Độc quyền
Một nửa số căn hộ tại 'JamSamDaeCheong' lập đỉnh giá mới sau khi Seoul bãi bỏ quy định hạn chế giao dịch đất đai

[비즈한국] #1 Căn hộ tại chung cư Raemian Daechi Palace, quận Gangnam, Seoul, diện tích 84,99㎡, đã được giao dịch với giá 4 tỷ won vào ngày 13 tháng trước, tăng 490 triệu won (14%) so với mức giá cao nhất trước khi bãi bỏ khu vực hạn chế giao dịch đất đai là 3,51 tỷ won (vào tháng 9 năm ngoái).

2 Căn hộ tại chung cư Hillstate khu 1, quận Gangnam, Seoul, diện tích 84,236㎡, đã được bán với giá 3,1 tỷ won vào ngày 6 tháng này, tăng 220 triệu won (8%) so với mức giá cao nhất trước khi bãi bỏ quy định là 2,88 tỷ won (tháng 12 năm ngoái).

3 Căn hộ tại chung cư Cheongdam Xi, quận Gangnam, Seoul, diện tích 82,365㎡, đã chốt giao dịch ở mức 3,75 tỷ won vào ngày 19 tháng trước, tăng 460 triệu won (14%) so với mức giá cao nhất trước khi bãi bỏ quy định là 3,29 tỷ won (tháng 6 năm ngoái).

4 Căn hộ tại chung cư Lake Palace, quận Songpa, Seoul, diện tích 84,82㎡, đã đổi chủ với giá 2,74 tỷ won vào ngày 1 tháng này, tăng 140 triệu won (5%) so với mức giá cao nhất trước khi bãi bỏ quy định là 2,6 tỷ won (tháng 1 năm nay).

Đây là những ví dụ điển hình về việc giá căn hộ tại các khu vực Gangnam, Seoul vừa được bãi bỏ quy định hạn chế giao dịch đất đai đã thiết lập mức cao nhất mới. Theo kết quả điều tra của Bizhankook, chỉ một tháng sau khi Seoul bãi bỏ chỉ định khu vực hạn chế giao dịch đất đai tại Daechi, Samseong, Cheongdam (quận Gangnam) và Jamsil (quận Songpa) - những khu vực gần Khu phức hợp giao lưu quốc tế - giá căn hộ tại đây đã tăng trung bình khoảng 13%. Có 80 giao dịch đã phá vỡ kỷ lục về giá cao nhất trước thời điểm bãi bỏ quy định, chiếm 49% tổng số giao dịch.

Trong tài liệu giải trình về việc giá căn hộ tăng vọt gần đây sau khi bãi bỏ khu vực hạn chế giao dịch đất đai, chính quyền Seoul đã đánh giá mức tăng khối lượng và giá giao dịch thấp hơn con số trên bằng cách đưa cả 14 khu chung cư vẫn chưa được bãi bỏ quy định vào dữ liệu thống kê. Chính vì điều này, nhiều ý kiến chỉ trích cho rằng nhận thức thực tế của chính quyền Seoul hoặc sự minh bạch trong công khai thông tin quyết định chỉ định và bãi bỏ khu vực hạn chế giao dịch đất đai đang có vấn đề.

Thành phố Seoul đã bãi bỏ khu vực hạn chế giao dịch đất đai tại Gangnam vào ngày 13 tháng trước. Đối tượng bao gồm 291 trong số 305 chung cư tại Daechi, Samseong, Cheongdam (quận Gangnam) và Jamsil (quận Songpa), vốn nằm gần Khu phức hợp giao lưu quốc tế. 14 khu chung cư tại các khu vực này đang trong quá trình tái thiết đã bị loại khỏi danh sách bãi bỏ do lo ngại khả năng đầu cơ. Cùng ngày, Seoul cũng bãi bỏ ngay lập tức chỉ định khu vực hạn chế giao dịch đất đai đối với 6 dự án đã hoàn tất thủ tục thành lập hội đồng trong tổng số 123 dự án tái thiết và tái phát triển theo hình thức quy hoạch tích hợp nhanh.

Để xác định ảnh hưởng của việc bãi bỏ quy định đối với giá căn hộ, Bizhankook đã phân tích toàn bộ dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải trong 30 ngày từ ngày 13 tháng trước đến ngày 14 tháng này (tính đến ngày 16). Kết quả cho thấy, trong thời gian này, các giao dịch mua bán căn hộ tại Samseong, Daechi, Cheongdam và Jamsil đã đạt 162 trường hợp, tăng 85 trường hợp (110%) so với 30 ngày trước khi bãi bỏ (từ 14/1 đến 12/2). Kết quả này đã loại trừ 14 khu chung cư tái thiết tại khu vực trên vốn không nằm trong diện bãi bỏ.

Giá mua bán căn hộ tại Samseong, Daechi, Cheongdam và Jamsil đã tăng 13% chỉ sau một tháng. Giá giao dịch trung bình trong 30 ngày sau khi bãi bỏ là 2,75 tỷ won, tăng khoảng 300 triệu won (13%) so với mức giá trung bình 2,44 tỷ won của 30 ngày trước đó. Số lượng giao dịch vượt mức giá cao nhất của cùng căn hộ/diện tích trước khi bãi bỏ là 80 trường hợp, chiếm 49%. Có 76 trường hợp có giá thấp hơn mức cao nhất trước đó, 5 trường hợp bằng giá và 1 trường hợp là giao dịch đầu tiên không có lịch sử giao dịch trước đây.

Những chỉ trích cũng nảy sinh khi cho rằng chính quyền Seoul đã công bố thông tin nhằm giảm nhẹ tác động của việc bãi bỏ quy định. Vào ngày 16, khi đưa ra tài liệu giải trình về việc giá căn hộ tăng vọt, Seoul đã phân tích xu hướng mua bán tại Jamsil, Samseong, Daechi và Cheongdam bao gồm cả 14 chung cư chưa được bãi bỏ. Theo tài liệu, khối lượng giao dịch trong 30 ngày sau khi bãi bỏ là 184, tăng 77 trường hợp (72%) so với 30 ngày trước đó, và giá trung bình tăng 3,7% từ 2,72 tỷ won lên 2,82 tỷ won. Tuy nhiên, dữ liệu này đã bao gồm cả các giao dịch tại các khu vực vẫn bị hạn chế, làm loãng tỷ lệ tăng giá và khối lượng giao dịch thực tế của khu vực được bãi bỏ.

Liên quan đến vấn đề này, một quan chức phòng Quản lý Đất đai thuộc chính quyền Seoul cho biết: "Chúng tôi đang phân tích và nắm bắt biến động giá cả cũng như khối lượng giao dịch tại các khu vực được bãi bỏ hàng ngày. Giá giao dịch trên mỗi mét vuông tại các khu vực này sau 30 ngày bãi bỏ đã tăng khoảng 5%, từ 30,17 triệu won lên 31,6 triệu won. Vì có thể gây ra hiểu lầm là chúng tôi đang giảm nhẹ tác động tăng giá nhà, trong các công bố sau này, chúng tôi sẽ tách biệt dữ liệu phân tích giao dịch thực tế chỉ giới hạn trong các khu vực đã bãi bỏ quy định".

Chế độ hạn chế giao dịch đất đai là hệ thống yêu cầu phải có sự cho phép của người đứng đầu chính quyền địa phương cơ bản khi giao dịch đất đai vượt quá quy mô nhất định tại các khu vực có đầu cơ sôi động, giá đất tăng nhanh hoặc có nguy cơ tương tự. Vì chỉ cho phép mua bán nhà ở với mục đích cư trú thực tế trên 2 năm, nên việc mua nhà kèm theo cho thuê hoặc thuê lại (đầu tư theo kiểu 'gap investment') về cơ bản là không thể. Hiện tại, tổng diện tích khu vực hạn chế giao dịch đất đai ở Seoul là 52,79㎢ (chiếm 9% tổng diện tích), bao gồm 14 chung cư thuộc Khu phức hợp giao lưu quốc tế (1,36㎢) và các dự án tái thiết/tái phát triển chính tại Apgujeong-dong, Yeouido-dong, Mok-dong, Seongsu-dong... (4,58㎢).