[비즈한국] Trong bối cảnh những thiệt hại từ sự đổ vỡ của các dự án tài chính bất động sản (PF) đang trở thành hiện thực trong ngành xây dựng, mới đây DL E&C375500 đã đệ đơn lên tòa án yêu cầu tạm dừng bán đấu giá khu nhà ở đô thị tại quận Gangnam, Seoul – vốn đang bị đưa ra bán đấu giá do nợ xấu PF – với lập luận rằng giá bán không được phép giảm thêm nữa, nhưng đơn yêu cầu này đã bị bác bỏ. Là nhà thầu thi công tòa nhà, DL E&C cho rằng khi giá bán tối thiểu sụt giảm do các phiên đấu giá thất bại, các bên liên quan trong dự án đã đạt được thỏa thuận đặt giá tối thiểu là 125 tỷ won, vì vậy không được phép bán dưới mức giá này.
Tòa án Trung tâm Seoul (Chánh án Park Sang-eon) đã bác đơn yêu cầu tạm dừng thủ tục đấu giá bất động sản do DL E&C đệ trình chống lại Shinhan Asset Trust vào ngày 18 tháng trước. Trước đó, vào tháng 2, khi giá bán tối thiểu của khu nhà ở đô thị Odette Oude Dogok tại quận Gangnam, Seoul sụt giảm do các phiên đấu giá thất bại, DL E&C đã nộp đơn yêu cầu tạm dừng với lý do không được phép thực hiện hợp đồng mua bán tự nguyện với giá dưới 125 tỷ won cho tòa nhà này. Hội đồng xét xử nhận định: “Không đủ cơ sở để khẳng định quyền được bảo vệ của chủ nợ đối với quyết định tạm dừng theo như nội dung yêu cầu đã được làm sáng tỏ ở mức độ cao. Do đó, tòa án không chấp nhận lập luận của chủ nợ.”
Odette Oude Dogok, đối tượng của tranh chấp, là một khu nhà ở đô thị được xây dựng tại Dogok-dong, quận Gangnam, Seoul. Tòa nhà được hoàn thiện vào tháng 7 năm 2023 với quy mô 1 tòa, 6 tầng hầm và 20 tầng nổi (84 căn hộ), nằm gần phía tây bắc ga tàu điện ngầm Yangjae. Công ty phát triển dự án Dogok Doctors đã ký hợp đồng thầu xây dựng với DL E&C vào tháng 7 năm 2020 để triển khai dự án. Cả hai bên cùng các công ty huy động vốn (SPC) được thành lập để phục vụ dự án đã ký hợp đồng ủy thác đất đai với Shinhan Asset Trust cùng ngày hôm đó. Người thụ hưởng ưu tiên cấp 1 được xác định là công ty huy động vốn, và người thụ hưởng cấp 2 là DL E&C.
Tranh chấp bắt đầu từ việc vỡ nợ các khoản vay tài chính dự án (PF). Các công ty huy động vốn đã vay khoản vay PF lên tới 95 tỷ won từ các tổ chức tài chính vào tháng 7 năm 2020 khi hợp đồng ủy thác được ký kết. Theo hợp đồng ủy thác, đơn vị phát triển dự án là Dogok Doctors phải thanh toán tiền lãi vay đúng hạn cho các công ty huy động vốn với tư cách là người thụ hưởng ưu tiên cấp 1, nhưng đã không thực hiện được việc thanh toán đúng hạn.
Kết quả mở bán, nguồn thu chính của dự án Odette Oude Dogok, rất ảm đạm. Từ tháng 4 năm 2021 đến tháng 6 năm 2022, chỉ có hợp đồng mua bán cho 7 căn hộ tại Odette Oude Dogok được ký kết, các căn hộ còn lại vẫn bị bỏ trống. Các hợp đồng đã ký trước đó cũng bị hủy bỏ vào tháng 8 năm ngoái do không thanh toán tiền mua căn hộ (từ đợt thanh toán trung gian thứ 3 trở đi và tiền dư). Trên thực tế, đã hơn một năm kể từ khi hoàn công, tất cả các căn hộ vẫn ở tình trạng chưa có người mua.
Cuối cùng, Odette Oude Dogok đã bị đưa ra bán đấu giá toàn bộ. Theo hợp đồng ủy thác, trong trường hợp các công ty huy động vốn không nhận được tiền gốc và lãi từ đơn vị phát triển dự án đúng hạn, họ có thể yêu cầu công ty ủy thác thực hiện xử lý tài sản đối với các căn hộ chưa bán được. Các công ty huy động vốn của Odette Oude Dogok đã yêu cầu Shinhan Asset Trust tiến hành bán đấu giá vào tháng 8 năm ngoái, và Shinhan Asset Trust đã bắt đầu đấu giá toàn bộ tòa nhà (84 căn hộ và 24 cơ sở phụ trợ) vào tháng 9 năm ngoái. Giá thẩm định của Odette Oude Dogok trước khi đấu giá là 140,7 tỷ won.
Trong năm ngoái, các phiên đấu giá Odette Oude Dogok liên tục thất bại. Bắt đầu từ phiên đấu giá đầu tiên vào tháng 9 năm ngoái, tổng cộng 5 phiên đấu giá đã được tiến hành đến tháng 11 (2 lần) và tháng 12 (2 lần) cùng năm, nhưng tất cả đều không tìm được người mua. Giá đặt thầu tối thiểu đã giảm từ mức 183 tỷ won (130% giá thẩm định ban đầu) xuống còn 125,5 tỷ won (89% giá thẩm định) vào phiên đấu giá thứ năm. Trong trường hợp đấu giá thất bại, các bên có thể ký hợp đồng mua bán tự nguyện với mức giá bằng hoặc cao hơn mức giá đặt thầu tối thiểu của phiên gần nhất, nhưng điều đó cũng không thành công.
Năm nay, tình trạng đấu giá Odette Oude Dogok tiếp tục thất bại. Sau khi nhận yêu cầu từ các công ty huy động vốn, Shinhan Asset Trust đã tiến hành đấu giá vào tháng trước với giá đặt thầu tối thiểu lần lượt là 125,5 tỷ won (89% giá thẩm định) và 113 tỷ won (80%), nhưng vẫn không tìm được người trả giá. Trong các phiên đấu giá ngày 1 và ngày 7, giá đặt thầu tối thiểu tiếp tục bị hạ xuống mức 113 tỷ won (80%) và 107,3 tỷ won (76%) nhưng vẫn thất bại vì cùng một lý do. Chỉ tính riêng trong năm nay đã có 4 lần, và tính đến nay tổng cộng đã có 9 lần đấu giá thất bại. Trong thời gian qua, giá đặt thầu tối thiểu đã giảm từ 183 tỷ won xuống 107,3 tỷ won, tức giảm tới 75,6 tỷ won (41%).
DL E&C đã nộp đơn yêu cầu tạm dừng thủ tục đấu giá vào tháng 2 năm nay, khi thông báo về phiên đấu giá đầu tiên trong năm được đưa ra. Mục đích là để ngăn cản công ty ủy thác ký kết các hợp đồng mua bán tự nguyện với giá thấp hơn 125 tỷ won. DL E&C lập luận rằng liên quan đến quá trình đấu giá, các bên trong hợp đồng ủy thác đã ấn định giá bán tối thiểu là 125 tỷ won và đồng ý không tiến hành đấu giá hoặc ký hợp đồng mua bán tự nguyện với giá thấp hơn mức đó. Tại thời điểm tòa án ra quyết định, phiên đấu giá thứ hai với giá đặt thầu tối thiểu là 113 tỷ won đã thất bại và các hợp đồng mua bán tự nguyện đang được xúc tiến.
Thực tế, vào tháng 7 năm ngoái, khi hủy bỏ hợp đồng mua bán cho 7 căn hộ tại Odette Oude Dogok, DL E&C đã gửi văn bản tới Shinhan Asset Trust và đại diện nghiệp vụ ủy thác với nội dung: “Chỉ đồng ý hủy bỏ các hợp đồng mua bán này trong trường hợp đáp ứng yêu cầu giá bán tối thiểu của bất động sản này là từ 125 tỷ won trở lên”. Trong đơn yêu cầu tạm dừng này, DL E&C lập luận rằng vì Shinhan Asset Trust và bên đại diện nghiệp vụ không phản đối văn bản mà họ gửi lúc bấy giờ, nên đã hình thành thỏa thuận ấn định giá đấu giá tối thiểu là 125 tỷ won.
Tuy nhiên, tòa án đã không chấp nhận lập luận này. Tòa án cho rằng khó có thể cho rằng giữa các bên đã tồn tại thỏa thuận không bán Odette Oude Dogok với giá dưới 125 tỷ won. Hội đồng xét xử nhận định: “Việc chỉ dựa vào lý do không phản đối văn bản do chủ nợ gửi đi là chưa đủ để khẳng định các bên đã đạt được sự thống nhất rõ ràng. Dựa trên các tình tiết đã nêu hoặc các lập luận khác của chủ nợ cũng như hồ sơ được đệ trình, tòa án cho rằng chưa đủ cơ sở để khẳng định sự tồn tại của thỏa thuận này ở mức độ cao.”
Việc bác bỏ yêu cầu tạm dừng và sự sụt giảm giá bán tối thiểu dự kiến sẽ gây ra thiệt hại cho DL E&C. Trong đơn yêu cầu tạm dừng, DL E&C đã khẩn thiết trình bày: “Nếu một hợp đồng mua bán tự nguyện trái với thỏa thuận được ký kết, quyền thụ hưởng ưu tiên của DL E&C với tư cách là người thụ hưởng ưu tiên cấp 2 trong hợp đồng ủy thác (bảo đảm cho các khoản nợ về chi phí xây dựng và lãi suất quá hạn tương ứng) sẽ bị xâm phạm, gây ra thiệt hại to lớn. Hơn nữa, hợp đồng mua bán tự nguyện có thể được ký kết bất cứ lúc nào nên việc cấm ký kết hoặc thực hiện là vô cùng cấp thiết.”
Một đại diện của Shinhan Asset Trust cho biết: “Chúng tôi hiện đang tiến hành thảo luận để ký kết hợp đồng mua bán tự nguyện sau khi các phiên đấu giá Odette Oude Dogok thất bại. Do có nhiều người mua tiềm năng liên hệ hỏi thăm, chúng tôi đang thảo luận về giá cả và lịch trình thanh toán tiền dư. Vì vị trí tòa nhà rất tốt nên có khả năng chúng tôi sẽ đạt được thỏa thuận với mức giá cao hơn mức giá đặt thầu tối thiểu gần nhất đã thất bại.” Đại diện của DL E&C phản hồi: “Hiện tại thủ tục đấu giá vẫn đang diễn ra nên chúng tôi không có nội dung cụ thể nào để chia sẻ.”