[비즈한국] Ngày 19 tháng 3 năm 2025, Chính phủ đã công bố các biện pháp ổn định thị trường nhà ở nhằm kiềm chế đà tăng nóng của thị trường bất động sản Seoul. Các biện pháp này bao gồm việc tái thiết lập "Khu vực cho phép giao dịch đất đai" (gọi tắt là khu vực cho phép giao dịch) tập trung vào các khu vực cao cấp như Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan ở Seoul, cùng với đó là việc thắt chặt các quy định tài chính và mở rộng nguồn cung nhà ở.
Tuy nhiên, quyết định này đang vấp phải sự phản đối gay gắt từ thị trường và dư luận vì đây là động thái thắt chặt quy định trở lại mà không hề có sự xem xét lại việc đã dỡ bỏ chính sách này chỉ một tháng trước đó, vào tháng 2. Trong bài viết này, tôi sẽ phân tích chuyên sâu về nội dung chính của các biện pháp ngày 19 tháng 3, phản ứng của thị trường, cũng như những vấn đề tồn tại và triển vọng trong tương lai.
Trước hết, hãy cùng tóm tắt các nội dung chính của biện pháp ngày 19 tháng 3.
① Tái thiết lập và mở rộng Khu vực cho phép giao dịch đất đai
Trọng tâm của biện pháp lần này là việc tái thiết lập và mở rộng các khu vực cho phép giao dịch đất đai. Chính phủ đã áp dụng lại quy định này đối với khoảng 2.200 khu chung cư (khoảng 400.000 căn hộ) tại các khu vực cao cấp ở Seoul như Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan. Đây là biện pháp thắt chặt lại quy định mà không có sự phản tỉnh về việc đã dỡ bỏ nó chỉ một tháng trước đó (tháng 2), đang gây ra sự phản đối mạnh mẽ từ thị trường.
Việc tái thiết lập này có hiệu lực trong 6 tháng kể từ ngày 24 tháng 3 và có thể gia hạn nếu cần thiết. Ngoài ra, các khu vực đã áp dụng trước đó như Apgujeong, Yeouido, Mok-dong, Seongsu-dong vẫn tiếp tục được duy trì. Chính phủ giải thích rằng động thái này nhằm mục đích kiềm chế giá nhà tăng trong ngắn hạn và ổn định thị trường.
② Xem xét chỉ định khu vực điều chỉnh và khu vực nóng về đầu cơ
Nếu tình trạng bất ổn của thị trường vẫn tiếp diễn sau khi tái thiết lập khu vực cho phép giao dịch, chính phủ sẽ xem xét việc chỉ định bổ sung các "Khu vực điều chỉnh" và "Khu vực nóng về đầu cơ". Tại các khu vực này, các quy định nghiêm ngặt sẽ được áp dụng như kiểm soát khoản vay (LTV, DTI), thắt chặt thuế (thuế thu nhập chuyển nhượng, thuế trước bạ), hạn chế quyền đăng ký mua nhà mới và hạn chế chuyển nhượng. Đặc biệt, thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều nhà và nghĩa vụ nộp kế hoạch huy động vốn dự kiến sẽ được tăng cường.
③ Quản lý tài chính và cho vay hộ gia đình
Chính phủ có kế hoạch tăng cường kiểm tra các khoản vay thế chấp nhà ở và vay tiền thuê nhà tại các khu vực giá nhà tăng nóng, đồng thời đẩy mạnh việc tự quản lý của các tổ chức tài chính. Đặc biệt, nếu áp dụng khoản vay thế chấp thứ cấp cho các căn nhà đã có khoản vay tiền thuê nhà ưu tiên, cơ quan chức năng sẽ tăng cường đánh giá rủi ro và thực hiện các biện pháp như hạn chế các khoản vay thế chấp mới đối với người sở hữu nhiều nhà. Ngoài ra, chính phủ sẽ tăng cường giám sát các khoản vay hộ gia đình theo từng khu vực ở vùng thủ đô để quản lý sao cho khoản vay mới không vượt quá phần hoàn trả cũ.
④ Mở rộng nguồn cung nhà ở
Để ổn định thị trường nhà ở, chính phủ cũng đưa ra nhiều biện pháp về phía cung. Để đẩy nhanh tốc độ các dự án tái thiết và tái phát triển trong nội đô Seoul, chính phủ sẽ thúc đẩy sửa đổi luật và hỗ trợ các khoản vay vốn ban đầu lãi suất thấp lên tới 5 tỷ Won cho mỗi dự án. Ngoài ra, khoảng 110.000 căn hộ mới sẽ được cung cấp vào cuối năm nay, và thông qua cam kết mua lại (quy mô 22 nghìn tỷ Won) đối với các căn nhà không bán được tại các khu đất công ở vùng thủ đô nếu khởi công trong năm nay, chính phủ kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ cung ứng.
Phản ứng của thị trường trước các chính sách này đầy rẫy sự bất mãn và lo ngại.
Thứ nhất, sự phản đối đối với việc tái thiết lập khu vực cho phép giao dịch.
Sự phản đối lớn nhất đối với biện pháp lần này chính là việc tái thiết lập khu vực cho phép giao dịch đất đai. Việc Chính phủ dỡ bỏ quy định này vào tháng 2 và sau đó thắt chặt lại chỉ một tháng sau đó được đánh giá là hành động gây tổn hại nghiêm trọng đến niềm tin của thị trường. Những người tham gia thị trường đang chỉ trích sự thiếu nhất quán trong chính sách của Chính phủ và cho rằng đây chỉ là một quyết định mang tính chính trị nhằm ổn định thị trường trong ngắn hạn.
Đặc biệt, việc tái thiết lập quy định này có nguy cơ làm giảm đột ngột tính thanh khoản của thị trường nhà ở. Tại các khu vực bị chỉ định, việc mua bán nhà bị hạn chế, gây khó khăn cho cả những người không sở hữu nhà có nhu cầu thực tế và những người muốn di chuyển chỗ ở. Điều này rất có khả năng dẫn đến sự méo mó của thị trường.
Thứ hai, mối lo ngại về việc thắt chặt các quy định tài chính.
Việc thắt chặt quy định tài chính cũng gây lo ngại. Đặc biệt, việc hạn chế cho vay đối với người sở hữu nhiều nhà và quản lý chặt chẽ các khoản vay thuê nhà được cho là sẽ gây tổn hại đến cả những đối tượng có nhu cầu thực. Ngoài ra, việc tăng cường tự quản lý của các ngân hàng sẽ khiến quá trình xét duyệt khoản vay trở nên khắt khe hơn, làm tăng gánh nặng mua nhà của người tiêu dùng.
Thứ ba, đặt nghi vấn về tính hiệu quả của việc mở rộng nguồn cung.
Các phương án mở rộng nguồn cung nhà ở cũng đang bị đặt dấu hỏi về tính hiệu quả. Việc đẩy nhanh tốc độ các dự án tái thiết/tái phát triển và tăng cung nhà mới có thể hữu ích về dài hạn, nhưng khó tạo ra tác động ngay lập tức trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, cũng có những lo ngại rằng các cam kết mua lại tại khu đất công có thể làm tăng gánh nặng tài chính cho chính phủ.
Hãy cùng nhìn vào triển vọng tương lai.
Trước hết, có khả năng thị trường ổn định trong ngắn hạn.
Các biện pháp này dự kiến sẽ đạt được hiệu quả nhất định trong việc kiềm chế đà tăng giá nhà trong ngắn hạn. Việc tái thiết lập khu vực cho phép giao dịch và thắt chặt tài chính có thể giúp ngăn chặn nhu cầu đầu cơ và kiềm chế sự quá nhiệt. Tuy nhiên, đây rất có thể chỉ là tác động nhất thời, và cần thêm các biện pháp bổ sung để ổn định thị trường về lâu dài.
Thứ hai, nhu cầu về định hướng chính sách dài hạn càng trở nên cấp thiết.
Về lâu dài, cần có định hướng chính sách để giải quyết các vấn đề căn bản của thị trường nhà ở. Điều này bao gồm mở rộng nguồn cung, hỗ trợ người có nhu cầu thực tế và duy trì sự nhất quán của chính sách. Ngoài ra, Chính phủ cần tích cực phản ánh ý kiến của những người tham gia thị trường trong quá trình ra quyết định để khôi phục niềm tin.
Thứ ba, việc khôi phục niềm tin của những người tham gia thị trường nên được ưu tiên hàng đầu.
Vì niềm tin của thị trường đã bị tổn hại nghiêm trọng do các biện pháp lần này, Chính phủ cần nỗ lực để phục hồi nó. Cần duy trì sự nhất quán trong chính sách, giám sát chặt chẽ phản ứng của thị trường và có thái độ linh hoạt để điều chỉnh khi cần thiết.
Các biện pháp ổn định thị trường nhà ở ngày 19 tháng 3 tuy hướng tới sự ổn định ngắn hạn nhưng lại chứa đựng nhiều vấn đề như thiếu nhất quán trong chính sách và thiếu sự quan tâm đến những người có nhu cầu thực tế. Chính phủ cần giám sát chặt chẽ hiệu quả của các biện pháp này, đồng thời xây dựng chiến lược ổn định thị trường nhà ở dài hạn. Ngoài ra, cần nỗ lực duy trì tính minh bạch và nhất quán trong quá trình ra quyết định để khôi phục niềm tin của thị trường. Vì thị trường nhà ở là vấn đề quan trọng gắn liền với chất lượng cuộc sống của người dân, Chính phủ không nên chỉ dừng lại ở các phản ứng ngắn hạn mà cần tiếp cận dưới góc độ dài hạn.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng là trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Gallup Korea. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Hành trình khám phá thế giới của Pashong" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ giờ chỉ những nơi tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.