[비즈한국] Năm 2025, thị trường bất động sản Hàn Quốc đang đứng ở trung tâm của những biến động và hỗn loạn. Trong khi khối lượng giao dịch tăng vọt và giá cả leo thang tại Seoul cùng một số khu vực thủ đô, thì ở chiều ngược lại, các vấn đề như số lượng căn hộ tồn kho (chưa bán được) tăng cao và tình trạng phân hóa thị trường giữa các vùng miền lại đang ngày càng trầm trọng. Theo đó, khả năng chính phủ áp đặt các biện pháp kiểm soát ngày càng cao, gây ra tâm lý hoang mang và lo âu cho các nhà đầu tư.
Diện mạo hiện tại của thị trường bất động sản và hiện tượng phân hóa
Thị trường bất động sản hiện đang bộc lộ rõ sự phân hóa. Tại các khu vực cao cấp như Gangnam, Seocho và Songpa ở Seoul, lượng hàng bán ra đang cạn kiệt nhanh chóng, đẩy áp lực tăng giá lên cao. Đặc biệt, tại các khu chung cư trọng điểm thuộc 3 quận phía Nam Seoul (Gangnam-gu), cứ mỗi khi có căn hộ được bán ra, giá chào bán lại tăng thêm từ 100 đến 200 triệu won. Hiện tượng này đang lan rộng ra các vùng lân cận như Jamsil, Yeouido và Mok-dong.
Ngược lại, ở các vùng ngoại ô Gyeonggi hoặc các thành phố nhỏ ở địa phương, vấn đề căn hộ không bán được đang trở nên nghiêm trọng. Những khu vực có nguồn cung dư thừa và tâm lý đầu tư ảm đạm vẫn không thể thoát khỏi xu hướng giảm giá. Sự phân hóa cực đoan này khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn lớn trong việc quyết định nên đầu tư vào đâu và như thế nào.
Khối lượng giao dịch tăng vọt và khả năng kiểm soát tín dụng
Gần đây, khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul đang tăng vọt. Dự kiến khối lượng giao dịch căn hộ tại Seoul trong tháng 2/2025 là khoảng 5.600 căn và tháng 3 là khoảng 8.500 căn. Hiện tượng này xảy ra do dòng tiền đổ vào thị trường nhờ duy trì chính sách lãi suất thấp, kết hợp với tình trạng khan hiếm nguồn cung ở một số khu vực và việc bãi bỏ quy định hạn chế giao dịch đất đai.
Đặc biệt, tại các khu vực như Jamsil, nơi đã bãi bỏ quy định hạn chế giao dịch đất đai, giá đang tăng đột biến, dẫn đến khả năng chính phủ can thiệp bằng các biện pháp kiểm soát đang tăng cao. Đứng trước tình trạng thị trường quá nóng, chính phủ không thể khoanh tay đứng nhìn, do đó khả năng áp đặt các biện pháp kiểm soát vay vốn để ngăn chặn nợ hộ gia đình gia tăng đang trở nên mạnh mẽ.
Mức tăng dư nợ vay hộ gia đình trong tháng 2 là khoảng 5 nghìn tỷ won, nhưng dự báo sẽ mở rộng lên mức 7-8 nghìn tỷ won vào cuối tháng 3, khiến khả năng chính phủ đưa ra các biện pháp đối phó ngay lập tức là rất cao. Tuy nhiên, thay vì các biện pháp kiểm soát toàn diện, dự kiến chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp có chọn lọc và cục bộ tại một số khu vực cụ thể.
Bài học từ những biến động thị trường trong quá khứ
Trong vài năm qua, thị trường bất động sản đã lặp lại những mô hình tương tự. Đặc biệt, xu hướng hồi phục bắt đầu từ các khu vực cao cấp như 3 quận phía Nam Seoul vào tháng 5 năm ngoái đã lan rộng dần, nhưng sau tháng 8, do việc thắt chặt các quy định cho vay, các khu vực ngoài Gangnam đã nhanh chóng chuyển sang xu hướng giảm giá. Sau đó, đà giảm dừng lại và giá bắt đầu hồi phục, lấy Gangnam làm trung tâm.
Những ví dụ này để lại bài học quan trọng cho thị trường hiện tại. Khi các quy định mạnh mẽ gây áp lực lên thị trường, rốt cuộc sẽ hình thành cấu trúc mà chỉ những khu vực cao cấp ổn định mới có thể tồn tại. Do đó, cần xây dựng chiến lược đầu tư tập trung vào những khu vực được đảm bảo về giá trị lâu dài.
Bãi bỏ quy định giao dịch đất đai: Cơ hội hay rủi ro?
Sau khi bãi bỏ quy định hạn chế giao dịch đất đai tại Seoul vào đầu năm nay, thị trường đã có sự tăng trưởng đột biến. Hiện tượng tăng giá bắt đầu từ Jamsil và đang lan rộng ra các khu vực bên ngoài Gangnam. Đặc biệt, Jamsil là nơi dẫn đầu đà tăng giá nhờ lượng hàng bán ra nhanh chóng.
Tuy nhiên, một thị trường tăng nóng sẽ làm tăng khả năng chính phủ áp đặt thêm các quy định mới. Hiện nay, thị trường đã bắt đầu có các phương án đối phó với quy định, và trong bối cảnh khả năng vay vốn có thể thay đổi chỉ sau một ngày, đây là thời điểm mà năng lực phán đoán và hành động nhanh nhạy trở nên vô cùng quan trọng.
Triển vọng tại các khu vực giảm giá chính như Songdo, Sejong
Ngược lại, các khu vực từng tăng trưởng mạnh rồi sụt giảm như Songdo và Sejong hiện đang duy trì trạng thái tương đối ổn định, nhưng nếu lãi suất bắt đầu giảm thực sự, khả năng thị trường tái hoạt động trở lại là rất cao. Đặc biệt, từ giữa năm nay, nguồn cung căn hộ mới trong 2 năm tới dự kiến sẽ giảm mạnh, điều này có khả năng thúc đẩy giá thuê nhà (jeonse) và giá mua bán tăng lên. Ngoài ra, giá tại Songdo vẫn ở mức hợp lý so với Seoul và các khu vực thủ đô, nên vẫn có sức hấp dẫn đầu tư về dài hạn.
Chiến lược đầu tư và những lưu ý
Ở thời điểm hiện tại, không nên vội vã chạy theo đám đông để mua đuổi. Tuy nhiên, cần nhớ rằng khủng hoảng có thể biến thành cơ hội, vì vậy cần có phương pháp tiếp cận chiến lược vào các căn hộ mới hoặc những khu vực bị đánh giá thấp nhưng có vị trí tiềm năng.
Nhà đầu tư cần phân tích kỹ lưỡng các yếu tố như so sánh giá cả, các dự án phát triển trong tương lai, lợi thế của từng khu vực và tình hình cung cầu cho thuê. Thay vì nhắm đến lợi nhuận chênh lệch giá ngắn hạn, hãy chọn những khu vực vừa có giá trị an cư, vừa có tiềm năng tăng trưởng theo quan điểm trung và dài hạn.
Chiến lược đầu tư và lưu ý tại thời điểm hiện tại
Khi các quy định từ chính phủ đang cận kề, những nhà đầu tư cần vay vốn nên chủ động hoàn tất việc nộp đơn vay ngay từ bây giờ. Bởi lẽ, sau khi các quy định được ban hành, điều kiện vay vốn có thể trở nên khắt khe hơn đáng kể.
Trong giai đoạn tập trung nhiều quy định, tính an toàn của việc đầu tư vào các khu vực cao cấp sẽ tăng lên. Ngược lại, các khu vực trung và thấp cấp có thể bị ảnh hưởng bởi quy định khiến tính thanh khoản bị suy giảm đáng kể, vì vậy cần hết sức lưu ý. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao khả năng ban hành quy định, đồng thời thực hiện chiến lược chọn lọc những khu vực cao cấp nhưng giá chưa tăng nhiều, hoặc những nơi có khả năng tái thiết, tái phát triển cao.
Tóm lại, thị trường bất động sản Hàn Quốc năm 2025 đang cho thấy tính hai mặt, nơi khủng hoảng và cơ hội cùng tồn tại. Trong khi khối lượng giao dịch và xu hướng tăng giá đang trở nên rõ nét, thì mặt khác, tính không chắc chắn vẫn tồn tại do khả năng kiểm soát từ chính phủ và sự phân hóa khu vực.
Trong tình hình này, điều quan trọng là nhà đầu tư cần trang bị khả năng phân tích thị trường nhanh nhạy, chính xác, chiến lược phân hóa theo khu vực và năng lực ứng phó chủ động trước các quy định tín dụng. Đặc biệt, cần có phương pháp tiếp cận chọn lọc và chiến lược, tập trung vào các khu vực cao cấp có giá trị dài hạn và những nơi có các dự án phát triển tiềm năng.
Bản chất của đầu tư nằm ở việc phân tích kỹ lưỡng và thực hiện thận trọng. Chỉ những nhà đầu tư quan sát chặt chẽ các biến số thị trường như động thái điều tiết của chính phủ, tình hình cung cầu theo khu vực, biến động lãi suất và điều kiện vay vốn, đồng thời kiên định với các nguyên tắc chiến lược trong sự thay đổi của thị trường mới có thể đạt được kết quả thành công. Thông qua việc đầu tư khôn ngoan và kỹ lưỡng như vậy, bạn có thể không bỏ lỡ những cơ hội sắp tới và vượt qua khủng hoảng một cách thành công.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng giữ chức trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver 'Pasion's World Exploration' và kênh YouTube 'StuTV'. Các tác phẩm của ông bao gồm 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối về bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối về đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi đáng mới tăng giá (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', v.v.