[비즈한국] Gần đây, thị trường bất động sản tại thành phố đặc biệt Sejong đã chứng kiến một cơn sốt đăng ký mua nhà chưa từng có. Chỉ với 3 căn hộ được đưa ra trong đợt mở bán không phân loại (moosunwi), đã có 1,2 triệu người đổ xô vào đăng ký chỉ trong vòng hai ngày. Đây không chỉ đơn thuần là cơn sốt "xổ số nhà ở", mà còn có thể được coi là một tín hiệu mạnh mẽ cho thấy giá trị của thành phố Sejong vẫn còn nguyên vẹn.
Thời gian qua, thị trường bất động sản Sejong đã không tránh khỏi xu hướng giảm trong bối cảnh trầm lắng chung. Khối lượng giao dịch sụt giảm, lượng căn hộ chưa bán được gia tăng và giá giảm ở một số khu vực đã lan truyền quan điểm tiêu cực rằng “bất động sản Sejong đã hết thời”. Tuy nhiên, kết quả của đợt đăng ký mua nhà lần này đã trở thành bước ngoặt xóa tan những lo ngại đó trong chớp mắt.
Liệu lựa chọn của 1,2 triệu người tham gia đợt đăng ký này có ý nghĩa gì? Đó đơn thuần là hành động đầu cơ nhằm tìm kiếm chênh lệch giá, hay là phản ứng tích cực của những người có nhu cầu thực sự tin tưởng vào khả năng tăng trưởng dài hạn của Sejong? Thông qua sự kiện này, chúng ta có thể khẳng định lý do tại sao cần phải chú ý đến Sejong một lần nữa.
Thứ nhất, 1,2 triệu người đã chứng minh cho một vị thế "đang sống" của Sejong.
Trong thị trường bất động sản, vị trí là yếu tố quan trọng nhất. Dù dự án có tốt đến đâu mà vị trí không thuận lợi thì giá trị cũng không thể duy trì. Kể từ khi thành lập vào năm 2012, Sejong đã không ngừng củng cố vai trò là thành phố hành chính đa chức năng, và hiện vẫn đang tiếp tục phát triển thông qua việc xây dựng tòa nhà Quốc hội tại Sejong, di dời thêm các cơ quan hành chính và thu hút doanh nghiệp. Tỷ lệ cạnh tranh lần này không phải là một sự kiện nhất thời, mà cần được xem là minh chứng một lần nữa cho lợi thế vị trí mà Sejong sở hữu.
Sejong vẫn là thành phố được quy hoạch bài bản nhất cả nước, sở hữu cơ sở hạ tầng ở mức cao nhất nếu không tính đến khu vực thủ đô Seoul. Mạng lưới giao thông lấy BRT (hệ thống xe buýt nhanh) làm trọng tâm, môi trường sống tiện nghi và các cơ sở giáo dục chất lượng cao là những yếu tố liên tục thu hút nhu cầu thực cư trú.
Nhu cầu bùng nổ trong đợt đăng ký lần này chứng minh rằng những ưu thế về vị trí đó chưa bao giờ mất đi. Việc đánh giá thị trường chỉ dựa trên biến động giá đơn thuần là có hạn chế. Khi xem xét khả năng tăng trưởng dài hạn, thị trường bất động sản Sejong vẫn nắm giữ tiềm năng rất lớn.
Thứ hai, việc có thể chênh lệch giá 400 triệu won cho thấy Sejong vẫn ẩn chứa "phí bảo hiểm" (premium).
Một lý do khác khiến đợt đăng ký này trở nên nóng sốt chính là "khoảng chênh lệch giá". Giá bán được ấn định dựa trên mức giá năm 2017 là từ 302 triệu đến 321 triệu won cho loại diện tích 84㎡, và 399 triệu won cho loại 105㎡. Tuy nhiên, khi các căn hộ cùng diện tích trong cùng dự án được giao dịch ở mức 638 triệu won (84㎡) và 800 triệu won (105㎡) vào tháng 12 năm ngoái, nó đã trở thành một đợt "xổ số nhà ở" đảm bảo mức chênh lệch ít nhất từ 300 đến 400 triệu won cho người trúng giải.
Cơn sốt đăng ký mua nhà dựa trên chênh lệch giá thực tế không phải là hiện tượng mới. Nhưng lý do trường hợp này thu hút sự chú ý là vì dù thị trường bất động sản Sejong đã trầm lắng trong 1-2 năm gần đây, tỷ lệ cạnh tranh như vậy vẫn xuất hiện. Điều này có nghĩa là ngay cả khi Sejong có chịu điều chỉnh ngắn hạn, thì về dài hạn, thị trường vẫn có dư địa tăng giá đầy đủ. Nếu thị trường hoàn toàn suy thoái, sẽ chẳng có lý do gì để nhiều người đăng ký đến thế.
Thay vì coi đây là nhu cầu đầu cơ, nên nhìn nhận nó là sự lựa chọn hợp lý của các nhà đầu tư và người có nhu cầu thực, những người đã tái xác nhận giá trị của Sejong. Thông qua đợt đăng ký này, Sejong đã chứng minh rằng đây là "khu vực vẫn có giá trị ngay cả sau khi bong bóng đã vỡ".
Thứ ba, kế hoạch đạt dân số 800.000 người vào năm 2040 cho thấy tương lai của Sejong vẫn là "đang trong tiến trình".
Sejong không chỉ là một nơi cư trú đơn thuần. Đây là nơi tập trung các chức năng hành chính trọng yếu của Hàn Quốc và sẽ phát triển thành điểm tựa chính để phân tán vai trò của khu vực thủ đô trong tương lai. Đặc biệt, theo "Quy hoạch cơ bản đô thị năm 2040", Sejong đang tiến hành mở rộng các khu công nghiệp và mạng lưới giao thông với mục tiêu đạt quy mô dân số kế hoạch hơn 800.000 người.
Ngoài các cơ quan hành chính hiện có, Sejong đang triển khai kế hoạch di dời một số chức năng của Quốc hội. Điều này sẽ trở thành động lực nâng cao hơn nữa tầm quan trọng về kinh tế và chính trị của Sejong, đồng thời tạo ra khả năng hình thành các cụm hành chính - chính trị - kinh tế.
Khi nhà ga KTX Sejong (đang được thảo luận) được đưa vào khai thác, khả năng tiếp cận với Seoul sẽ được tăng cường, hứa hẹn tạo ra tác động tích cực đến thị trường bất động sản nhà ở và thương mại.
Các khu công nghiệp công nghệ cao liên tục được xây dựng. Sejong đang phát triển thành một thành phố mới tập trung vào CNTT, sinh học và công nghệ cao chứ không chỉ là một thành phố hành chính đơn thuần. Việc tạo ra công ăn việc làm và gia tăng nhu cầu nhà ở theo đó là điều tất yếu.
Mạng lưới giao thông công cộng đang được hoàn thiện. Hệ thống BRT và mạng lưới kết nối đường sắt vùng đang được mở rộng liên tục, tăng cường hệ thống giao thông kết nối giữa bên trong và bên ngoài thành phố Sejong.
Khi xem xét các yếu tố này, khả năng rất cao là hiện tại chính là thời điểm tốt nhất để gia nhập thị trường Sejong. Đây chính là lý do cần phải tiếp cận dưới góc độ dài hạn ngay lúc này.
Hãy từ bỏ ảo tưởng rằng "Sejong đã hết thời".
Kết quả của đợt đăng ký mua nhà "Hillstate Sejong River Park" lần này cho thấy một cách trực diện hiện tại và tương lai của thị trường bất động sản Sejong. Dù có thể có những đợt điều chỉnh ngắn hạn, nhưng những lợi thế về vị trí, đặc quyền của thủ đô hành chính, sự gia tăng dân số và việc mở rộng cơ sở hạ tầng của Sejong vẫn đảm bảo tiềm năng tăng trưởng bền vững.
Có thể ngay lúc này giao dịch đang vắng lặng và giá một số dự án có thể giảm. Nhưng nhìn về dài hạn, Sejong là một trong những thành phố được quy hoạch tốt nhất Hàn Quốc và là một trong số ít khu vực được bảo đảm về tương lai. Những người bi quan nên xem xét lại các động lực tăng trưởng tương lai mà Sejong nắm giữ thay vì chỉ chăm chăm vào những biến động ngắn hạn của thị trường.
Kim Hak-ryul, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Pashong's World Exploration" và kênh YouTube "StuTV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryul (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.