[비즈한국] Thị trường bất động sản trong nước gần đây đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt: trong khi giá nhà tại khu vực Gangnam tăng lên, thì tại các khu vực phía Bắc sông Hàn và vùng ven thủ đô, khối lượng giao dịch và giá cả vẫn giữ ở trạng thái trì trệ. Các yếu tố như áp lực vay vốn tăng do lãi suất cao, bất ổn kinh tế và các chính sách kiểm soát của Chính phủ đang kết hợp lại, làm trầm trọng thêm tình trạng phân hóa trên thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh này, nhu cầu tiếp cận thị trường dựa trên các chiến lược tinh vi hơn của nhà đầu tư và người mua nhà để ở đang ngày càng tăng. Không chỉ dừng lại ở các chiến lược mua bán đơn thuần, thị trường hiện đòi hỏi việc phân tích toàn diện và tìm kiếm các biện pháp ứng phó cụ thể.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng chẩn đoán đặc điểm của thị trường bất động sản hiện nay và xem xét các phương án tìm kiếm chiến lược đầu tư bền vững ngay cả trong thời kỳ suy thoái. Để làm được điều đó, hãy cùng xem xét các xu hướng chính của thị trường và đề xuất các giải pháp chiến lược như: đa dạng hóa danh mục đầu tư, phân biệt rõ mục đích ở và đầu tư, đầu tư tập trung vào dòng tiền, cũng như phân tích chính sách Chính phủ và quản trị rủi ro.
Tình hình thị trường bất động sản khác biệt theo khu vực
Hiện tại, thị trường bất động sản đang có những biểu hiện khác biệt tùy theo khu vực. Khu vực Gangnam vẫn giữ vững giá trị hoặc có xu hướng tăng, điều này có thể giải thích là kết quả của sự kết hợp giữa các yếu tố như hệ thống trường học, giao thông và cơ sở hạ tầng sinh hoạt. Ngược lại, các vùng ven thủ đô đang cho thấy xu hướng giá chững lại hoặc giảm do cung vượt cầu và nhu cầu co hẹp. Đặc biệt, ảnh hưởng từ lãi suất tăng gây áp lực vay nợ lớn đã khiến thị trường nhà ở phân khúc trung bình và thấp bị thu hẹp đáng kể, đồng thời làm giảm sự tham gia của các nhà đầu tư.
Các yếu tố khiến giá tại Gangnam tăng có thể tóm tắt như sau:
Thứ nhất, tính khan hiếm của khu vực Gangnam đóng vai trò là yếu tố cốt lõi cho sự tăng giá liên tục.
Thứ hai, hệ thống trường học và cơ sở hạ tầng giáo dục xuất sắc là yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu bất động sản, góp phần củng cố nhu cầu nhà ở tập trung vào đối tượng người mua thực.
Thứ ba, các dự án tái thiết và tái phát triển chính trong khu vực Gangnam đang được thực hiện tích cực, phản ánh kỳ vọng về sự gia tăng giá trị trong tương lai.
Ngược lại, thị trường bất động sản tại các khu vực ngoại ô thủ đô đang đối mặt với tình trạng cung vượt cầu và vấn đề dân số di cư, dẫn đến khối lượng giao dịch giảm sút và thị trường ngày càng trầm lắng.
Cần triển khai các chiến lược tinh vi như đa dạng hóa danh mục đầu tư
Trong môi trường thị trường này, nhà đầu tư cần thoát khỏi các chiến lược mua bán đơn giản trước đây để áp dụng các chiến lược đầu tư tinh vi hơn. Ở phần tiếp theo, hãy cùng suy ngẫm cụ thể về các chiến lược có thể đối phó hiệu quả với thời kỳ suy thoái của thị trường bất động sản.
Điều cần thiết nhất trong việc ứng phó với thị trường bất động sản giai đoạn điều chỉnh là đa dạng hóa danh mục đầu tư.
Trong một thị trường có tính biến động cao như hiện nay, việc tập trung đầu tư vào một loại hình bất động sản cụ thể có khả năng làm tăng rủi ro. Do đó, cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư. Để thực hiện điều này, nên kết hợp đồng thời việc đầu tư vào các khu vực trọng điểm của Gangnam, đảm bảo các bất động sản tạo ra thu nhập ổn định và đầu tư trung - dài hạn vào các dự án tái phát triển, tái thiết.
Đầu tư vào các khu vực cốt lõi của Gangnam có rủi ro thấp và xác suất thành công cao. Ngay cả trong Gangnam, các bất động sản ở những khu vực chính như Daechi-dong, Banpo-dong, Apgujeong-dong vẫn duy trì nhu cầu cao và dự kiến sẽ có khả năng tích lũy tài sản ổn định trong dài hạn.
Cần cân nhắc việc sử dụng bất động sản tạo dòng tiền. Ngay cả trong thời kỳ suy thoái kinh tế, việc đưa vào danh mục đầu tư các loại hình như officetel nhỏ, cơ sở thương mại, nhà ở đô thị... có thể đảm bảo dòng tiền ổn định là rất cần thiết.
Đầu tư vào các dự án tái phát triển/tái thiết, cải tạo nhà ở, hoặc các khu vực dân cư cũ dự kiến sẽ có giá trị tăng trưởng dài hạn là một lựa chọn đầy hứa hẹn.
Trong thị trường suy thoái, việc phân biệt rõ ràng giữa mục đích mua để ở và mua để đầu tư là rất quan trọng. Bất động sản mua để ở nên được lựa chọn dựa trên khả năng tăng giá trị dài hạn, trong khi bất động sản mua để đầu tư nên tập trung vào những khu vực có tính thanh khoản cao.
Đối với bất động sản để ở, cần chọn vị trí cân nhắc đến cơ sở hạ tầng sinh hoạt, hệ thống trường học và sự gần gũi với nơi làm việc. Với bất động sản đầu tư, tốt nhất nên tập trung vào các khu vực có tính thanh khoản cao (khu vực Gangnam, gần các trung tâm công việc chính của Seoul).
Việc phân tích kỹ lưỡng chính sách Chính phủ và chu kỳ thị trường cũng rất cần thiết. Vì chính sách của Chính phủ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, nên việc phản ứng nhạy bén với những thay đổi về chính sách là rất quan trọng. Việc phân tích cẩn thận các biện pháp cung ứng, chính sách lãi suất, thay đổi thuế... và thiết lập chiến lược đầu tư phù hợp là điều bắt buộc.
Điều quan trọng là phải chọn lọc những khu vực dự kiến sẽ thiếu hụt nguồn cung sau 2~3 năm tới do cắt giảm cung ứng. Cần điều chỉnh thời điểm mua dựa trên thời điểm cắt giảm lãi suất. Có thể tận dụng triệt để các chính sách như ưu đãi thuế cho người mua nhà lần đầu hoặc đăng ký kinh doanh cho thuê nhà.
Không được bỏ qua quản trị rủi ro để chuẩn bị cho sự bất định
Ngoài ra, cần đặc biệt chú ý đến quản trị rủi ro và chiến lược vay vốn, những điều dễ bị bỏ qua. Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn suy thoái, việc quản trị rủi ro vay nợ càng trở nên quan trọng hơn. Hãy thiết lập kế hoạch tài chính dựa trên khả năng biến động lãi suất và xây dựng chiến lược để giảm bớt áp lực trả nợ.
Tận dụng các khoản vay lãi suất cố định để tối thiểu hóa rủi ro tăng lãi suất. Tránh đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức và thiết lập chiến lược vận hành vốn ổn định. Đảm bảo quỹ dự phòng để có thể ứng phó với những biến động thị trường không lường trước được.
Không có nghĩa là thị trường bất động sản đi vào suy thoái thì hoàn toàn không có cơ hội. Trái lại, trong thời kỳ này, luôn tồn tại những cơ hội để chiếm lĩnh các tài sản có giá trị dựa trên những phân tích và chiến lược kỹ lưỡng hơn. Trong khi theo dõi xu hướng tăng giá lấy trung tâm là khu vực Gangnam, cần phải thận trọng thiết lập chiến lược ở thực và đầu tư dài hạn, đồng thời ưu tiên đầu tư vào các khu vực có tiềm năng tăng giá trị trong tương lai như bất động sản dòng tiền, dự án tái thiết, các khu vực phát triển GTX.
Cuối cùng, để đạt được thành công bền vững trên thị trường bất động sản, thay vì chỉ áp dụng chiến lược chạy theo thị trường, việc phân tích dựa trên dữ liệu và tiếp cận chiến lược dựa trên giá trị tương lai là điều thiết yếu. Càng là giai đoạn điều chỉnh thì càng có nhiều cơ hội để sở hữu tài sản giá trị, cần nhận thức rõ điều đó và tìm kiếm chiến lược sinh tồn trên thị trường bất động sản dựa trên những đánh giá thận trọng và có hệ thống.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Khảo sát Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng nhóm tại Ban Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Chuyến thám hiểm thế giới của Pashong" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm tiêu biểu của ông bao gồm: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)"...