[비즈한국] Ngày 12 tháng 2, Chính quyền thành phố Seoul thông báo sẽ chính thức thúc đẩy việc dỡ bỏ quy định tại các khu vực hạn chế giao dịch đất đai (gọi tắt là "quy định hạn chế đất đai"). Động thái này nhằm mục đích xóa bỏ các quy định hạn chế quyền tài sản của công dân và thổi luồng sinh khí mới vào thị trường bất động sản. Cụ thể, thành phố sẽ ngay lập tức dỡ bỏ quy định tại 291 khu chung cư (ngoại trừ Khu phức hợp giao lưu quốc tế gồm Jamsil, Samseong, Daechi và Cheongdam) và 6 khu vực quy hoạch tích hợp nhanh, đồng thời có kế hoạch dần dần loại bỏ quy định này đối với tổng cộng 59 khu vực cho đến năm 2027. Tuy nhiên, 14 khu chung cư đang triển khai tái thiết, các khu vực tái phát triển trọng điểm và các khu vực có nguy cơ đầu cơ cao vẫn sẽ tiếp tục áp dụng quy định hạn chế.
Liệu chính sách "dỡ bỏ một phần" này có thực sự bảo vệ được quyền tài sản của công dân đồng thời ổn định thị trường bất động sản? Tại các khu vực vẫn duy trì quy định, những tranh cãi về việc xâm phạm quyền tài sản theo Hiến pháp và khả năng bóp méo thị trường vẫn tồn tại. Hơn nữa, như chính quyền Seoul đã thừa nhận, các nghiên cứu cho thấy quy định hạn chế đất đai chỉ có tác dụng trong ngắn hạn, còn hiệu quả giảm dần theo thời gian. Hãy cùng phân tích bối cảnh của chính sách này, dự báo tác động sau khi dỡ bỏ và chỉ ra những vấn đề còn tồn đọng của các quy định hiện hành.
Chế độ hạn chế giao dịch đất đai là một công cụ quy định được đưa ra vào cuối những năm 1970 để kiểm soát cơn sốt đầu cơ bất động sản. Bằng cách buộc các giao dịch đất đai và nhà ở quy mô lớn tại các địa điểm dự kiến phát triển hoặc khu vực có nguy cơ đầu cơ phải được phê duyệt trước, chính sách này nhằm chặn đứng nhu cầu đầu cơ và ổn định giá cả. Đặc biệt, kể từ sau những năm 2000, khi làn sóng tái thiết và tái phát triển bùng nổ, quy định này đã được mở rộng áp dụng để ngăn chặn hiện tượng đầu cơ tập trung tại các khu vực cụ thể như Gangnam và Songpa ở Seoul.
Tại các khu vực áp dụng quy định này, người mua nhà bắt buộc phải cư trú thực tế trong 2 năm, và các hành vi đầu tư dựa trên việc cho thuê hoặc thuê lại (gap investment) đều bị cấm. Điều này vượt xa việc kiểm soát giao dịch, mà mang tính chất hạn chế chính việc thực hiện quyền sở hữu. Ví dụ, đối với các khu chung cư dự kiến tái phát triển, việc giao dịch đất đai gần như không thể thực hiện được cho đến khi thành lập liên đoàn, từ đó chặn đứng quyền thực hiện tài sản của cư dân.
Ban đầu, chế độ này đã góp phần nhất định vào việc kiềm chế nhu cầu đầu cơ và ổn định giá cả. Việc đà tăng giá tại khu vực Gangnam vào đầu những năm 2010 chững lại có đóng góp lớn từ quy định này. Tuy nhiên, theo thời gian, hai vấn đề bắt đầu nổi cộm. Thứ nhất, do quy định quá rộng rãi khiến giao dịch bị thu hẹp ngay cả ở những khu vực đã hoàn thành phát triển, làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Thứ hai, nếu dự án tái phát triển bị trì hoãn, thời gian duy trì quy định cũng kéo dài, dẫn đến sự bất mãn của cư dân tăng cao. Chính quyền Seoul cũng đã thừa nhận kết quả nghiên cứu năm 2024 rằng "có hiệu quả trong ngắn hạn nhưng hiệu quả giảm dần về lâu dài".
Trong đợt dỡ bỏ lần này, thành phố Seoul đã đưa ra ba nguyên tắc lớn.
Thứ nhất, loại trừ 14 khu chung cư tái thiết thuộc Khu phức hợp giao lưu quốc tế. Những khu này đã vượt qua kiểm định an toàn và sắp tái thiết, nên thành phố đánh giá cần duy trì quy định do khả năng thu hút nhu cầu đầu cơ cao. Thứ hai, dỡ bỏ ngay lập tức 6 khu vực quy hoạch tích hợp nhanh. Các địa điểm đã hoàn tất phê duyệt thành lập liên đoàn sẽ được dỡ bỏ vì đã có cơ sở pháp lý. Thứ ba, dỡ bỏ tuần tự 59 khu vực cho đến năm 2027 dựa trên thời điểm hoàn thành phê duyệt thành lập liên đoàn.
Mặt khác, đối với các khu tái phát triển trọng điểm như Apgujeong, Yeouido, Mok-dong, Seongsu-dong cùng 34 khu tái phát triển công cộng và 14 khu quy hoạch tích hợp nhanh trong vùng nóng đầu cơ, quy định vẫn được duy trì cho đến khi khả năng đầu cơ giảm xuống sau khi phê duyệt kế hoạch quản lý xử lý.
Việc dỡ bỏ lần này xuất phát từ yêu cầu mạnh mẽ của xã hội dân sự. Tại "Hội thảo đối thoại về cứu vãn dân sinh bằng cách nới lỏng quy định" do Thị trưởng Oh Se-hoon chủ trì vào tháng 1, người dân đã kêu gọi: "Hãy bãi bỏ quy định hạn chế đất đai xâm phạm quyền tài sản". Trên thực tế, tại các khu vực bị chỉ định, các khiếu nại do bị hạn chế chuyển chỗ ở và khó khăn trong việc định đoạt tài sản đã diễn ra thường xuyên. Tiếp thu những ý kiến này, thành phố Seoul cho biết sẽ "chuyển đổi từ quy định diện rộng sang quy định chọn lọc để bảo vệ quyền tài sản của công dân".
Ở một khía cạnh khác, có thể thấy đây là một sự thỏa hiệp chính sách xuất phát từ lo ngại về sự bất ổn của thị trường bất động sản. Ngay cả sau khi dỡ bỏ, chính quyền Seoul vẫn duy trì thái độ cảnh giác, tuyên bố rằng "nếu nhu cầu đầu cơ nảy sinh, sẽ chỉ định lại ngay lập tức". Điều này cho thấy thành phố đang phải đi trên dây giữa việc ổn định thị trường và bảo vệ quyền tài sản, nhằm chặn đứng nguy cơ quá nhiệt tại các khu vực tiềm năng.
Việc dỡ bỏ quy định dự kiến sẽ dẫn đến sự gia tăng khối lượng giao dịch tại các khu vực được nới lỏng trong ngắn hạn. Đặc biệt, các khu chung cư gần Khu phức hợp giao lưu quốc tế và 6 khu quy hoạch tích hợp nhanh có thể chịu áp lực tăng giá do nhu cầu mua tập trung. Tuy nhiên, điều này lại khá xa rời "sự sống động của thị trường" mà Seoul mong muốn. Thậm chí, nếu các nhà đầu tư tập trung vốn vào các khu vực được dỡ bỏ, có lo ngại rằng khoảng cách với các khu vực vẫn bị giữ quy định (ví dụ: 3 quận khu Gangnam) sẽ càng nới rộng hơn.
Hơn nữa, việc tăng giá do dỡ bỏ quy định hạn chế đất đai có thể dẫn đến tăng giá thuê nhà, gây thêm gánh nặng cho người dân có thu nhập thấp. Cần phải đặt câu hỏi liệu "bảo vệ quyền tài sản" mà Seoul nhấn mạnh có thực sự chỉ đại diện cho lợi ích của một tầng lớp tài sản nào đó hay không.
Điều 23 Hiến pháp quy định "quyền tài sản của mọi công dân được đảm bảo". Tuy nhiên, tại các khu vực vẫn duy trì quy định, tình trạng chủ sở hữu không thể tự do định đoạt đất đai vẫn tiếp diễn. Điều này có khả năng vi hiến vì xâm phạm vào nội dung bản chất của việc thực hiện quyền tài sản. Năm 2022, Tòa án Hiến pháp cũng từng ám chỉ khả năng đưa ra phán quyết vi hiến nếu chế độ hạn chế giao dịch đất đai vượt quá giới hạn hạn chế quyền tài sản.
Chính quyền Seoul dựa vào lý do "ngăn chặn đầu cơ" để khẳng định tính chính đáng của quy định, nhưng tiêu chuẩn đánh giá đầu cơ lại khá mơ hồ. Ví dụ, việc giữ 14 khu chung cư tái thiết trong diện quy định dựa trên căn cứ trừu tượng là "khả năng đầu cơ". Điều này dẫn đến tính tùy tiện trong chính sách và có thể làm tổn hại đến sự ổn định pháp lý.
Thành phố Seoul nhấn mạnh rằng việc dỡ bỏ quy định sẽ "nâng cao tính dự báo cho thị trường bất động sản". Tuy nhiên, việc giới hạn thời điểm dỡ bỏ các dự án quy hoạch tích hợp nhanh vào lúc hoàn tất phê duyệt thành lập liên đoàn lại gây ra sự phân biệt đối xử dựa trên tốc độ triển khai dự án. Những khu vực bị chậm trễ trong việc thành lập liên đoàn sẽ không thể thoát khỏi quy định, dẫn đến tình trạng bất bình đẳng bị cố định hóa.
Ngoài ra, như Seoul đã thừa nhận, hiệu quả của quy định này trong dài hạn là rất nhỏ. Thị trường bất động sản ngày càng phát triển các phương thức né tránh quy định, từ đó tạo ra những vấn đề phức tạp hơn. Suy cho cùng, quy định hạn chế đất đai vẫn chỉ dừng lại ở mức "biện pháp tạm thời" và không phải là giải pháp căn cơ.
Việc Seoul dỡ bỏ quy định hạn chế đất đai chứa đựng mục tiêu tích cực là bảo vệ quyền tài sản của công dân, nhưng những mâu thuẫn trong chính sách và các quy định còn tồn đọng vẫn là bài toán cần giải quyết. Chính quyền Seoul cần giám sát liên tục và chuyển đổi chính sách linh hoạt để đạt được mục tiêu kép là "nới lỏng quy định" và "ổn định thị trường". Đây là thời điểm cần những chính sách cân bằng hơn, không chỉ là xóa bỏ quy định đơn thuần mà còn phải phục hồi niềm tin thị trường và đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Pasyong-ui Sesang Dapsagi" (Chuyến du ký thế giới của Pasyong) và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.