[비즈한국] Từ khóa của thị trường bất động sản Hàn Quốc năm 2025 đã rất rõ ràng. Đó là ‘thiếu hụt nguồn cung’, ‘tái định hình các khu vực trọng điểm tại Seoul’ và theo đó là ‘sự đánh giá lại các khu vực ưu thế tại vùng đô thị’. Và có một nơi nằm ở giao lộ của 3 từ khóa này, chính là ‘Bundang-gu’. Trong số các thành phố mới thế hệ thứ nhất, Bundang – nơi sở hữu quy hoạch đô thị tiên tiến nhất, ưu thế về vị trí cùng tiềm năng hưởng lợi từ chính sách – đang chuẩn bị cho một bước nhảy vọt mới trên thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2025.
Trước đây, Bundang là khu vực mà cả nhà đầu tư lẫn người mua để ở đều xếp vào thứ tự ưu tiên thấp do quan niệm ‘nơi này đã tăng giá rồi’, ‘nơi này giá cao’. Tuy nhiên, khung định kiến ‘định giá cao’ đó hiện đang sụp đổ. Ở mọi phương diện từ chính sách, vị trí, thị trường đến nhu cầu, Bundang đang ‘tăng trở lại’ và đồng thời được tái định vị là một khu vực có khả năng tăng giá rất cao trong tương lai.
Việc chỉnh trang đô thị mới thế hệ 1 được đẩy mạnh… ‘Bundang’ trở thành tiêu chuẩn
Vào cuối năm 2024, Chính phủ đã chỉ định các khu vực chỉnh trang thí điểm trong số các thành phố mới thế hệ thứ nhất theo Luật đặc biệt về chỉnh trang đô thị mới đã cũ. Đúng như dự đoán, Bundang là khu vực có quy mô lớn nhất. Điều này không chỉ đơn thuần là hưởng lợi từ chính sách mà còn có nghĩa là Bundang trên thực tế đã thiết lập tiêu chuẩn chỉnh trang đô thị mới trên toàn quốc. Trong số các thành phố mới thế hệ thứ nhất, Bundang là nơi có quy mô lớn nhất, tính tự cung tự cấp cao và nhu cầu chỉnh trang rộng khắp. Việc chỉnh trang trong bối cảnh hạ tầng về hành chính, giao thông, công nghiệp, thương mại và giáo dục đã hoàn thiện chính là sự ‘tái thiết’ và ‘cất cánh’ cho các khu chung cư cũ.
Các tòa nhà 30 năm tuổi tại những khu trung tâm tiêu biểu như Jeongja-dong, Seohyeon-dong, Sunae-dong đã thành lập ủy ban thúc đẩy tái thiết, và một số nơi đang chờ phê duyệt dự án. Đặc biệt, khu vực Jeongja-dong đang nổi lên khả năng chuyển đổi sang tái xây dựng, nên biên độ tăng giá trị của các khu nhà có thể còn lớn hơn nữa. Điều này có nghĩa là giá trị bất động sản của Bundang đã bước vào giai đoạn ‘tái thiết toàn thành phố’ chứ không chỉ dừng lại ở mức ‘cải tạo từng khu nhà riêng lẻ’.
Mở rộng Pangyo Techno Valley… Động lực tăng trưởng mới của Bundang
Pangyo nằm trong Bundang-gu không chỉ đơn thuần là khu dân cư. Xung quanh Pangyo Techno Valley, nơi được mệnh danh là trái tim của ngành công nghiệp IT Hàn Quốc, các khu thung lũng công nghệ thứ 2 và thứ 3 đang lần lượt được mở rộng. Đặc biệt, bắt đầu từ năm 2025, các doanh nghiệp sẽ bắt đầu vào hoạt động chính thức tại thung lũng thứ 2 và thứ 3, điều này sẽ dẫn đến sự gia tăng dân số thu nhập cao đổ về Bundang-gu và sự thay đổi về chất trong nhu cầu nhà ở.
Trên thực tế, nhu cầu cư trú tại ‘vị trí trung tâm trong Bundang’ đang tăng dần trong nhóm những chuyên gia thu nhập cao làm việc quanh khu vực Pangyo. Nhờ cơ sở hạ tầng giáo dục sánh ngang với Gangnam (Seoul), môi trường tự nhiên trong lành và giao thông thuận tiện, phong cách sống ‘làm việc ở Pangyo – cư trú tại Bundang’ giờ đây đã trở thành một xu hướng cao cấp.
Tâm điểm của các dự án giao thông đa dạng như GTX-A
Bản đồ giao thông của Bundang đang được vẽ lại. Với việc tuyến GTX-A đi vào hoạt động, thời gian di chuyển giữa Suseo, Pangyo và Dongtan đã được rút ngắn đáng kể. Ngoài ra, các dự án như tuyến Wirye-Sinsa và kéo dài tuyến Shin-Bundang cũng đang được đồng thời thúc đẩy, những tuyến này sẽ đóng vai trò kết nối trực tiếp Bundang với khu vực Gangnam của Seoul, thành phố mới Wirye và Dongtan.
Nói cách khác, Bundang không còn là ‘vùng ngoại ô Seoul’ mà sẽ vận hành như ‘cùng một khu vực sinh hoạt với Seoul’. Đây là động lực chắc chắn nhất cho việc tăng giá nhà. Bởi vì khi ‘khả năng tiếp cận Seoul’ được củng cố, hiện tượng tập trung tài sản vào các khu vực trọng điểm trong số các vùng ngoại ô thủ đô sẽ càng tăng tốc.
Điểm hưởng lợi tiêu biểu trong thời đại thiếu hụt nguồn cung
Biến số lớn nhất của thị trường bất động sản vùng thủ đô năm 2025 là sự thiếu hụt nguồn cung. Các dự án chỉnh trang tư nhân đang bị trì hoãn do vấn đề quy định và cấp phép, còn nguồn cung do nhà nước chủ trì lại kém hiệu quả do vấn đề vị trí. Trong tình hình đó, Bundang – nơi đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và có thể cung cấp lượng lớn nhà ở chỉ thông qua các dự án chỉnh trang – đang nổi lên như ‘khu vực khan hiếm duy nhất’.
Giá của các căn hộ cũ, vốn rẻ hơn so với căn hộ mới, hiện vẫn chưa phản ánh đầy đủ kỳ vọng vào các dự án chỉnh trang, do đó nó cung cấp những điều kiện thuận lợi cho việc ‘đầu tư trước khi chỉnh trang’. Đặc biệt, các khu nhà có quy mô nhà ở quốc dân (dưới 84㎡ diện tích sử dụng) đang có giao dịch ổn định nhờ nhu cầu thực của tầng lớp trung lưu, đồng thời hứa hẹn tiềm năng tăng giá cao nhờ việc tái xây dựng và cải tạo trong tương lai.
Khu vực được yêu thích nhất thay thế cho khu Gangnam (Seoul)
Khu vực Gangnam của Seoul vẫn được đánh giá là vị trí bất động sản số 1 Hàn Quốc, nhưng rào cản gia nhập là quá cao. Do đó, các khu vực ‘cung cấp môi trường sống tương đương Gangnam nhưng với giá cả phải chăng hơn’ đang thu hút sự chú ý, và Bundang đáp ứng gần như hoàn hảo các điều kiện này.
Các khu vực Seohyeon-dong, Jeongja-dong, Sunae-dong sở hữu đầy đủ từ học khu, thương mại, môi trường tự nhiên đến giao thông. Nếu có thêm các căn hộ mới xây, khu vực này hoàn toàn có thể hấp thụ được ‘giá trị cao cấp kiểu chuẩn Gangnam’. Trên thực tế, một số chuyên gia còn đánh giá rằng “Bundang trên thực tế tương đương với 4 quận Gangnam của Seoul”.
Khoảng cách và cơ hội giữa các tiểu vùng trong Bundang-gu
Trong nội bộ Bundang-gu cũng tồn tại sự khác biệt về vị trí. Trong khi các khu trung tâm như Jeongja, Seohyeon, Sunae đã được đánh giá cao, thì các khu vực như Yatap, Gumi, Imae, Geumgok vẫn còn dư địa để tái định giá về mặt giá cả. Đặc biệt, khu vực Imae và Gumi dù gần các hạ tầng giao thông như tuyến Bundang, GTX, xe buýt… nhưng vẫn còn bị đánh giá thấp, đồng thời các dự án cải tạo, tái xây dựng đang diễn ra rất tích cực.
Những khu vực này có dư địa tăng giá lớn bắt đầu từ năm 2025 và khả năng cao sẽ đón nhận đồng thời nhu cầu ở thực và đầu tư. Ngoài ra, đối với các khu vực ngoại vi phía Nam kết nối trực tiếp với quận Songpa (Seoul), khi tuyến Wirye-Sinsa đi vào hoạt động trong tương lai, sự kết nối với khu Gangnam sẽ được củng cố, từ đó mở rộng đối tượng nhu cầu tiềm năng.
Khu vực nằm tại giao lộ của chính sách và thị giá
Năm 2025, Chính phủ dự báo sẽ nới lỏng quy định và cung cấp các ưu đãi thuế để mở rộng nguồn cung. Điều này sẽ tạo ra môi trường rất tích cực cho các khu vực đang thúc đẩy cải tạo và tái xây dựng. Ngoài ra, đối với Bundang – nơi tiếp giáp với quy hoạch vùng thủ đô – khả năng hưởng lợi từ chính sách cao hơn các khu vực khác.
Việc không chỉ dừng lại là khu vực ưu tiên cư trú, mà còn nhận được sự ưu ái từ cả chính sách, tài chính và thị trường cho thấy khu vực này có thể đón thêm một thời hoàng kim nữa trong vài năm tới.
Bundang trở thành nhân vật chính của vùng thủ đô một lần nữa
Nhiều người nhớ về Bundang của 10 năm trước và nói: “Tăng quá rồi. Tất cả đã phản ánh hết vào giá rồi”. Nhưng Bundang của năm 2025 thì khác. Sau quãng thời gian trì trệ trong quá khứ, giờ đây nơi này đã bắt đầu cưỡi trên con sóng lớn mang tên ‘chỉnh trang và tái định giá’. Vượt xa khỏi việc chỉ chỉnh trang các căn hộ cũ, toàn bộ thành phố đang được thiết kế lại, và các yếu tố như dân số, công nghiệp, chính sách, giao thông, giáo dục đều đang tạo nên sự cộng hưởng.
Bundang là nơi bắt đầu lại ngay lúc này. Đây không phải là nơi bị định giá quá cao, mà là nơi bắt đầu được định giá một cách xứng đáng. Bundang năm 2025 là khu vực có thể cung cấp môi trường sống tốt nhất cho người ở thực, và mang lại lợi nhuận cũng như sự ổn định tốt nhất so với khu vực Gangnam cho các nhà đầu tư.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là Trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver ‘Pasyong’s World Exploration’ và kênh YouTube ‘Stew TV’. Các tác phẩm của ông bao gồm ‘Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)’, ‘Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)’, ‘Tương lai bất động sản Incheon (2022)’, ‘Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)’, ‘Từ nay chỉ nơi nào có giá trị mới tăng (2020)’, ‘Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)’, v.v.