[비즈한국] Tại Hàn Quốc, đầu tư bất động sản từ lâu đã được coi là “phương tiện gia tăng tài sản”. Đặc biệt, đầu tư theo hình thức hưởng chênh lệch giá (capital gain), chủ yếu tập trung vào căn hộ, đã mang đến cơ hội tích lũy tài sản cho nhiều người.
Niềm tin “Gangnam không bao giờ thất bại” hay đầu tư vào các khu vực trọng điểm ở vùng thủ đô đã trở thành một kiểu đức tin. Chỉ cần chọn đúng thời điểm để đổi nhà hoặc chọn đúng vị trí, nhà đầu tư có thể thu về khoản chênh lệch giá lên tới hàng trăm triệu won. Tuy nhiên, liệu chiến lược này còn hiệu quả hay không là một câu hỏi cần phải suy xét cẩn thận. Môi trường thị trường mới với lãi suất cố định, thay đổi cấu trúc dân số và chính sách chính phủ đa dạng đang đòi hỏi sự tái thiết trong chiến lược đầu tư.
Trọng tâm của vấn đề chính là “đầu tư bất động sản tạo lợi nhuận”. Chiến lược này, thường được biết đến là “bất động sản nhận tiền thuê hàng tháng”, không chỉ là phương tiện hỗ trợ thu nhập mà còn có thể trở thành trụ cột then chốt bù đắp rủi ro cho đầu tư hưởng chênh lệch giá. Giờ đây, thay vì chỉ gia tăng tài sản đơn thuần, chiến lược của những nhà đầu tư bất động sản lão luyện phải là xây dựng “sức bền” và “nền tảng đầu tư bền vững”.
Đầu tư gia tăng tài sản, tại sao vẫn quan trọng?
Đầu tư hưởng chênh lệch giá, tức là chiến lược mua → nắm giữ → bán tập trung vào căn hộ, vẫn còn hiệu quả. Nếu chọn đúng các khu vực thiếu nguồn cung, khu vực được nới lỏng quy định, hoặc khu vực có dự án hạ tầng giao thông, nhà đầu tư có thể kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao. Sự phục hồi giá nhà gần đây tại khu vực Gangnam (Seoul), Sejong và các khu tái thiết trọng điểm vùng thủ đô là minh chứng cho thấy chiến lược này vẫn còn hấp dẫn.
Tuy nhiên, phương thức đầu tư này có những nhược điểm cố hữu. Đó là mất nhiều thời gian để hiện thực hóa lợi nhuận, không tạo ra thu nhập trong thời gian nắm giữ và có thể gây ra chi phí cơ hội lớn nếu bỏ lỡ thời điểm bán. Hơn nữa, nếu vào thị trường ở vùng giá đỉnh, tài sản sẽ bị chôn vốn trong nhiều năm, đồng thời đối mặt với rủi ro thua lỗ do thay đổi chính sách hoặc biến động lãi suất.
Đầu tư tạo dòng tiền, tại sao cần thiết ngay lúc này?
Đầu tư bất động sản tạo lợi nhuận là phương thức đầu tư ổn định giúp tạo ra thu nhập cố định hàng tháng. Có thể thực hiện qua nhiều hình thức đa dạng như nhà ở đa hộ (multi-family), căn hộ studio nhỏ, tòa nhà mini, mặt bằng thương mại hoặc kinh doanh cho thuê nhà ở, chỉ cần nắm giữ là có tiền thuê mỗi tháng. Điều này mang lại giá trị vượt xa hơn cả việc chỉ là dòng tiền vào.
Đầu tiên, nó tạo ra sức bền. Ngay cả trong giai đoạn giá bất động sản giảm, tiền thuê vẫn đều đặn chảy về. Điều này giúp nhà đầu tư ổn định tâm lý, cung cấp sức mạnh để “trụ lại” mà không phải bán tháo tài sản ngay cả trong điều kiện thị trường bất lợi.
Thứ hai, nó có thể tái tích lũy vốn hạt giống. Thu nhập từ tiền thuê có thể dùng để chi trả sinh hoạt phí hoặc tái đầu tư. Thông qua đó, một cấu trúc tuần hoàn “Dòng tiền → Tiết kiệm → Tái đầu tư → Gia tăng tài sản” là hoàn toàn khả thi.
Thứ ba, phân tán rủi ro. Bằng cách phân bổ một phần tài sản vào kênh hưởng chênh lệch giá và một phần vào kênh tạo lợi nhuận, khả năng ứng phó với biến động thị trường sẽ cao hơn.
Cuối cùng, đây là lựa chọn tốt nhất để chuẩn bị cho tuổi già. Nó có thể trở thành nguồn thu nhập ổn định sau khi nghỉ hưu, đóng vai trò như một “quỹ hưu trí cá nhân” bổ trợ cho lương hưu quốc gia hoặc lương hưu doanh nghiệp.
Song hành hai chiến lược, không phải lựa chọn mà là yêu cầu
Đầu tư hưởng chênh lệch giá và đầu tư tạo lợi nhuận không phải là hai chiến lược mâu thuẫn. Ngược lại, khi phối hợp một cách hữu cơ, chúng tạo ra sức mạnh tổng hợp lớn hơn. Khi vốn ban đầu ít, chiến lược ổn định nhất là tạo vốn hạt giống thông qua bất động sản tạo lợi nhuận, sau đó khi đã đạt quy mô tài sản nhất định thì mới quyết định dồn lực vào bất động sản hưởng chênh lệch giá.
Ví dụ điển hình là đầu tư vào nhà đa hộ ở ngoại ô vùng thủ đô để lấy tiền thuê, sau đó dùng chính thu nhập này để đăng ký mua căn hộ trong các dự án tái thiết tại Seoul hoặc nhắm đến việc đầu tư quyền ưu tiên mua nhà ở (tái thiết). Hoặc cũng có nhiều trường hợp với số vốn dưới 100 triệu won, nhà đầu tư mua căn hộ studio tạo lợi nhuận để thu về 500.000~600.000 won mỗi tháng, tích lũy trong 3-4 năm để có khoản vốn hơn 300 triệu won, từ đó bước vào đầu tư các khu đô thị mới (New Town) ở khu vực phía bắc sông Hàn mà trước đây vốn không dám mơ tới.
Bất động sản tạo lợi nhuận, nên chọn gì?
Cốt lõi của bất động sản tạo lợi nhuận là “nhu cầu có bền vững so với nguồn cung hay không”. Sau đây là một vài tiêu chuẩn để đánh giá:
Đó là các khu vực tập trung hộ gia đình 1-2 người. Khu vực gần ga tàu điện ngầm vùng thủ đô, gần các trường đại học, khu vực làm việc… luôn được đảm bảo nhu cầu thuê ổn định. Việc cân nhắc cải tạo các tòa nhà cũ với chi phí rẻ hơn so với xây mới cũng rất đáng lưu tâm. Nhà đa hộ, villa sau khi cải tạo có thể tăng giá cho thuê, từ đó nâng cao tỷ suất lợi nhuận thực tế. Cũng cần chú ý đến các khu vực dự kiến quy hoạch công cộng. Các khu vực có dự án phát triển phức hợp gần ga tàu, kế hoạch đô thị mới sẽ duy trì nhu cầu ổn định trong dài hạn.
Tuy nhiên, cần cân bằng giữa tỷ suất lợi nhuận và việc quản lý. Thay vì chỉ chạy theo tỷ suất lợi nhuận cao quá mức, cần cân nhắc các khía cạnh thực tế như tỷ lệ trống, khả năng quản lý dễ dàng và quản lý khách thuê.
Đầu tư tạo lợi nhuận cũng có “thời điểm”
Đây chính là thời điểm cần quan tâm hơn đến đầu tư bất động sản tạo lợi nhuận.
Lý do là vì chúng ta đang trong giai đoạn chuyển đổi cắt giảm lãi suất cơ bản. Khi chuyển từ cuối giai đoạn lãi suất cao sang lãi suất thấp, nguồn vốn thị trường sẽ lại chảy vào bất động sản, từ đó giá trị tài sản của bất động sản tạo lợi nhuận cũng có thể tăng lên.
Sự thay đổi trong chế độ Jeonse (thuê nhà đặt cọc lớn) cũng là một lý do chính. Trong cấu trúc thay đổi khi nhu cầu Jeonse chuyển sang nhu cầu thuê hàng tháng, sức hấp dẫn của bất động sản cho thuê hàng tháng càng cao hơn.
Sự gia tăng của các hộ gia đình đơn thân gồm thanh niên và người cao tuổi cũng là điểm cần lưu ý. Cấu trúc dân số tạo ra nhu cầu thuê liên tục là nền tảng hỗ trợ.
Hãy tạo ra “hai chân” cho đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản cần hai chân. Một chân là để tạo bước nhảy vọt nhanh chóng thông qua chênh lệch giá, chân còn lại là giá đỡ vững chắc từ dòng tiền. Chỉ một trong hai thì không thể đi xa. Đặc biệt đối với những người mới bắt đầu đầu tư, thay vì mơ về lợi nhuận ngắn hạn, việc nuôi dưỡng “thể lực dòng tiền” thông qua bất động sản tạo lợi nhuận là rất quan trọng.
Nếu ngay cả khi thị trường chao đảo, mỗi tháng vẫn có tiền thuê vào tài khoản, bạn sẽ có triết lý và chiến lược đầu tư của riêng mình mà không bị lung lay trước những thay đổi bên ngoài. Khi lợi nhuận ổn định tích lũy, bạn sẽ có sự thong dong để nhìn ra những cơ hội lớn hơn. Đó chính là “sức bền” mà các nhà tài phiệt thực thụ nhắc đến, và là kỹ năng cơ bản của một nhà đầu tư bất động sản chân chính.
Đây không còn là sự lựa chọn mà là chiến lược sinh tồn. Tôi hy vọng bạn sẽ xây dựng được một trụ cột vững chắc mang tên “Bất động sản tạo lợi nhuận” trong danh mục đầu tư của mình.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện nghiên cứu bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver “Pashong’s World Field Trip” và dẫn chương trình YouTube “StuTV”. Các tác phẩm của ông bao gồm: “Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)”, “Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)”, “Tương lai bất động sản Incheon (2022)”, “Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)”, “Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)”, “Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)”, “Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)”...