[비즈한국] Chính quyền thành phố Seoul vừa đảo ngược quyết định bãi bỏ chỉ định "Khu vực cấp phép giao dịch đất đai" chỉ sau đúng một tháng. Thành phố quyết định mở rộng phạm vi khu vực cấp phép không chỉ bao gồm các khu vực Jam-sil, Sam-seong, Dae-chi và Cheong-dam – những nơi vốn đã được bãi bỏ trước đó – mà còn mở rộng ra toàn bộ các quận Gang-nam, Seo-cho, Song-pa và quận Yong-san lân cận. Quyết định này xuất phát từ nhận định rằng giá căn hộ tại các khu vực đã được bãi bỏ và dọc theo bờ sông Hàn đang có dấu hiệu quá nhiệt, nhưng việc thay đổi chính sách chóng vánh chỉ sau một tháng đã khiến thị trường rơi vào hỗn loạn.
Seoul mở rộng chỉ định lại khu vực cấp phép giao dịch đất đai chỉ sau một tháng
Trước đó, vào ngày 13 tháng trước, Seoul đã bãi bỏ chỉ định khu vực cấp phép giao dịch đất đai tại khu vực Gang-nam. Đối tượng bao gồm 291 trong số 305 khu căn hộ tại Dae-chi, Sam-seong, Cheong-dam (quận Gang-nam) và Jam-sil (quận Song-pa) gần Khu phức hợp giao lưu quốc tế. 14 khu căn hộ đang trong quá trình tái thiết tại đây đã bị loại khỏi danh sách bãi bỏ do lo ngại về đầu cơ. Cùng ngày, Seoul cũng đã bãi bỏ chỉ định đối với 6 dự án tái thiết và tái phát triển đã hoàn tất thủ tục thành lập hội đồng trong số 123 dự án theo kế hoạch tích hợp nhanh.
Sau khi bãi bỏ, khối lượng giao dịch và giá nhà đã tăng vọt, đặc biệt là tại các khu vực này. Theo phân tích của Biz Hankook từ ngày 13 tháng trước đến ngày 14 tháng này (dựa trên dữ liệu khai báo đến ngày 16), số giao dịch mua bán căn hộ tại Jam-sil, Sam-seong, Dae-chi, Cheong-dam đạt 162 giao dịch, tăng 85 giao dịch (110%) so với 30 ngày trước khi bãi bỏ. 90 giao dịch (chiếm 49%) đã phá vỡ kỷ lục về giá trước đó của cùng căn hộ và diện tích. Theo thống kê của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá căn hộ tại Seoul trong tuần thứ 3 của tháng 3 đã tăng 0,25%, nối dài đà tăng trong 4 tuần liên tiếp.
Cuối cùng, quyết định bãi bỏ đã bị đảo ngược chỉ sau một tháng. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông cùng chính quyền Seoul ngày 19 thông báo rằng từ ngày 24 tháng này đến ngày 30 tháng 9, toàn bộ khu căn hộ tại Gang-nam, Seo-cho, Song-pa và Yong-san (110,65 km²) sẽ được chỉ định lại thành khu vực cấp phép giao dịch đất đai. Không chỉ bao gồm các khu vực đã bãi bỏ trước đó, phạm vi chỉ định còn mở rộng ra toàn bộ các quận lân cận.
Chính quyền Seoul giải thích: "Sau khi bãi bỏ chỉ định vào tháng 2, chúng tôi đã theo dõi chặt chẽ tình hình thị trường vì dự đoán giá sẽ tăng tạm thời. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy các dấu hiệu quá nhiệt như khối lượng giao dịch căn hộ tăng đột biến tại các khu vực đã bãi bỏ và ven sông Hàn. Thành phố coi đây là dấu hiệu bất thường và phán đoán rằng việc tăng khối lượng giao dịch và giá tại các khu vực này có khả năng dẫn đến các giao dịch đầu cơ cao hơn."
"Chính sách thay đổi như lật bàn tay", thị trường hỗn loạn, lo ngại hiệu ứng bóng bay
Thị trường đang rơi vào hỗn loạn do chính sách bất động sản bị đảo ngược. Một nhà môi giới bất động sản tại Sam-seong-dong (Gang-nam) cho biết: "Một khách hàng đã ký hợp đồng mua căn hộ sau khi khu vực được bãi bỏ đã gọi điện cho tôi, đau khổ nói rằng 'tôi dường như đã mua nhà đúng đỉnh nên không ngủ được'. Vì tiền đặt cọc lên tới 300-400 triệu won nên họ không dám nghĩ đến việc hủy hợp đồng. Tôi không thể hiểu nổi tại sao chính sách bất động sản - vốn ảnh hưởng đến những quyết định trọng đại của đời người - lại có thể thay đổi nhanh như lật bàn tay như vậy."
Một nhà môi giới tại Jam-sil-dong (Song-pa) chia sẻ: "Từ ngày 19 khi thông báo được đưa ra, chỉ trong hai ngày, giá chào bán của 4 căn hộ diện tích 84㎡ mà tôi quản lý đã giảm khoảng 200 triệu won (7%). Tại một đơn vị môi giới gần đó, một căn hộ giảm giá khoảng 100 triệu won đã giao dịch xong ngay trong ngày công bố. Một khách hàng muốn đổi sang nhà lớn hơn đã ký hợp đồng mua trước khi bán nhà cũ, hiện đang trong tình cảnh vô cùng cấp bách vì nhà cũ không bán được."
Một nhà môi giới tại Seo-cho-dong (Seo-cho) nói thêm: "Do chỉ định lại, thị trường trở nên náo loạn. Chỉ trong ngày công bố, đã có 2 căn hộ được đăng bán gấp vì chủ nhà muốn bán trước ngày chỉ định. Dường như họ đang vội vã vì nếu người thuê nhà không hợp tác di dời thì sẽ không thể bán nhà được nữa."
Kim In-man, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản Kim In-man, nhận định: "Thị trường sẽ tiếp tục hỗn loạn cho đến ngày 24. Những căn hộ đang có hợp đồng cho thuê sẽ hạ giá chào bán để chốt giao dịch trước ngày chỉ định, và sau đó, khi nguồn cung khan hiếm, đôi khi sẽ lại xuất hiện mức giá kỷ lục mới. Hơn hết, tôi lo ngại về hiệu ứng bóng bay khi giá nhà tăng lan rộng ra các khu vực ngoài khu vực cấp phép, trong khi các quận như Ma-po, Seong-dong, Dong-jak vốn đã nóng lên vì kỳ vọng tăng giá. Seoul đã đi một nước cờ sai lầm, đánh mất niềm tin vào chính sách và chỉ để lại các tác dụng phụ."
Hệ thống cấp phép giao dịch đất đai là chế độ yêu cầu phải được sự cho phép của người đứng đầu chính quyền địa phương khi giao dịch đất đai có diện tích nhất định trở lên tại các khu vực đang có giao dịch đầu cơ hoặc giá đất tăng đột biến. Vì chỉ cho phép mua bán với mục đích cư trú thực tế từ 2 năm trở lên, nên việc "đầu tư chênh lệch" (gap investment) bằng cách cho thuê lại thực tế là bất khả thi. Hiện nay, các khu vực cấp phép giao dịch đất đai tại Seoul bao gồm 14 khu căn hộ thuộc Khu phức hợp giao lưu quốc tế (1,36 km²), các khu tái thiết, tái phát triển lớn như Apgujeong-dong (Gang-nam), Yeouido-dong (Yeongdeungpo), Mok-dong (Yangcheon), Seongsu-dong (Seongdong) với tổng quy mô 52,79 km² (9% tổng diện tích Seoul).