[비즈한국] Trong bối cảnh nhiều dự án chỉnh trang đô thị đang xảy ra xung đột với các nhà thầu về vấn đề tăng chi phí xây dựng do giá nguyên vật liệu và chi phí nhân công tăng cao, khu vực 1 kho sửa chữa Yongsan (Yongsan Jeongbichang 1-guyeok) — dự án vừa thực hiện thành công cuộc đấu thầu thứ ba trong năm nay — được cho là đã đưa các nội dung phòng ngừa tranh chấp chi phí xây dựng vào chỉ dẫn đấu thầu. Động thái này được hiểu là quyết tâm ngăn chặn tranh chấp bằng cách làm rõ ngay từ giai đoạn đấu thầu các vấn đề như: việc tăng chi phí xây dựng theo biến động giá trước khi khởi công, thời điểm mở bán, và phương thức thanh toán chi phí xây dựng.
Theo giới chuyên môn, ban quản lý dự án khu vực 1 phía trước kho sửa chữa Yongsan (khu vực 1 kho sửa chữa Yongsan) tại quận Yongsan, Seoul gần đây đã công bố bảng so sánh điều kiện đấu thầu của Posco E&C và HDC Hyundai Development Company294870, hai đơn vị đã tham gia gói thầu lựa chọn nhà thầu cho dự án tái thiết. Trước đó, vào ngày 15 tháng trước, cuộc đấu thầu đã thành công khi cả hai công ty đều nộp khoản tiền đặt cọc 50 tỷ won. Posco E&C đã đề xuất tên dự án là 'O'Here Yongsan', trong khi HDC Hyundai Development Company đề xuất là 'The Line 330'.
Posco E&C chiếm ưu thế về chi phí xây dựng đề xuất, trong khi HDC Hyundai Development Company chiếm ưu thế về thời gian thi công. Chi phí xây dựng theo thiết kế gốc của Posco E&C là 861,4 tỷ won (8,65 triệu won/3,3㎡), rẻ hơn khoảng 63,1 tỷ won (630 nghìn won/3,3㎡) so với mức 924,4 tỷ won (9,29 triệu won/3,3㎡) của HDC Hyundai Development Company. Tuy nhiên, nếu xét theo thiết kế thay thế do các nhà thầu đề xuất, Posco E&C là 909,9 tỷ won (8,94 triệu won/3,3㎡) và HDC Hyundai Development Company là 924,4 tỷ won (8,59 triệu won/3,3㎡), cho thấy sự chênh lệch ưu thế về tổng chi phí và chi phí trên mỗi đơn vị diện tích. Ngược lại, về thời gian thi công, Posco E&C mất 47 tháng, còn HDC Hyundai Development Company ngắn hơn 5 tháng, chỉ còn 42 tháng.
Điểm đáng chú ý trong cuộc đấu thầu tại khu vực 1 kho sửa chữa Yongsan chính là nội dung hướng tới việc phòng ngừa tranh chấp chi phí xây dựng. Ban quản lý đã yêu cầu các đơn vị tham gia đấu thầu phải đề xuất chi tiết các điều kiện hợp đồng xây dựng như: khả năng điều chỉnh chi phí do biến động giá, thời điểm mở bán và thanh toán, phương án đối trừ tài sản (đổi đất lấy công trình) nếu không bán được hàng, và việc thay đổi thiết kế khi điều kiện địa chất thay đổi. Ý đồ của họ là làm rõ những điểm dễ phát sinh tranh chấp trong quá trình tăng chi phí hoặc quyết toán sau này ngay từ khâu đấu thầu.
Vấn đề điều chỉnh chi phí xây dựng do giá cả tăng cao là nguyên nhân gây ra xung đột thường xuyên nhất giữa dự án và nhà thầu gần đây. Trước đây, nhiều dự án đã đưa nội dung cấm tăng chi phí sau khi khởi công vào hợp đồng, nhưng do việc cấp phép bị trì hoãn hoặc các yếu tố bất khả kháng khiến ngày khởi công thực tế bị lùi lại, dẫn đến tranh chấp vì không xác định được cách phản ánh mức tăng giá vào chi phí xây dựng. Ngay cả khi hai bên đồng ý tăng giá, họ vẫn thường xuyên xảy ra mâu thuẫn do không thống nhất được chỉ số giá (mốc chuẩn) để tính toán số tiền tăng.
Trong đợt đấu thầu này, Posco E&C tuyên bố sẽ hoãn áp dụng tăng giá xây dựng do biến động giá trong 20 tháng kể từ ngày kết thúc nộp thầu, còn HDC Hyundai Development Company là 18 tháng. Sau khoảng thời gian đó cho đến khi khởi công thực tế, Posco E&C đề xuất áp dụng chỉ số thấp hơn giữa Chỉ số giá tiêu dùng và Chỉ số chi phí xây dựng; trong khi HDC Hyundai Development Company đề xuất áp dụng chỉ số thấp hơn giữa Chỉ số chi phí xây dựng, Chỉ số giá tiêu dùng và chỉ số điều chỉnh theo Luật Hợp đồng Nhà nước.
Thời điểm mở bán và thời điểm thanh toán chi phí xây dựng cũng là nguồn cơn của các tranh chấp. Doanh thu của các ban quản lý dự án chỉnh trang đô thị tại Hàn Quốc thực tế chủ yếu đến từ lợi nhuận bán hàng cho đại chúng. Trước khi mở bán, ban quản lý phải phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng trong thời gian dài để duy trì dự án. Tùy vào thời điểm mở bán và thanh toán, ban quản lý phải vay vốn bên ngoài để bù đắp phần chi phí xây dựng chiếm tỷ trọng lớn nhất. Phương thức thanh toán được chia thành: thanh toán theo tiến độ bán hàng (trả theo tỷ lệ doanh thu), thanh toán theo tiến độ thi công (không phụ thuộc vào việc bán hàng), và thanh toán theo tiến độ thi công trong phạm vi doanh thu bán hàng.
Cả hai công ty tham gia đấu thầu tại khu vực 1 kho sửa chữa Yongsan đều đề xuất có thể mở bán sớm (thời điểm vàng) hoặc mở bán sau theo mong muốn của ban quản lý. Tuy nhiên, về phương thức thanh toán, Posco E&C đề xuất "thanh toán theo tiến độ trong phạm vi doanh thu bán hàng", còn HDC Hyundai Development Company đề xuất "thanh toán theo tiến độ thi công". Ngoài ra, Posco E&C cam kết hoãn thanh toán chi phí xây dựng trong 18 tháng sau khởi công và tự huy động vốn để thi công, trong khi HDC Hyundai Development Company tuyên bố sẽ giữ lại 10% chi phí xây dựng để thanh toán sau khi hoàn công 2 tháng nhằm đảm bảo chất lượng.
Một đại diện của ban quản lý khu vực 1 kho sửa chữa Yongsan chia sẻ: "Hiện nay, tranh chấp thường xuyên xảy ra nhất tại các dự án là vấn đề tăng chi phí xây dựng. Nhiều dự án đang phải đối mặt với yêu cầu tăng giá từ nhà thầu sau khi đã ký hợp đồng do nhiều yếu tố, và các mâu thuẫn này khó giải quyết đến mức chính phủ hay chính quyền địa phương cũng phải đứng ra hòa giải. Chúng tôi muốn làm rõ những yếu tố có thể gây tranh chấp ngay từ giai đoạn đấu thầu để phòng ngừa rủi ro".