[비즈한국] Theo kết quả điều tra của Bizhankook, trong vòng một tháng kể từ khi thành phố Seoul mở rộng khu vực hạn chế giao dịch đất đai, khối lượng giao dịch căn hộ tại các khu vực này đã giảm mạnh, trong khi giá mua bán lại tăng cao. Sau khi dỡ bỏ quy định hạn chế giao dịch đất đai tại khu vực Gangnam vào tháng 2, nhận thấy khối lượng giao dịch và giá nhà tăng vọt, thành phố Seoul đã đảo ngược quyết định chỉ sau một tháng và mở rộng khu vực hạn chế vào tháng 3. Kể từ đó, khối lượng giao dịch tại các khu vực này đã giảm khoảng 92%, gần như đóng băng, nhưng giá mua bán trung bình lại tiếp tục xu hướng tăng với mức tăng khoảng 29%.
Dựa trên phân tích dữ liệu giao dịch thực tế từ Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông (tính đến ngày 24), từ ngày 24/3 đến ngày 23/4, sau khi Seoul mở rộng khu vực hạn chế giao dịch đất đai, khối lượng giao dịch căn hộ tại các quận Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan ở Seoul là 234 căn, giảm 2.780 căn (92%) so với tháng trước đó. Trong giai đoạn này, khối lượng giao dịch theo khu vực lần lượt là: quận Gangnam 87 căn (-849 căn, -91%), quận Seocho 36 căn (-679 căn, -95%), quận Songpa 89 căn (-970 căn, -92%) và quận Yongsan 22 căn (-282 căn, -93%), trong đó quận Seocho có tỷ lệ giảm lớn nhất. Thời hạn kê khai giao dịch bất động sản là trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, các hợp đồng mua bán thực hiện ngày 23/4 phải được khai báo trước ngày 23 tháng này.
Ngược lại, giá mua bán trung bình của các căn hộ tại những khu vực này đã tăng khoảng 29% trong cùng kỳ. Trong một tháng kể từ khi mở rộng khu vực hạn chế giao dịch, giá mua bán trung bình của căn hộ tại quận Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan ở Seoul đạt 3,08468 tỷ won, tăng 695,27 triệu won (29%) so với tháng trước khi chỉ định (2,38941 tỷ won). Trong thời gian này, giá mua bán trung bình theo khu vực ghi nhận quận Seocho đạt 2,21233 tỷ won (-22%), quận Songpa 2,08067 tỷ won (+12%), quận Yongsan 2,31 tỷ won (-3%), đặc biệt quận Gangnam có mức tăng đột biến lên 4,66863 tỷ won (+76%).
Khu vực hạn chế giao dịch đất đai của thành phố Seoul đã được mở rộng cách đây hai tháng. Ngày 19/3, Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông cùng thành phố Seoul công bố phương án ổn định thị trường nhà ở, thông báo sẽ mở rộng chỉ định toàn bộ căn hộ tại quận Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan (110,65㎢) thành khu vực hạn chế giao dịch đất đai trong 6 tháng, từ ngày 24/3 đến ngày 30/9. Điều này bao gồm cả các khu vực Jamsil, Samseong, Daechi và Cheongdam đã được dỡ bỏ hạn chế một tháng trước đó, đồng thời mở rộng phạm vi ra toàn bộ quận Yongsan gần kề.
Việc mở rộng khu vực hạn chế giao dịch đất đai thực chất là một sự đảo ngược chính sách chỉ sau một tháng. Trước đó, vào ngày 13/2, thành phố Seoul đã dỡ bỏ khu vực hạn chế giao dịch đất đai tại khu vực Gangnam. Đối tượng là 291 trong số 305 căn hộ tại các phường Daechi, Samseong, Cheongdam (quận Gangnam) và Jamsil (quận Songpa) gần khu liên hợp giao lưu quốc tế. 14 khu chung cư đang triển khai tái thiết tại khu vực này đã bị loại khỏi danh sách dỡ bỏ do lo ngại đầu cơ. Cùng ngày, Seoul cũng dỡ bỏ hạn chế đối với 6 dự án tái thiết/tái phát triển đã hoàn tất việc thành lập liên minh trong số 123 dự án theo kế hoạch tích hợp nhanh.
Tuy nhiên, ngay sau khi dỡ bỏ lệnh hạn chế, khối lượng giao dịch và giá nhà đã tăng vọt tại các khu vực này. Kết quả phân tích của Bizhankook về các giao dịch mua bán căn hộ tại các phường Samseong, Daechi, Cheongdam và Jamsil từ ngày 13/2 đến 14/3 (dựa trên dữ liệu khai báo đến ngày 16) cho thấy có 162 giao dịch, tăng 85 căn (110%) so với 30 ngày trước khi dỡ bỏ. Có 90 giao dịch phá vỡ mức giá cao nhất trước đó tại cùng khu chung cư và cùng diện tích, chiếm 49% tổng số. Cuối cùng, thành phố Seoul đã phải mở rộng lại khu vực hạn chế giao dịch với lý do giá nhà tăng cao.
Trước tình hình giá nhà vẫn tiếp tục tăng dù đã mở rộng khu vực hạn chế giao dịch, chính phủ đang xem xét các biện pháp bổ sung. Ngày 23 vừa qua, trong phiên họp của Lực lượng đặc nhiệm (TF) kiểm tra thị trường bất động sản và tình hình cung ứng lần thứ 16, chính phủ tuyên bố: "Nếu cần thiết, chúng tôi sẽ thực hiện các biện pháp ổn định thị trường như chỉ định bổ sung các khu vực điều chỉnh, khu vực quá nhiệt đầu cơ và khu vực hạn chế giao dịch đất đai". Cuộc họp có sự tham gia của Bộ Chiến lược và Tài chính, Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, Ủy ban Dịch vụ Tài chính, thành phố Seoul, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc và Cơ quan Giám sát Tài chính. Các bên tham gia cho biết biến động giá nhà tại khu vực Seoul, bao gồm quận Yongsan và 3 quận phía Nam (Gangnam, Seocho, Songpa) – vốn là các khu vực hạn chế giao dịch – đã tăng nhẹ.
Chế độ hạn chế giao dịch đất đai là quy định yêu cầu phải có sự cho phép của người đứng đầu chính quyền địa phương khi giao dịch đất đai có quy mô nhất định trở lên tại các khu vực có đầu cơ sôi động, giá đất tăng nhanh hoặc có nguy cơ xảy ra tình trạng này. Vì chỉ cho phép mua bán với mục đích cư trú thực tế từ 2 năm trở lên, các giao dịch "đầu tư chênh lệch" (gap investment) kết hợp cho thuê hoặc thuê lại gần như không thể thực hiện. Hiện tại, các khu vực hạn chế giao dịch đất đai của thành phố Seoul bao gồm: các căn hộ tại quận Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan (110,65㎢); 14 khu chung cư tại khu liên hợp giao lưu quốc tế (1,36㎢); và các khu tái thiết/tái phát triển lớn như Apgujeong-dong (quận Gangnam), Yeouido-dong (quận Yeongdeungpo), Mok-dong (quận Yangcheon), Seongsu-dong (quận Seongdong) (4,58㎢), với tổng diện tích là 164,06㎢ (chiếm 27% diện tích Seoul).