[비즈한국] Vào ngày 4 tháng 4 năm 2025, khi Tòa án Hiến pháp Hàn Quốc thông qua quyết định luận tội Tổng thống, cục diện chính trị đã bước vào giai đoạn biến động lớn. Việc người đứng đầu quốc gia phải từ chức do bị luận tội đã gây chấn động lớn trong và ngoài nước, và dự kiến sẽ gây ra những tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản, vốn là lĩnh vực rất nhạy cảm với sự bất ổn.
Trong bối cảnh hỗn loạn chính trị, sự chú ý của công chúng đang tự nhiên tập trung vào cuộc bầu cử Tổng thống sớm dự kiến diễn ra hai tháng sau đó, vào ngày 3 tháng 6. Cả đảng cầm quyền và đảng đối lập đều đang chuẩn bị bầu ra những nhà lãnh đạo mới và đưa ra các cam kết chính sách đa dạng để giành lấy lòng tin của người dân.
Trong đó, chính sách bất động sản khả năng cao sẽ trở thành cam kết cốt lõi. Bởi lẽ, bất động sản không chỉ là lĩnh vực mà đại đa số người dân cảm nhận một cách nhạy bén, mà còn là vấn đề có sự đan xen lợi ích gay gắt nhất giữa các thế hệ, tầng lớp và địa phương.
Thị trường bất động sản hiện nay đang nằm trong dòng chảy của những thay đổi phức tạp. Khi giai đoạn tăng lãi suất kéo dài bấy lâu nay đang dần hạ nhiệt, người ta bắt đầu quan sát thấy khối lượng giao dịch tăng lên và giá cả phục hồi ở một số khu vực. Đồng thời, tại các thành phố nhỏ ở địa phương, xu hướng giảm giá vẫn tiếp diễn do tình trạng giảm dân số và dư thừa nguồn cung, trong khi giấc mơ sở hữu nhà ở của thế hệ trẻ và những người thu nhập thấp chưa có nhà vẫn còn xa vời.
Tại khu vực Gangnam, Seoul, các quy định đã được tái áp dụng, còn ở thị trường thuê nhà, xu hướng chuyển đổi từ thuê theo năm (jeonse) sang thuê hàng tháng (wolse) đang tăng tốc, dẫn đến những thay đổi mang tính cấu trúc trong thị trường cho thuê. Trong tình hình này, các cam kết về bất động sản không nên chỉ là cách tiếp cận lấy lòng cử tri đơn thuần, mà phải được đưa ra như một chiến lược có khả năng giải quyết sự mất cân bằng hiện tại và đảm bảo tính bền vững trong tương lai.
Đầu tiên, mở rộng nguồn cung nhà ở vẫn là một nhiệm vụ quan trọng. Tuy nhiên, thay vì chỉ tăng số lượng đơn thuần, cần phải cung cấp theo nhu cầu thực tế và hướng tới phát triển cân bằng giữa các khu vực. Để giải quyết hiện tượng tập trung nhu cầu ở khu vực thủ đô, đặc biệt là Seoul, cần tăng cường hạ tầng nhà ở, giao thông và việc làm tại các thành phố trọng điểm như Busan, Daegu, Gwangju và Daejeon. Thông qua đó, cần thúc đẩy việc tái bố trí dân cư và giải quyết sự mất cân bằng giữa các vùng miền.
Ngay cả trong khu vực thủ đô, việc tạo ra môi trường sống chất lượng cao thông qua chỉnh trang đô thị hiện hữu như tái thiết các đô thị mới thế hệ 1 và cải tạo các khu trung tâm cũ là rất quan trọng. Ngoài ra, cần mở rộng đáng kể việc cung cấp nhà ở công cộng cho thuê phù hợp theo từng giai đoạn cuộc đời như cho người trẻ, các cặp vợ chồng mới cưới và người cao tuổi, nhằm tạo ra thị trường lấy người có nhu cầu thực làm trọng tâm.
Thứ hai, việc cải cách thuế bất động sản phải được thúc đẩy dựa trên tính công bằng và hiệu quả thực tế. Những thay đổi về thuế trong vài năm qua thiếu tính dự báo, dẫn đến việc mất lòng tin của người dân. Các cam kết trong tương lai cần được thiết kế theo hướng khôi phục công lý thuế nhưng vẫn giảm bớt gánh nặng cho người có nhu cầu thực. Việc nới lỏng thuế bất động sản toàn diện đối với cá nhân sở hữu một ngôi nhà, giảm thuế trước bạ cho người mua nhà lần đầu, giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng đối với người nắm giữ lâu dài... sẽ giúp giảm bớt gánh nặng cho tầng lớp trung lưu và người mua nhà ở thực. Đồng thời, cần tiếp tục áp dụng mức thuế nghiêm ngặt đối với những người sở hữu nhiều nhà với mục đích đầu cơ để ngăn chặn tình trạng quá nóng của thị trường.
Thứ ba, cải thiện các quy định để ổn định thị trường cho thuê là việc cấp bách. Chế độ yêu cầu gia hạn hợp đồng và chế độ trần giá thuê là những quy định quan trọng để ổn định chỗ ở cho người thuê nhà, nhưng trong quá trình thực thi, cũng đã phát sinh nhiều tác dụng phụ không mong muốn. Chính phủ tiếp theo cần phản ánh thực tế thị trường để đưa ra các phương án bảo vệ quyền lợi cân bằng giữa người thuê và người cho thuê.
Ví dụ, có thể xem xét phương thức gắn tỷ lệ tăng giá thuê khi gia hạn hợp đồng với tỷ lệ lạm phát tại địa phương, hoặc trao quyền ưu tiên mua nhà cho người thuê sau khi đã cư trú trên một khoảng thời gian nhất định. Đồng thời, cần tăng tỷ trọng và cải thiện chất lượng nhà ở cho thuê công cộng do nhà nước trực tiếp quản lý để thực hiện chính sách nhà ở không chỉ phụ thuộc vào thị trường tư nhân.
Thứ tư, mở rộng hỗ trợ tài chính là chính sách cốt lõi để khôi phục "chiếc thang" sở hữu nhà. Cần cung cấp các khoản vay lãi suất thấp với lãi suất cố định dài hạn cho người trẻ và cặp vợ chồng mới cưới, đồng thời hạ thấp ngưỡng tiếp cận các chính sách tín dụng như "khoản vay bước đệm" (Didimdol loan) cho người không có nhà ở dưới mức thu nhập nhất định. Chế độ 'khoản vay cơ bản' đang được thảo luận gần đây là một cách tiếp cận mới giúp mọi người dân có thể tiếp cận nguồn vốn lãi suất thấp dựa trên uy tín tối thiểu. Điều này có thể hoạt động như một chính sách phúc lợi giúp người dân tự chủ kinh tế vượt xa khỏi sự hỗ trợ tài chính đơn thuần.
Thứ năm, cần thiết lập các thiết chế để nâng cao tính minh bạch và tin cậy của thị trường bất động sản. Cần công khai giá giao dịch thực tế nhanh chóng và chi tiết hơn để giảm thiểu tình trạng bất đối xứng thông tin, đồng thời bắt buộc thực hiện hợp đồng điện tử đối với mọi giao dịch bất động sản để ngăn chặn các giao dịch trái phép và trốn thuế. Ngoài ra, Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông hoặc các chính quyền địa phương cần định kỳ công bố các chỉ số chính của thị trường bất động sản và công khai mô hình dự báo cho người dân, từ đó nâng cao niềm tin vào chính sách và đảm bảo tính ổn định của thị trường.
Cuối cùng, việc tái thiết và phát triển thân thiện với môi trường vì một đô thị bền vững phải được coi là cốt lõi. Việc phát triển ồ ạt vì mục đích lợi nhuận ngắn hạn về lâu dài sẽ làm tổn hại đến năng lực cạnh tranh của đô thị và trở thành yếu tố làm giảm chất lượng cuộc sống của người dân. Do đó, cần hỗ trợ hệ thống các hoạt động cải tạo và tái thiết các khu vực trung tâm cũ ở cấp chính phủ, đồng thời xây dựng mô hình hợp tác công tư bằng cách trao các ưu đãi về thuế và tài chính cho các dự án tái tạo đô thị do tư nhân dẫn dắt. Đồng thời, chính sách bất động sản có tính đến môi trường như mở rộng các công trình xanh có hiệu suất năng lượng cao, khuyến khích sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường, giảm thiểu phát thải carbon... sẽ phản ánh tinh thần thời đại sắp tới.
Tóm lại, cuộc bầu cử Tổng thống sớm diễn ra vào ngày 3 tháng 6 năm 2025 mang ý nghĩa lớn hơn một sự thay đổi chính quyền đơn thuần. Đó là quá trình thiết lập một khế ước xã hội mới, và người dân sẽ phản ứng rất nhạy bén với các chính sách sát sườn như bất động sản.
Các đảng phái không nên dừng lại ở những cam kết thu hút cử tri nhằm đạt hiệu quả ngắn hạn, mà phải chuẩn bị chính sách bất động sản với tâm thế thiết kế lại toàn bộ cấu trúc nhà ở của Hàn Quốc. Để nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và đạt được sự lưu thông lành mạnh của nền kinh tế, đã đến lúc cần phải bước sang một kỷ nguyên mà bất động sản hoạt động như một công cụ phục vụ người dân, thay vì để chính trị lợi dụng bất động sản. Đó chính là di sản ý nghĩa nhất mà cuộc bầu cử Tổng thống lần này cần để lại.
Kim Hak-ryul, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành và điều hành blog Naver "Chuyến đi khám phá thế giới của Pasion" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryul (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.