vùng thủ đô của chính phủ, việc khai trương tuyến GTX-A dự kiến sẽ là cú hích lớn cho toàn bộ thị trường bất động sản Deogyang-gu. Do đó, việc xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn tập trung vào những khu vực có cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông đang được cải thiện là rất quan trọng.
Khi thành phố mới Changneung bắt đầu đón cư dân, môi trường sống của Deogyang-gu sẽ càng được cải thiện và giá trị bất động sản của toàn bộ quận khả năng cao sẽ tăng lên. Vì vậy, đây có thể chính là thời điểm tối ưu để đầu tư vào Deogyang-gu.
Tóm lại, Deogyang-gu đang phát triển thành khu dân cư trọng điểm ở phía Tây Bắc thủ đô thông qua các giai đoạn từ Hwajeong (giai đoạn 1), Samsong (giai đoạn 2) đến Changneung (giai đoạn 3). Với sự phát triển liên tục và hạ tầng được mở rộng, đây là nơi rất đáng mong đợi trong 10 năm tới.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng giữ chức Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Pashong's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ, chỉ những nơi tăng giá mới tăng giá (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.