[비즈한국] Tính đến năm 2025, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mới. Tỷ lệ giá thuê nhà (Jeonse) trên giá bán tại các căn hộ trên toàn quốc đã ghi nhận mức 68,0%, mức cao nhất trong vòng 3 năm qua. Đây không chỉ là sự thay đổi đơn thuần về con số, mà còn là tín hiệu quan trọng báo hiệu sự thay đổi về cấu trúc thị trường bất động sản và mở ra những cơ hội đầu tư mới.
Sự gia tăng của tỷ lệ giá Jeonse có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Trong khi một số người coi đây là cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản, thì với sự phân tích tỉnh táo và cách tiếp cận chiến lược, chúng ta có thể tận dụng nó như một cơ hội đầu tư mới. Trong chuyên mục này, tôi sẽ phân tích sâu ý nghĩa của việc giá Jeonse tăng và đề xuất các chiến lược đầu tư bất động sản năm 2025.
Tỷ lệ giá Jeonse là tỷ lệ giữa tiền đặt cọc Jeonse so với giá bán nhà. Ví dụ, nếu giá bán là 1 tỷ Won và tiền đặt cọc Jeonse là 680 triệu Won, thì tỷ lệ giá Jeonse là 68%. Chỉ số này được sử dụng như một chỉ báo dẫn dắt chính của thị trường nhà ở và đóng vai trò quan trọng trong việc dự đoán xu hướng của thị trường bất động sản.
Bốn kịch bản của tỷ lệ giá Jeonse
Có thể có bốn kịch bản trong thị trường có tỷ lệ giá Jeonse tăng.
Thứ nhất, thị trường giá Jeonse tăng, trong khi giá bán giảm hoặc đi ngang. Đây là hiện tượng đang xảy ra tại Seoul và các thành phố lớn, là kết quả của việc thị trường mua bán bị thu hẹp do gánh nặng lãi suất và các quy định về cho vay.
Thứ hai, thị trường giá Jeonse duy trì ổn định, trong khi giá bán giảm. Đây là trường hợp giá bán bị điều chỉnh do suy thoái kinh tế hoặc thay đổi chính sách, dẫn đến tỷ lệ giá Jeonse tương đối tăng lên.
Thứ ba, thị trường cả giá Jeonse và giá bán đều giảm, nhưng giá bán giảm mạnh hơn. Điều này xảy ra khi sự bất ổn của thị trường trầm trọng hơn, khiến cả hai giá đều giảm nhưng giá bán lại chịu mức giảm lớn hơn.
Thứ tư, thị trường cả giá Jeonse và giá bán đều tăng, với biên độ tăng của giá Jeonse lớn hơn. Đây là hiện tượng có thể xuất hiện khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phục hồi, đặc biệt rõ nét ở những khu vực có nhu cầu thuê nhà mạnh.
Tỷ lệ giá Jeonse cho thấy sự khác biệt lớn tùy theo từng khu vực. Ở Seoul, tỷ lệ giá Jeonse tương đối thấp, đây là kết quả của giá bán cao và kỳ vọng về sự tăng giá trong dài hạn. Ngược lại, ở các địa phương, tỷ lệ giá Jeonse tương đối cao, nhưng điều này không nhất thiết đồng nghĩa với giá trị đầu tư cao.
Điều quan trọng không phải là bản thân tỷ lệ giá Jeonse, mà là xác định được những khu vực có giá Jeonse tăng đều đặn. Bởi lẽ, những khu vực này có nhu cầu thực tế mạnh mẽ và khả năng cao sẽ dẫn đến việc tăng giá bán trong dài hạn.
Chiến lược đầu tư tận dụng việc giá Jeonse tăng
Hãy cùng suy nghĩ về các chiến lược đầu tư tận dụng việc giá Jeonse tăng.
Để làm được điều này, cần phải nắm bắt đặc điểm của các khu vực có giá Jeonse tăng. Những khu vực có giá Jeonse tăng ổn định thường có các đặc điểm sau:
Đó là những khu vực có nguồn cung mới hạn chế. Các khu vực có nguồn cung khan hiếm như Gangnam (Seoul), Bundang, Gwacheon có nhu cầu Jeonse luôn được duy trì. Có những khu vực có lượng dân cư đổ về liên tục. Các khu vực như Sejong, Songdo (Incheon), Pangyo - nơi có các doanh nghiệp thu hút đầu tư và lợi thế về giao thông - được dự báo sẽ có nhu cầu Jeonse dài hạn. Ngoài ra còn có những khu vực có cơ sở hạ tầng giáo dục và tiện ích sống xuất sắc. Những nơi có nhu cầu giáo dục mạnh như Mok-dong, Daechi-dong, Haeundae, Suseong-gu cũng có nhu cầu Jeonse ổn định.
Cần phải phân tích các mô hình biến động của tỷ lệ giá Jeonse. Nhìn vào dữ liệu quá khứ, khi tỷ lệ giá Jeonse giảm sâu rồi vượt qua mức cao nhất trước đó, thường là lúc thị trường mua bán bắt đầu phục hồi. Hiện nay, tỷ lệ giá Jeonse đang tăng ở khu vực thủ đô và các thành phố lớn tại địa phương, và ở một số nơi, con số này đang vượt qua mức cao nhất trước đây.
Đặc biệt, các khu chung cư có tỷ lệ giá Jeonse tăng vọt ở Seoul và một số khu vực thuộc Gyeonggi có thể được xem là tín hiệu cho thấy giá trị đầu tư đang tăng lên. Tỷ lệ tăng giá Jeonse càng cao thì nhu cầu cư trú thực tế càng vững chắc, và khả năng thị trường mua bán phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh là rất lớn.
Chiến lược đầu tư cụ thể tận dụng giá Jeonse tăng
Hãy cùng cân nhắc các chiến lược đầu tư cụ thể tận dụng việc giá Jeonse tăng.
Phương pháp nhắm vào các khu chung cư có tỷ lệ giá Jeonse vượt đỉnh cũ. Cần phân tích kỹ hành vi mua bán của các khu chung cư có tỷ lệ giá Jeonse đã vượt qua mức cao nhất trước đó. Những khu chung cư này có khả năng cao sẽ trở thành những khu vực dẫn đầu trong việc tăng giá bán trong tương lai.
Mua vào ở những khu vực có nhu cầu Jeonse mạnh. Cần cân nhắc mua tập trung vào các khu vực có nhiều nhu cầu thuê nhà, đặc biệt là những khu vực gần trường học, gần ga tàu điện ngầm và có căn hộ mới. Những khu vực này có thể kỳ vọng mang lại lợi nhuận cho thuê ổn định cùng với chênh lệch giá bán trong dài hạn.
Chiến lược theo đuổi đồng thời lợi nhuận Jeonse và chênh lệch giá bán. Tại những khu vực có nhu cầu Jeonse vững chắc, chiến lược nhắm tới cả lợi nhuận cho thuê và lãi vốn là rất hiệu quả. Để thực hiện điều này, cần liên tục theo dõi biến động giá bán và xu hướng giá Jeonse theo từng khu vực.
Nắm bắt cơ hội phục hồi sau thời điểm nhập cư ồ ạt cũng là một chiến lược tốt. Nếu một khu vực nhất định dự kiến có lượng lớn người nhập cư (nhận nhà), giá Jeonse có thể giảm tạm thời. Tuy nhiên, khi vấn đề cung ứng ngắn hạn này được giải quyết, giá Jeonse rất dễ tăng trở lại. Có thể tận dụng thời điểm này làm cơ hội mua vào.
Cũng cần cân nhắc rủi ro khi sử dụng tỷ lệ giá Jeonse
Tuy nhiên, luôn cần phải tính đến các rủi ro.
Trước hết, cần cân nhắc sự cân bằng giữa tỷ lệ giá Jeonse và giá trị cư trú thực tế. Việc chỉ dựa vào tỷ lệ giá Jeonse để đưa ra quyết định đầu tư là rất nguy hiểm. Cần cân nhắc tổng thể giá trị cư trú thực tế và khả năng phát triển của khu vực. Ví dụ, ở Seoul, dù tỷ lệ giá Jeonse tương đối thấp nhưng khả năng tăng giá trị trong dài hạn lại cao.
Cần chú ý xây dựng chiến lược liên kết với biến động lãi suất. Những thay đổi trong chính sách lãi suất ảnh hưởng lớn đến thị trường Jeonse. Nếu lãi suất giảm, nhu cầu Jeonse có thể tăng, vì vậy cần có chiến lược dự đoán và ứng phó kịp thời.
Luôn phải lưu ý nguy cơ của cái gọi là "nhà rỗng" (깡통주택 - nhà có giá trị cho thuê/nợ gần bằng hoặc vượt giá bán) nếu tỷ lệ giá Jeonse quá cao. Cần đặc biệt cảnh giác khi tỷ lệ này vượt quá 90%.
Cần ghi nhớ rằng tiêu chuẩn tỷ lệ giá Jeonse ở Seoul và các địa phương là khác nhau. Nghĩa là tỷ lệ giá Jeonse cao ở địa phương không nhất thiết đồng nghĩa với giá trị đầu tư cao.
Cũng cần nhớ rằng giá Jeonse có thể biến động trong ngắn hạn. Đặc biệt ở những khu vực dự kiến có lượng nhập cư lớn, giá Jeonse có thể giảm tạm thời, do đó cần đầu tư với tầm nhìn dài hạn.
Cần liên tục theo dõi các chính sách bất động sản của chính phủ và những thay đổi trong luật liên quan đến thuê nhà. Vì những thay đổi này có thể làm thay đổi đáng kể cấu trúc của thị trường Jeonse.
Trên thị trường bất động sản năm 2025, sự gia tăng của giá Jeonse không phải là khủng hoảng mà là tín hiệu của một cơ hội mới. Sự gia tăng của tỷ lệ giá Jeonse không chỉ là biến động thị trường đơn thuần mà là chỉ số quan trọng cung cấp các cơ hội đầu tư trung và dài hạn.
Tại những khu vực giá Jeonse tăng liên tục, vì dự báo giá bán sẽ phục hồi, nên cần cân nhắc mua vào một cách chiến lược. Tuy nhiên, không nên quyết định đầu tư chỉ vì tỷ lệ giá Jeonse cao. Cần xem xét toàn diện xu hướng tăng ổn định của giá Jeonse, giá trị cư trú thực tế và khả năng phát triển của khu vực.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành và dẫn chương trình trên blog Naver "Chuyến thám hiểm thế giới của Pashong" và kênh YouTube "Stew TV". Ông là tác giả của các cuốn sách: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ giờ chỉ có nơi nào cần tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.