[비즈한국] Việc xây dựng trung tâm thương mại phức hợp tại Sangam-dong của Lotte Shopping023530 đang bị trì hoãn. Nguyên nhân là do quy trình cấp phép của Chính quyền thành phố Seoul bị chậm trễ. Lotte Shopping đặt mục tiêu khởi công vào nửa cuối năm 2026 sau khi hoàn tất các thủ tục cấp phép. Tuy nhiên, một số ý kiến trong ngành bán lẻ cho rằng việc xây dựng trung tâm thương mại phức hợp hiện nay không còn mang lại lợi ích thiết thực, do xu hướng mua sắm đã chuyển dịch từ trực tiếp sang trực tuyến, làm giảm sức cạnh tranh của các trung tâm thương mại quy mô lớn.
Hơn nữa, việc xây dựng các trung tâm thương mại phức hợp đòi hỏi nguồn vốn đầu tư không nhỏ. Xét đến cơ cấu tài chính gần đây của Lotte Shopping, việc rót một số tiền lớn vào dự án có thể trở thành gánh nặng. Trong bối cảnh này, ứng cử viên Tổng thống của Đảng Dân chủ Lee Jae-myung trước đây từng bày tỏ sự phản đối đối với việc các tập đoàn lớn xây dựng trung tâm thương mại phức hợp. Nếu ông Lee đắc cử Tổng thống và vẫn giữ vững quan điểm cũ, kế hoạch xây dựng trung tâm thương mại này có thể sẽ gặp trở ngại lớn.
Năm 2013, Lotte Shopping đã mua khu đất rộng 20.644㎡ (khoảng 6.245 pyeong) tại Sangam-dong từ Chính quyền thành phố Seoul với giá 197,2 tỷ KRW và lên kế hoạch xây dựng một trung tâm thương mại phức hợp lớn. Tuy nhiên, việc khởi công đã bị trì hoãn do quy trình cấp phép của thành phố kéo dài, bởi cố Thị trưởng Seoul Park Won-soon từng yêu cầu doanh nghiệp phải đạt được thỏa thuận cùng phát triển với các tiểu thương xung quanh trước khi tiến hành xây dựng.
Khi Thị trưởng đương nhiệm Oh Se-hoon đắc cử vào năm 2021, dự án đã bắt đầu có hy vọng tái khởi động. Dù vậy, đến nay việc khởi công vẫn chưa diễn ra. Lotte Shopping đã ký thỏa thuận với Văn phòng quận Mapo để sử dụng khu đất này làm bãi đỗ xe công cộng trong giai đoạn 2025-2026, và hiện khu đất đang được khai thác với mục đích này. Một đại diện của Lotte Shopping giải thích: “Chúng tôi đang đặt mục tiêu khởi công vào nửa cuối năm 2026 và lịch trình này có thể điều chỉnh tùy theo sự thỏa thuận giữa các bên.”
Trái ngược với trước đây, ngành bán lẻ hiện không còn đánh giá khả quan về dự án trung tâm thương mại phức hợp Sangam-dong của Lotte. Xu hướng chủ đạo hiện nay là mua sắm trực tuyến chứ không phải ngoại tuyến. Do đó, ngay cả khi trung tâm được xây dựng xong, khó có thể đảm bảo lợi nhuận như kỳ vọng. Nhiều phân tích cho rằng nguyên nhân khiến Homeplus gần đây phải tiến hành thủ tục tái cơ cấu chính là do không kịp thời thích ứng với sự bùng nổ của mua sắm trực tuyến.
Một số chuyên gia trong ngành cho rằng thay vì tập trung vào các trung tâm thương mại phức hợp quy mô lớn, doanh nghiệp cần đầu tư mạnh hơn cho mảng trực tuyến. Bản thân Lotte Shopping cũng đang không đạt được kết quả khả quan ở mảng bán lẻ trực tiếp. Theo báo cáo kinh doanh, doanh thu mảng bách hóa của Lotte Shopping giảm 0,51% từ 3,3364 nghìn tỷ KRW năm 2023 xuống 3,3193 nghìn tỷ KRW năm 2024; trong cùng kỳ, doanh thu mảng đại siêu thị giảm 2,76% từ 5,7347 nghìn tỷ KRW xuống 5,5765 nghìn tỷ KRW. Các hoạt động liên quan đến trung tâm thương mại phức hợp được tính vào mảng bách hóa.
Tình hình tài chính của Lotte Shopping cũng là một vấn đề đáng lo ngại. Việc xây dựng trung tâm thương mại đòi hỏi lượng vốn khổng lồ. Năm ngoái, Lotte Shopping đã cải thiện cơ cấu tài chính thông qua việc tái định giá tài sản (định giá lại giá trị đất đai mà tập đoàn sở hữu). Sau khi tái định giá, tỷ lệ nợ của Lotte Shopping đã giảm từ 182,79% vào cuối năm 2023 xuống còn 128,98% vào cuối năm 2024 (giảm 53,81 điểm phần trăm). Tuy nhiên, tái định giá tài sản không đồng nghĩa với việc lượng tiền mặt nắm giữ tăng lên. Thực tế, tiền và các khoản tương đương tiền của Lotte Shopping đã giảm 2,19% từ 1,5897 nghìn tỷ KRW vào cuối năm 2023 xuống còn 1,5548 nghìn tỷ KRW vào cuối năm 2024. Đây chính là lý do chi phí xây dựng trở thành áp lực lớn đối với Lotte.
Hơn nữa, việc tạo ra lợi nhuận quy mô lớn trong thời gian tới đối với Lotte Shopping là không dễ dàng. Seo Min-ho, chuyên gia nghiên cứu cấp cao tại Korea Investors Service, phân tích: “Do vận hành hệ thống cửa hàng ngoại tuyến quy mô lớn, gánh nặng về chi phí cố định như nhân công, tiền thuê mặt bằng và phí dịch vụ là rất cao. Cùng với việc khách hàng chuyển sang mua sắm trực tuyến, thay đổi thói quen tiêu dùng và mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt trong ngành, sức hút khách hàng của công ty đã giảm sút, khiến nền tảng lợi nhuận của các mảng kinh doanh chính yếu hơn trước. Xét đến áp lực đầu tư để phục hồi năng lực cạnh tranh trên thị trường bán lẻ, khó có thể kỳ vọng vào việc giảm bớt gánh nặng tài chính một cách rõ rệt trong ngắn hạn.”
Vì những lý do này, có nhiều lời đồn đoán rằng Lotte Shopping đang cố tình trì hoãn việc xây dựng. Tuy nhiên, việc hủy bỏ hoàn toàn kế hoạch cũng không dễ dàng. Một khi đã mua đất, Lotte Shopping bắt buộc phải tìm cách sử dụng, không thể mãi biến nó thành bãi đỗ xe.
Dự án của Lotte Shopping tại Sangam-dong còn chịu ảnh hưởng bởi biến số từ cuộc bầu cử Tổng thống. Ứng cử viên Lee Jae-myung từng thể hiện quan điểm tiêu cực về các trung tâm thương mại phức hợp. Vào tháng 2 năm 2017, trước kỳ bầu cử sơ bộ, ông Lee Jae-myung tuyên bố: “Tôi phản đối việc mở các trung tâm thương mại phức hợp Lotte tại Sangam-dong, Seoul và Jeonju, đồng thời phản đối mọi dự án trung tâm thương mại phức hợp của các tập đoàn bán lẻ lớn trong tương lai vì chúng tước đoạt nồi cơm của các tiểu thương và làm suy kiệt nền kinh tế địa phương.”
Hiện tại, ứng cử viên Lee Jae-myung đang dẫn đầu trong nhiều cuộc thăm dò dư luận. Nếu ông đắc cử, kế hoạch xây dựng của Lotte Shopping có thể sẽ gặp trở ngại. Tuy nhiên, trong chiến dịch tranh cử lần này, ông Lee chưa đưa ra tuyên bố cụ thể nào về vấn đề xây dựng trung tâm thương mại phức hợp.
Một biến số khác là cuộc bầu cử địa phương dự kiến vào tháng 6 năm sau. Do dự án tại Sangam-dong cần sự chấp thuận từ Chính quyền Seoul, ý chí của Thị trưởng Seoul sẽ đóng vai trò quyết định. Nếu Thị trưởng tiếp theo phản đối, kế hoạch ban đầu của Lotte Shopping có thể phải trở lại vạch xuất phát.
Bất chấp những dự báo tiêu cực, Lotte Shopping vẫn giữ vững lập trường về việc sẽ sớm khởi công trung tâm thương mại phức hợp tại Sangam-dong. Giới kinh doanh đang đổ dồn sự chú ý vào việc lựa chọn của Lotte sẽ dẫn đến kết quả nào. Đại diện của Lotte Shopping nêu trên cho biết: “Sau khi hoàn tất quy trình thay đổi đơn vị quy hoạch vào nửa cuối năm nay, chúng tôi sẽ tiếp tục các thủ tục cấp phép xây dựng và dự kiến khởi công chính thức sau khi hoàn tất các thủ tục vào nửa cuối năm 2026. Còn đối với các vấn đề chính trị, rất khó để chúng tôi đưa ra câu trả lời.”