[비즈한국] Trước thềm cuộc bầu cử sớm vào ngày 3 tháng 6, các ứng cử viên Tổng thống đang đưa ra các chính sách bất động sản như cam kết chủ chốt. Những cụm từ như "mở rộng nguồn cung", "nới lỏng quy định", "bình thường hóa thuế", và "hỗ trợ thanh niên, người cao tuổi" đang xuất hiện một cách cạnh tranh. Tuy nhiên, phản ứng của thị trường và người dân lại vô cùng lạnh nhạt. Tâm lý hoài nghi kiểu “lần này cũng chỉ là lời nói suông mà thôi” đang chiếm ưu thế.
Tại sao các cam kết về bất động sản lại càng mất niềm tin mỗi khi được lặp lại? Hãy cùng tổng hợp lại các cam kết bất động sản chính mà các ứng cử viên tổng thống lần này đã đề cập cho đến nay, so sánh với các trường hợp thất bại trong quá khứ và cùng suy ngẫm về những giải pháp thực tế.
Hãy bắt đầu bằng việc xem xét các trường hợp thất bại về chính sách bất động sản trong quá khứ.
Chính phủ Moon Jae-in (2017-2022) đã coi chính sách bất động sản là nhiệm vụ trọng tâm của quốc gia. Thời còn là ứng cử viên, ông đã cam kết sẽ “kiểm soát giá nhà”, và sau khi nhậm chức, chính phủ đã liên tiếp đưa ra các chính sách kiềm chế nhu cầu mạnh mẽ như biện pháp 8/2, 9/13, 12/16. Tuy nhiên, giá trung bình của căn hộ tại Seoul đã tăng gần gấp đôi trong nhiệm kỳ. Việc thiếu hụt nguồn cung kết hợp với các chính sách chỉ tập trung vào quy định đã khiến thị trường bị bóp méo trầm trọng hơn.
Chính phủ Park Geun-hye (2013-2017) đã cam kết “bình thường hóa bất động sản”, nhưng lại bị cản trở bởi nỗi lo suy thoái kinh tế. Ban đầu, họ cố gắng kích thích giao dịch thông qua nới lỏng quy định, nhưng vì chỉ tập trung vào việc phục hồi nhu cầu mà thất bại trong việc quản lý thị trường thuê nhà (jeonse/nguyệt thế), dẫn đến “khủng hoảng jeonse”.
Chính phủ Lee Myung-bak (2008-2013) đã đưa ra “căn hộ giá nửa” làm cam kết tiêu biểu, nhưng không thể thực hiện hóa do tình hình tài chính của LH (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc) xấu đi, thất bại trong việc 확보 (đảm bảo) quỹ đất, và sự thờ ơ của người có nhu cầu thực tế. Đây là ví dụ điển hình cho thấy cam kết về nguồn cung chỉ dừng lại ở khẩu hiệu mang tính tuyên bố.
Chính phủ Roh Moo-hyun (2003-2008) cũng từng tuyên bố “xóa bỏ đầu cơ bất động sản”, nhưng không thể ngăn chặn giá căn hộ tại khu vực Gangnam, Seoul tăng vọt. Dù đã tăng cường các chính sách thuế như thiết lập thuế bất động sản tổng hợp, nhưng do không quản lý tốt nhu cầu thị trường, chính phủ đã thất bại trong việc ổn định giá nhà thực tế.
Cuối cùng, các cam kết bất động sản của các chính phủ tiền nhiệm dù tuyên bố “ý chí mạnh mẽ” nhưng trên thực tế đều thất bại nhiều lần khi vấp phải bức tường của tình trạng thiếu hụt nguồn cung, xáo trộn chính sách, sự phản đối của thị trường và việc không phản ánh kịp thời những thay đổi của cấu trúc xã hội.
Hãy tóm tắt những lý do khiến các cam kết bất động sản trong quá khứ không thực hiện được.
Thứ nhất, đó là sự phóng đại mục tiêu cung ứng và thiếu năng lực thực thi.
Các chính phủ tiền nhiệm đã hứa cung cấp lượng lớn nhà ở như “1 triệu căn”, “1,5 triệu căn”, “2,5 triệu căn”, nhưng trên thực tế đã thất bại trong việc đạt mục tiêu do những hạn chế thực tế như đảm bảo quỹ đất, huy động vốn, thiếu tính khả thi dự án. Ví dụ, dù có các cam kết về nhà ở cho thuê quy mô lớn như 1 triệu căn của thời Roh Moo-hyun, 1,5 triệu căn của thời Lee Myung-bak hay 200.000 căn nhà ở hạnh phúc của thời Park Geun-hye, nhưng do gánh nặng chi phí khổng lồ và tình hình tài chính xấu đi của các cơ quan công cộng như LH, rất ít trường hợp cam kết được thực hiện 100%.
Thứ hai, sự không thể thực hiện được của các cam kết mị dân như “căn hộ giá nửa”.
Chính phủ Lee Myung-bak hứa cung cấp “căn hộ giá nửa” tại những khu vực giá nhà đắt đỏ như Seoul, nhưng thực tế giá phân phối đã bị điều chỉnh tăng lên mức 70-80% giá thị trường do giá đền bù đất tăng, chi phí xây dựng tăng, và khó khăn về vốn. Ngoài các khu vực thí điểm (Segok ở Gangnam, Umyeon ở Seocho), cam kết này không được hiện thực hóa đúng nghĩa, thậm chí nguồn cung quy mô lớn còn dẫn đến việc giá jeonse tăng vọt và làm đóng băng thị trường nhà ở.
Thứ ba, tranh cãi về tính khả thi của nhà ở cho thuê công cộng và nhà ở cơ bản.
Các cam kết mở rộng nhà ở cho thuê công cộng như “1 triệu căn nhà ở cơ bản” được đưa ra trong các cuộc bầu cử gần đây cũng bị nghi ngờ về tính khả thi do thiếu các phương án thực hiện cụ thể về đảm bảo quỹ đất, huy động vốn và tính khả thi kinh doanh. Ví dụ, nếu xét đến tổng lượng cung ứng của toàn bộ 3 khu đô thị mới chỉ là 350.000 căn, nhiều ý kiến cho rằng việc đảm bảo quỹ đất cho 1 triệu căn hộ tại khu vực thủ đô là điều thực tế không thể.
Thứ tư, sự xa rời thị trường và tác dụng phụ của các chính sách chỉ thiên về quy định.
Chính phủ Moon Jae-in đã đưa ra 29 biện pháp bất động sản nhưng vẫn thất bại trong việc ổn định giá nhà. Việc chính phủ can thiệp quá mức vào thị trường hoặc tăng cường các quy định như Luật bảo vệ người thuê nhà đã gây ra các tác dụng phụ như thu hẹp nguồn cung, giá thuê tăng vọt, giao dịch bị đóng băng.
Thứ năm, thiếu phương án thực hiện cụ thể và kế hoạch tài chính.
Các chính sách như cải thiện chất lượng nhà ở cho thuê công cộng, biện pháp thu hút cho thuê tư nhân... cũng bị chỉ trích vì thiếu các kế hoạch thực hiện chi tiết hoặc kế hoạch tài chính. Ví dụ, nhiều trường hợp hứa hẹn ưu đãi giảm thuế nhưng lại thiếu phương thức giảm trừ cụ thể.
Kết cục, những thất bại lặp đi lặp lại như hạn chế thực tế của các lời hứa cung ứng quy mô lớn, sự bất khả thi của các cam kết mị dân, sự thiếu hụt phương án thực hiện cụ thể, chính sách thất bại khi chỉ chăm chăm vào quy định xa rời thị trường, và gánh nặng tài chính dài hạn cũng như thiếu năng lực thực thi nhà ở công cộng... đã dẫn đến sự mất lòng tin của cử tri vào các chính sách.
Vậy, để có những chính sách bất động sản nhận được sự tin tưởng, hy vọng rằng trong cuộc bầu cử này sẽ xuất hiện những cam kết sau đây:
Thứ nhất, đảm bảo “tính khả thi” của việc mở rộng nguồn cung. Mục tiêu nguồn cung phải được đưa ra một cách thực tế, đồng thời công khai kế hoạch thực hiện cụ thể bao gồm đảm bảo quỹ đất, cấp phép, huy động vốn. Các dự án như phát triển mật độ cao trong đô thị, tăng hệ số sử dụng đất phải được song hành với việc giao tiếp/đạt đồng thuận với cộng đồng địa phương và mở rộng cơ sở hạ tầng.
Thứ hai, sự cân bằng giữa quy định và chức năng thị trường. Cần thiết kế hài hòa giữa việc kiềm chế đầu cơ, bảo vệ người có nhu cầu thực và chức năng cung ứng tự chủ của thị trường. Các chế độ chỉ thiên về quy định như chế độ thu hồi lợi nhuận vượt mức tái thiết, 2 luật về cho thuê nhà, chế độ trần giá phân phối, chế độ cho phép giao dịch đất đai cần phải bị bãi bỏ và đóng đinh mạnh mẽ để không bao giờ có thể hồi sinh.
Thứ ba, tiếp cận theo “kế hoạch trăm năm” dài hạn. Không phải là chính sách phục vụ bầu cử chăm chăm vào thành tích ngắn hạn, mà cần một lộ trình dài hạn như mở rộng tỷ lệ nhà ở cho thuê công cộng (mục tiêu tối thiểu 20%), giới thiệu chế độ bảo hiểm nhà ở. Việc thiết kế chính sách và luật hóa để có thể thực hiện nhất quán bất kể việc thay đổi chính quyền là rất quan trọng.
Chính sách bất động sản là một bài toán phức tạp không thể giải quyết trong thời gian ngắn. Rất khó để giành được niềm tin của thị trường nếu chỉ dựa vào những khẩu hiệu lặp đi lặp lại mỗi mùa bầu cử như “mở rộng nguồn cung” hay “nới lỏng quy định”. Mục tiêu khả thi, kế hoạch thực hiện cụ thể, quan điểm dài hạn, giao tiếp với thị trường và đảm bảo tính nhất quán của chính sách chính là những cam kết bất động sản thực sự mà các ứng cử viên phải đưa ra trong cuộc bầu cử lần này.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng nhóm thuộc bộ phận nghiên cứu bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành và dẫn dắt blog Naver “Pashong-ui Sesang Dapsagi” và kênh YouTube “StuTV”. Các tác phẩm của ông bao gồm ‘Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)’, ‘Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)’, ‘Tương lai của bất động sản Incheon (2022)’, ‘Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)’, ‘Từ giờ chỉ nơi nào cần tăng mới tăng (2020)’, ‘Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)’, v.v.