[비즈한국] Vợ chồng anh A, ngoài 30 tuổi, vừa ký hợp đồng mua một căn hộ tại Seoul. Gần đây, anh A đã đến nhiều ngân hàng để tìm hiểu về khoản vay nhưng lại rơi vào tình thế tiến thoái lưỡng nan do chênh lệch lãi suất giữa các nơi lên tới hơn 0,3%p. Dù có nơi đưa ra mức lãi suất cố định 3,6% trong 5 năm, nhưng kèm theo đó là hàng loạt yêu cầu khắt khe như đăng ký tích lũy định kỳ, duy trì số dư bình quân trên 2 triệu Won để được giảm lãi suất. Nhận định lãi suất có khả năng giảm thêm, anh cũng hỏi về "lãi suất thả nổi 6 tháng", nhưng tất cả các ngân hàng đều báo mức lãi suất đầu 4% và nói rằng "không khuyến khích".
Điều đáng chú ý là dù nhận định của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc về việc hạ lãi suất đang chiếm ưu thế, các ngân hàng đều cho rằng "lãi suất sẽ không giảm đáng kể", đồng thời khẳng định "mức lãi suất đã giảm gần đây là do đã phản ánh xu hướng thị trường". Anh A chia sẻ: "Các ngân hàng đều đồng loạt nhắc đến việc thắt chặt quy định cho vay có hiệu lực từ tháng 7 và nói rằng ngay cả khi Ngân hàng Trung ương hạ lãi suất, họ cũng khó có thể giảm lãi suất cho vay xuống mức thấp".
Anh B, cũng ở độ tuổi ngoài 30, đang đi khảo sát thực tế để mua căn hộ. Anh B đã quyết định hạ tầm giá căn hộ định mua vì cho rằng sau tháng 7 mới có thể thanh toán số dư còn lại. Với số vốn khoảng 400 triệu Won, anh B dự định vay thêm 400 triệu Won để mua bất động sản giá 800 triệu Won, nhưng gần đây cơ quan quản lý tài chính lại đang đẩy mạnh thắt chặt quy định. Dù đang làm việc tại một tập đoàn lớn ổn định, nhưng vì là trụ cột duy nhất của gia đình, anh cũng lo ngại gánh nặng trả lãi gốc sẽ tăng lên nếu lãi suất tăng đột biến. Vì lo lắng không được duyệt khoản vay, anh B đang cân nhắc phương án giảm quy mô khoản vay bằng cách tìm mua các căn hộ trong tầm giá 700 triệu Won.
Cơ quan quản lý tài chính vẫn giữ quan điểm 'siết chặt cho vay'
Định hướng chính sách của cơ quan quản lý tài chính hiện nay là "tăng cường quản lý nợ hộ gia đình". Điển hình là việc áp dụng giai đoạn 3 của tỷ lệ DSR (tỷ lệ trả nợ gốc và lãi trên thu nhập) căng thẳng (stress DSR), nhằm siết chặt hạn mức vay thế chấp (vay mua nhà) từ tháng 7.
Hiện nay, người dân chỉ có thể vay trong hạn mức để DSR không vượt quá 40% tại các ngân hàng và 50% tại các ngân hàng tiết kiệm. Stress DSR là phương thức tính toán hạn mức vay bằng cách cộng thêm lãi suất chịu áp lực (lãi suất stress) vào lãi suất cho vay để phản ánh rủi ro biến động lãi suất trong tương lai, từ đó giảm hạn mức vay đồng thời quản lý áp lực nợ hộ gia đình.
Khi giai đoạn 3 của stress DSR được đưa vào áp dụng, dự kiến mức cộng lãi suất (lãi suất stress) 1,5% (giới hạn dưới), tương đương 100%, sẽ được áp dụng cho lãi suất vay mua nhà, vay tín dụng và các khoản vay khác tại các ngân hàng và tổ chức tài chính phi ngân hàng. Từ tháng 9 năm ngoái, cơ quan quản lý tài chính đã áp dụng giai đoạn 2 với mức lãi suất stress là 1,2% tại khu vực thủ đô và 0,75% tại các khu vực ngoài thủ đô đối với vay mua nhà/vay tín dụng ngân hàng và vay mua nhà tại các tổ chức phi ngân hàng. Đây là sự tăng cường liên tục so với giai đoạn 1 áp dụng mức 0,38% cho vay mua nhà tại ngân hàng từ tháng 2 năm ngoái.
Lãi suất giảm nhẹ nhưng dư nợ cho vay ngân hàng vẫn tăng trưởng âm
Các ngân hàng cũng đang rơi vào thế khó. Lãi suất vay mua nhà cố định tại 5 ngân hàng lớn đã giảm tối đa 0,36%p trong vòng một tháng. Lãi suất vay mua nhà cố định tại 5 ngân hàng này (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori, NH Nonghyup) hiện ở mức 3,04~5,54%/năm (tính đến ngày 9), giảm 0,36%p ở cả ngưỡng cao nhất và thấp nhất so với mức 3,40~5,90% một tháng trước. Giới phân tích cho rằng lãi suất cho vay vốn vốn "đứng yên" nay đã tự nhiên giảm xuống khi trái phiếu ngân hàng kỳ hạn 5 năm, vốn là cơ sở để tính lãi suất vay mua nhà cố định, đã giảm từ đầu tháng trước.
Tuy nhiên, các ngân hàng đang gặp khó khăn khi vừa phải cạnh tranh vừa phải để mắt tới cơ quan quản lý tài chính. Trên thực tế, dư nợ cho vay của các ngân hàng đang tăng trưởng âm. Phần lớn các khoản vay thế chấp là vay chính sách như vay "Didimdol", vì vậy nếu không tăng dư nợ từ nguồn vốn riêng của ngân hàng, khả năng sinh lời trong tương lai có thể sẽ suy giảm. Thực tế, tổng dư nợ cho vay từ nguồn vốn riêng của 4 ngân hàng lớn (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori) tính đến cuối tháng 4 là 511 nghìn tỷ 406,9 tỷ Won, giảm hơn 5 nghìn tỷ 400 tỷ Won so với cuối tháng 12 (516 nghìn tỷ 820,9 tỷ Won) cách đây 4 tháng.
Một nhân viên ngân hàng cho biết: "Các ngân hàng ở Hàn Quốc có cấu trúc lợi nhuận dựa vào cho vay bất động sản, nên nếu việc vay vốn trở nên khó khăn và tài sản cho vay tăng trưởng âm thì lợi nhuận sẽ bị lung lay. Tuy nhiên, vì không thể trái lại chỉ đạo của cơ quan quản lý rằng phải thận trọng với nợ hộ gia đình, nên dù Ngân hàng Trung ương hạ lãi suất, chúng tôi vẫn không thể tùy tiện giảm lãi suất và phải dè chừng nhiều phía".
Trên thị trường, dù có dự đoán Ngân hàng Trung ương sẽ hạ lãi suất trong các kỳ họp tháng 5 và tháng 6, nhưng giới quan sát nhận định mức này sẽ không nhanh chóng phản ánh vào lãi suất vay mua nhà. Dù tất cả các ủy viên hội đồng chính sách tiền tệ đều bày tỏ quan điểm "cần để ngỏ khả năng hạ lãi suất trong vòng 3 tháng" trong hướng dẫn dự báo, nhưng nếu giảm lãi suất cho vay, điều đó có thể kích thích giá bất động sản tăng lên.
Nhân viên ngân hàng trên nhận định: "Khi chính phủ mới nhậm chức, chính sách bất động sản cũng sẽ thay đổi, và các ngân hàng có lẽ cũng sẽ cố gắng đồng bộ hóa với định hướng chính sách của chính phủ mới. Tuy nhiên, vì họ chắc chắn sẽ muốn ngăn chặn tình trạng giá nhà biến động, nên các ngân hàng cũng sẽ không vội vàng thay đổi sản phẩm vay mua nhà cho đến thời điểm đó".