[비즈한국] Qua khảo sát xu hướng tăng giảm bất động sản đầu tư của các ngân hàng lớn bao gồm ngân hàng thương mại và ngân hàng địa phương trong 9 năm gần đây, kết quả cho thấy KB Kookmin Bank – ngân hàng dẫn đầu thị trường – đã cắt giảm đáng kể quy mô bất động sản đầu tư. Khi tốc độ đóng cửa chi nhánh của các ngân hàng gia tăng, cơ quan quản lý tài chính đã nới lỏng quy định về diện tích cho thuê bất động sản của ngân hàng thông qua việc sửa đổi Nghị định thi hành Luật Ngân hàng vào năm 2016. Một số ngân hàng đã tận dụng cơ hội này để tăng cường bất động sản đầu tư và thu về lợi nhuận cho thuê đáng kể.
Bất động sản đầu tư của ngân hàng là đất đai hoặc tòa nhà được nắm giữ nhằm mục đích thu lợi nhuận từ cho thuê hoặc chênh lệch giá. Khi một bất động sản vốn được sử dụng làm chi nhánh giao dịch nhưng mục đích sử dụng thay đổi do đóng cửa chi nhánh, nó sẽ được phân loại là bất động sản đầu tư trên sổ sách kế toán. Quy định đối với bất động sản do ngân hàng nắm giữ (dùng cho mục đích kinh doanh hoặc phi kinh doanh) đã được nới lỏng đáng kể vào năm 2016, khi ông Im Jong-ryong đang giữ chức Chủ tịch Ủy ban Dịch vụ Tài chính.
Trước đây, các ngân hàng phải đảm bảo tỷ lệ 50:50 giữa không gian chi nhánh và không gian cho thuê trong các tòa nhà văn phòng. Vào cuối năm 2014, quy định về bất động sản phục vụ công việc (chi nhánh, cơ sở đào tạo, cơ sở phúc lợi, v.v.) đã được nới lỏng một lần, cho phép diện tích có thể cho thuê tăng lên gấp 9 lần diện tích sử dụng trực tiếp (chi nhánh). Sau đó, vào ngày 30 tháng 7 năm 2016, Nghị định thi hành Luật Ngân hàng được sửa đổi và điều khoản hạn chế diện tích cho thuê đã bị xóa bỏ hoàn toàn.
Sau khi luật sửa đổi, các ngân hàng có thể giảm diện tích chi nhánh và tăng diện tích cho thuê, hoặc cho thuê thêm diện tích từ việc cải tạo, mở rộng tòa nhà. Với việc mỗi năm có khoảng 100 đến 200 chi nhánh ngân hàng bị đóng cửa, cơ quan quản lý tài chính thực tế đã mở đường cho phép các ngân hàng tận dụng tài sản bất động sản, với lý do “có thể vận hành chi nhánh linh hoạt, hiệu quả và nâng cao lợi nhuận tùy theo chiến lược kinh doanh của ngân hàng”.
Quy định về việc xử lý sau khi đóng cửa chi nhánh cũng được nới lỏng. Trước đây, nếu một bất động sản trở thành bất động sản phi kinh doanh do đóng cửa chi nhánh, ngân hàng không được phép cho thuê và phải thanh lý trong vòng 1 năm. Sau khi luật sửa đổi, thời hạn thanh lý đã kéo dài lên 3 năm và ngân hàng cũng có thể cho thuê tùy theo tình hình thị trường.
Khảo sát hiện trạng bất động sản đầu tư (theo bảng cân đối hợp nhất) của 10 ngân hàng thương mại và địa phương (Kookmin, Nonghyup, Gwangju, Gyeongnam, Busan, Shinhan, iM, Woori, Jeonnam, Hana Bank) từ năm 2016 – thời điểm quy định được nới lỏng – đến năm ngoái cho thấy, ngân hàng có tỷ lệ tăng trưởng cao nhất trong 9 năm qua là Busan Bank. Bất động sản đầu tư của Busan Bank đã tăng 126,5%, từ 84 tỷ KRW năm 2016 lên 190,3 tỷ KRW vào năm 2024. Đặc biệt, con số này đã tăng vọt từ 80,4 tỷ KRW năm 2016 lên 133,5 tỷ KRW năm 2017.
Song song với đó, lợi nhuận cho thuê cũng tăng lên. Theo báo cáo kinh doanh của Busan Bank, lợi nhuận từ cho thuê bất động sản đầu tư đã tăng từ 900 triệu KRW năm 2016 lên 1,9 tỷ KRW năm 2018, 2,4 tỷ KRW năm 2020, 2,6 tỷ KRW năm 2022 và đạt tới 4,6 tỷ KRW vào năm ngoái.
Ngược lại, mặc dù cũng là ngân hàng địa phương, nhưng bất động sản đầu tư của các ngân hàng Gyeongnam, Jeonbuk và Gwangju lại có xu hướng giảm. Gyeongnam Bank tăng từ 21,8 tỷ KRW năm 2016 lên 30 tỷ KRW năm 2019, sau đó giảm xuống 29,8 tỷ KRW vào năm 2024. Jeonbuk Bank giảm từ 24,5 tỷ KRW năm 2016 xuống còn 11,9 tỷ KRW vào năm 2024, và Gwangju Bank giảm từ 12,6 tỷ KRW xuống còn 7,6 tỷ KRW.
Xu hướng nắm giữ bất động sản đầu tư của các ngân hàng thương mại lớn (KB Kookmin, NH Nonghyup, Shinhan, Woori, Hana Bank) cũng đáng chú ý. Trong khi phần lớn các ngân hàng duy trì quy mô bất động sản đầu tư ở mức 500 – 600 tỷ KRW, thì Kookmin Bank – ngân hàng đứng đầu ngành – lại có số liệu thấp đáng kể. Tính đến cuối năm 2024, bất động sản đầu tư của Kookmin Bank là 125 tỷ KRW, giảm 64% so với năm trước đó (347,5 tỷ KRW). So với năm 2016 (257,9 tỷ KRW), con số này đã giảm hơn một nửa. Kookmin Bank từng tăng bất động sản đầu tư lên 476 tỷ KRW vào năm 2019, nhưng sau đó duy trì ở mức 300 tỷ KRW.
Theo báo cáo kinh doanh của Kookmin Bank, ngân hàng này đã thanh lý đất đai trị giá 172,9 tỷ KRW và tòa nhà trị giá 64,9 tỷ KRW trong năm 2024. Tuy nhiên, lợi nhuận cho thuê không có sự khác biệt lớn. Kookmin Bank cho biết lợi nhuận cho thuê năm 2024 là 6,8 tỷ KRW, so với 6,4 tỷ KRW của năm 2023.
Quy mô bất động sản đầu tư năm 2024 của 4 ngân hàng thương mại còn lại: Hana Bank lớn nhất với 677 tỷ KRW, theo sau là Shinhan Bank (621,3 tỷ KRW), Nonghyup Bank (611,3 tỷ KRW) và Woori Bank (523,1 tỷ KRW). Nonghyup Bank và Shinhan Bank đã duy trì mức bất động sản đầu tư hơn 600 tỷ KRW (lần lượt là 647,7 tỷ KRW và 675,1 tỷ KRW) từ năm 2016 mà không có biến động lớn.
Woori Bank và Hana Bank đã chủ động tăng quy mô. Woori Bank, vốn chỉ có 358,5 tỷ KRW bất động sản đầu tư vào năm 2016, đã bắt đầu tăng kể từ năm 2019 (617,6 tỷ KRW). Hana Bank tăng mạnh từ 555,2 tỷ KRW năm 2016 lên 786,2 tỷ KRW vào năm tiếp theo, và từng ghi nhận gần 800 tỷ KRW (790,7 tỷ KRW) vào năm 2021.
Thú vị là về lợi nhuận cho thuê, Woori Bank đã vượt qua Hana Bank. Lợi nhuận từ cho thuê của Woori Bank tăng đều đặn từ 5,1 tỷ KRW năm 2018 lên 19,9 tỷ KRW năm 2019 và đạt 35,1 tỷ KRW vào năm 2022. Ngược lại, lợi nhuận cho thuê của Hana Bank đạt 17 tỷ KRW năm 2018 nhưng sau đó giảm xuống 8,5 tỷ KRW vào năm 2020. Năm 2024 cũng chỉ dừng lại ở mức 10,2 tỷ KRW.
Có thể thấy, trong khi quy mô bất động sản đầu tư của mỗi ngân hàng là khác nhau, thì tốc độ đóng cửa chi nhánh lại tương tự nhau. Đối với Busan Bank, ngân hàng đã tăng bất động sản đầu tư, số lượng chi nhánh đã giảm từ 194 vào năm 2016 xuống còn 138 vào năm 2024. Ngược lại, dù Kookmin Bank giảm quy mô bất động sản đầu tư nhưng số lượng chi nhánh của họ cũng giảm từ 1.005 xuống 703 trong cùng kỳ. Ở đây, chi nhánh được hiểu là các điểm giao dịch thông thường, không bao gồm các văn phòng đại diện – nơi chỉ thực hiện được một số nghiệp vụ đơn giản như nhận tiền gửi. Ngành ngân hàng đang có xu hướng hợp nhất các chi nhánh và thu hẹp một số thành văn phòng đại diện. Một nhân viên trong ngành chia sẻ: “Có vẻ như họ đang tập trung vào việc tối ưu hóa hiệu quả thay vì chỉ tập trung vào lợi nhuận từ bất động sản”.