[비즈한국] Tháng 5 năm 2025, thị trường bất động sản Hàn Quốc đang cho thấy dấu hiệu hồi phục cục bộ, tập trung chủ yếu tại 3 quận Gangnam và quận Yongsan ở Seoul. Thoạt nhìn, có vẻ như thị trường đang nóng trở lại. Tuy nhiên, nếu nhìn rộng ra một chút, thực tế lại hoàn toàn khác. Các khu vực ngoại ô thủ đô và thị trường địa phương ngoài Seoul vẫn đang chìm trong vũng lầy của tình trạng khan hiếm giao dịch và điều chỉnh giá, trong khi thị trường cho thuê (jeonse) cũng không thể thoát khỏi tình trạng trì trệ nghiêm trọng, ngoại trừ những điểm sáng nhỏ từ các căn hộ mới xây.
Thế nhưng, chính vào thời điểm này, chính phủ lại chính thức hóa khả năng áp dụng các chính sách thắt chặt quy định như 'chỉ định thêm khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai', 'mở rộng khu vực điều chỉnh và khu vực quá nhiệt đầu cơ'. Đây là phát biểu được đưa ra trong cuộc họp 'Lực lượng đặc nhiệm (TF) kiểm tra tình hình nguồn cung và thị trường bất động sản lần thứ 16', với sự tham gia của các cơ quan liên quan như Bộ Chiến lược và Tài chính, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, Ủy ban Dịch vụ Tài chính, Chính quyền thành phố Seoul, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc và Cơ quan Giám sát Tài chính.
Hiện tại đang là thời điểm nào? Năm 2025 không phải là một năm bình thường. Đây là giai đoạn tiền bầu cử trước khi chuyển giao chính quyền. Chính phủ lên nắm quyền từ năm 2017 đã sụp đổ do thất bại trong chính sách bất động sản. 'Hơn 30 biện pháp', 'bom quy định xả xuống với danh nghĩa bình ổn thị trường', và 'quy định vay vốn chặn đứng giấc mơ an cư của người trẻ' đều là những di sản thất bại của chính quyền cũ.
Nhầm lẫn giữa nhu cầu thực và tâm lý đầu tư - Sự tăng giá ở Gangnam không đại diện cho toàn thị trường
Lý do trực tiếp khiến chính phủ tung ra các quy định thắt chặt là do giá nhà tăng tại các khu vực Gangnam, Seocho, Songpa và Yongsan. Giá căn hộ tại quận Seocho gần đây đã tăng 0,72%, đứng đầu tỷ lệ tăng giá trên toàn quốc. Chỉ nhìn vào con số này, chính phủ có vẻ như có lý do để can thiệp.
Tuy nhiên, bản chất vấn đề lại khác. Các căn hộ tại khu vực Gangnam vốn đã chịu 'ba tầng' quy định gồm khu vực điều chỉnh, khu vực quá nhiệt đầu cơ và khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai. Dù muốn siết chặt thêm, cũng không còn quân bài quy định nào để áp dụng. Ngược lại, đà tăng ở khu vực này là kết quả tổng hòa của sự mất cân đối cung cầu ngắn hạn, nhu cầu bền bỉ đối với nhà ở cao cấp và kỳ vọng vào các dự án chỉnh trang đô thị; đây là dòng chảy tự nhiên của thị trường. Đặc biệt, việc tăng giá giao dịch thực tế tập trung vào các nhà ở cao cấp không hề liên quan đến người tiêu dùng thuộc tầng lớp trung lưu trở xuống.
Việc chính phủ nhìn vào biến động riêng ở Gangnam để phát đi tín hiệu quy định cho toàn thị trường quốc gia là xác định sai phạm vi chính sách.
Địa phương và ngoại ô thủ đô vẫn đang đóng băng
Hiện nay, hơn một nửa thị trường bất động sản Hàn Quốc đang ở trong tình trạng trì trệ hoặc điều chỉnh. Theo KB Kookmin Bank, trong số 5 thành phố lớn, Daegu đang giảm -0,11%, Busan giảm -0,09% và Gwangju giảm -0,06%. Daejeon và Ulsan cũng cho thấy dấu hiệu đi ngang hoặc suy yếu. Ngay cả trong khu vực thủ đô, tỷ lệ biến động giá mua bán căn hộ tại Gyeonggi-do đã chuyển sang giảm -0,01%, và Incheon giảm mạnh hơn với -0,03%.
Thậm chí, khối lượng giao dịch tại một số khu vực còn thấp hơn cả thời kỳ đại dịch COVID-19. Việc dùng biện pháp tăng cường quy định để ngăn chặn sự quá nhiệt đối với thị trường như thế này chẳng khác nào cho một bệnh nhân đang bị cảm uống thêm thuốc hạ sốt.
Vấn đề nhà ở không bán được tại địa phương đang ở mức nghiêm trọng. Tại các thành phố lớn ở địa phương và các đô thị nhỏ, giá cho thuê cũng giảm theo trong bối cảnh nguồn cung mới quy mô lớn và nhu cầu rời bỏ thị trường tăng lên, còn tâm lý mua thì hoàn toàn chạm đáy. Đây là thị trường cần không gian để thở, chứ không phải cần thêm quy định.
Điều cần thiết lúc này là gỡ bỏ rào cản và cung cấp nguồn cung
Ngược lại, hướng chính sách mà chính phủ cần xem xét lúc này lại nằm ở phía đối diện.
Thứ nhất, gỡ bỏ quy định một cách tinh tế. Có rất nhiều khu vực cần thoát khỏi danh sách khu vực điều chỉnh và khu vực quá nhiệt đầu cơ. Các quận như Yeonsu, Namdong, Seo-gu (Incheon); Dongducheon, Icheon, Anseong (Gyeonggi-do); Yuseong, Jung-gu (Daejeon) là những đối tượng điển hình cần được dỡ bỏ quy định. Những khu vực này đang trải qua "nỗi khổ ba tầng": giá giao dịch thực giảm, khan hiếm giao dịch và lượng nhà tồn kho tích tụ. Các quy định còn sót lại ở đây chỉ là xiềng xích trói buộc thị trường.
Thứ hai, mở rộng nguồn cung và kích hoạt sự tham gia của khối tư nhân. Các dự án chỉnh trang đô thị trong trung tâm Seoul đã bị đình trệ hơn 10 năm do thủ tục hành chính và các biến số chính trị. Chính phủ hô hào các khẩu hiệu như 'Moa Town', 'Shin-tong Planning' nhưng số nơi thực sự tiến vào giai đoạn thành lập nghiệp đoàn hay khởi công chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thị trường cần 'công trường đã khởi công', chứ không phải 'lời hứa cung cấp'. Việc tinh giản thủ tục hành chính cho các dự án tái phát triển/tái thiết tư nhân và đảm bảo tính dự báo được về việc cấp phép mới có thể khiến người mua có nhu cầu thực cử động.
Thứ ba, bình thường hóa thị trường để người dân có thể chuyển nhà. Quy định vay vốn đặc biệt là lưỡi dao sắc lẹm đối với thế hệ 2030 và những người không có nhà. Nếu quy định DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập) căng thẳng giai đoạn 3 được áp dụng tại khu vực thủ đô từ tháng 7, tình trạng người dân không những không thể mua nhà mà ngay cả việc chuyển nhà thuê cũng trở nên khó khăn sẽ xảy ra. Mấu chốt nằm ở việc nới lỏng vay vốn một cách tinh tế và khôi phục dòng chảy tài chính, chứ không phải là quy định.
Đừng lặp lại thất bại của chính trị bằng chính sách
Năm 2022, có nhiều nguyên nhân dẫn đến thay đổi chính quyền, nhưng thất bại trong chính sách bất động sản là yếu tố quyết định. Thị trường không nói dối. Nơi thể hiện sự mất lòng dân đầu tiên chính là giá nhà. Chúng ta đều nhớ 5 năm đó đã kết thúc như thế nào khi các dự án chỉnh trang bị chặn đứng, thuế bị đánh nặng, vay vốn bị thắt chặt và giao dịch bị cắt đứt. Bây giờ, khi chỉ còn vài tháng nữa là đến bầu cử tổng thống, những cảnh tượng tương tự lại đang tái diễn.
Mở rộng khu vực cần giấy phép giao dịch đất đai? Tái chỉ định khu vực quy định? Ngay khoảnh khắc những lời đó được thốt ra, thị trường lại đóng băng. Và các khu vực ngoại ô thủ đô hay địa phương sẽ mãi mãi không trở thành 'mảnh đất cơ hội' mà bị bỏ rơi.
Bây giờ là lúc cần khôi phục niềm tin vào thị trường. Thay vì dùng quy định để đe dọa, phải xoay chuyển lòng dân bằng kế hoạch cung cấp chắc chắn và vận hành thể chế công bằng. Chính sách phải vận hành bằng sự tin tưởng, chứ không phải bằng quyền lực.
Phải đối mặt với bầu cử bằng sự tin tưởng của thị trường, không phải chính trị xếp hàng
Việc chính phủ xem xét thắt chặt quy định lần này có thể bị coi là một kiểu 'xếp hàng chính sách'. Dù là ý định lấy lòng chính quyền tiếp theo hay chỉ là để quản lý tình hình, thì kết quả cũng như nhau. Thị trường nhận tín hiệu rằng 'không thể tin tưởng chính phủ', người mua có nhu cầu thực sẽ quan sát, còn nhà đầu tư sẽ rời đi.
Không ai còn bị lừa bởi các quy định nữa. Thay vào đó, thị trường nhìn vào việc 'nguồn cung có xuất hiện không', 'chính sách có nhất quán không', và 'vay vốn có được mở không'. Và theo đó, lòng dân sẽ lại dịch chuyển.
Nếu chính phủ thực sự muốn thị trường ổn định, việc cần làm là rất rõ ràng. Đó là gỡ bỏ quy định thay vì siết chặt, tin tưởng thay vì kiểm soát, và mang lại tính dự báo được thay vì đe dọa. Đó chính là chìa khóa để ổn định cuộc bầu cử lần này cũng như thị trường nhà ở Hàn Quốc.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng nhóm tại Phòng Điều tra Bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver 'Chuyến đi khám phá thế giới của Pasion' và kênh YouTube 'StewTV'. Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)'...