[비즈한국] Thị trường bất động sản tại 'No-Do-Gang' (Nowon, Dobong, Gangbuk), nơi tập trung các khu chung cư cũ kỹ và từng được kỳ vọng vào các dự án tái thiết, đang mất dần sức sống và rơi vào trầm lắng. Do gánh nặng phí đóng góp quá lớn, khả năng sinh lời của các dự án tái thiết bị nghi ngờ, khiến các nhà đầu tư dần quay lưng. Thêm vào đó, quy định thắt chặt cho vay dự kiến áp dụng vào tháng 7 tới đang làm dấy lên lo ngại rằng tình trạng trì trệ của thị trường có thể kéo dài.
Ngày 22, tại các văn phòng bất động sản gần khu Sanggye Jugong, quận Nowon, Seoul. Các nhà môi giới trong khu vực thở dài chia sẻ: "Yêu cầu từ các nhà đầu tư đã hoàn toàn đứt gãy". Nguyên nhân là do khu Sanggye Jugong khu 5, một trong những khu chung cư có tiến độ dự án nhanh nhất tại quận Nowon, đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đơn vị thi công. Sau khi hủy hợp đồng với GS E&C006360 – đơn vị từng được chọn làm nhà thầu – do mâu thuẫn về phí đóng góp, kết quả đấu thầu ngày 28 tháng trước cho thấy không có công ty xây dựng nào tham gia, dẫn đến việc đấu thầu thất bại.
Ông A, một nhà môi giới bất động sản gần khu Sanggye Jugong, cho biết: "Ngay cả khu 5, nơi có tốc độ tái thiết nhanh nhất, cũng phải chờ đợi vài năm nữa mới có thể vào ở. Việc chọn đơn vị thi công cho khu Sanggye Jugong khu 5 thất bại đang khiến người dân trong vùng nảy sinh tâm lý hoài nghi về các dự án tái thiết".
Nowon-gu với mật độ chung cư cũ dày đặc: Khó khăn trong dự án tái thiết do khả năng sinh lời thấp
Khu vực Nowon, nơi tập trung nhiều khu chung cư lâu năm, từng nhận được kỳ vọng giá sẽ tăng nhờ các dự án chỉnh trang đô thị. Theo Tổng điều tra nhà ở của Tổng cục Thống kê, tính đến năm 2023, số lượng căn hộ đã hơn 30 năm tuổi tại quận Nowon lên tới 90.559 hộ, con số cao nhất trong các quận của Seoul.
Tuy nhiên, do đặc thù là vùng ngoại ô Seoul, tỷ lệ sở hữu đất nền tại đây thấp hơn so với các khu vực khác, trong khi giá bán nhà mới thương mại lại rẻ, dẫn đến những chỉ trích dai dẳng về khả năng sinh lời kém. Hơn nữa, kể từ năm 2021, chi phí xây dựng tăng cao đã làm tăng gánh nặng phí đóng góp, khiến động lực thúc đẩy các dự án tái thiết trọng điểm tại đây giảm sút.
Trên thực tế, tại khu Sanggye Jugong 5, chủ sở hữu căn hộ diện tích 31㎡ phải đóng góp tới hơn 400 triệu won mới có thể nhận được căn hộ 59㎡, chính vì vậy mà cho đến nay, dự án vẫn chưa tìm được đơn vị thi công. Một dự án tái thiết khác là Ssangmun Hanyang khu 2, 3, 4 ở quận Dobong cũng đang gặp khó khăn khi phí đóng góp dự kiến lên tới 350 - 400 triệu won mỗi hộ.
Ông B, một nhà môi giới bất động sản tại Nowon-gu, cho biết: "Thực tế, không có nhiều người mua ở khu vực Gangbuk đủ khả năng chi trả hàng trăm triệu won phí đóng góp. Ngoài ra, khu vực này cũng thiếu các dự án tiêu chuẩn để so sánh, vì gần đây chỉ có dự án Forena Nowon hoàn thành vào năm 2020".
Nhiều phân tích cho rằng việc hủy bỏ quy định "Thu hồi lợi nhuận vượt trội từ tái thiết" (tạm gọi là thuế tái thiết) bị trì hoãn vô thời hạn cũng làm tăng thêm lo ngại của người mua về phí đóng góp. Thuế tái thiết là quy định thu hồi tới 50% phần lợi nhuận vượt quá 80 triệu won/thành viên. Chính quyền Yoon Suk-yeol đã nỗ lực xóa bỏ quy định này nhưng vấp phải sự phản đối từ đảng đối lập Dân chủ Đồng hành nên đã thất bại.
Kỳ vọng tái thiết giảm sút, các giao dịch giảm giá liên tục xuất hiện tại No-Do-Gang
Khi đèn đỏ bật lên đối với khả năng sinh lời của các dự án tái thiết, tâm lý mua vào tại các khu vực khác của No-Do-Gang cũng trở nên nguội lạnh.
Theo hệ thống công khai giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải, tại khu Samho khu 3 (thuộc dự án Mi-Mi-Sam: Miryung, Miseong, Samho khu 3) ở Wolgye-dong – dự án tái thiết trọng điểm của quận Nowon – một căn hộ 59㎡ đã được giao dịch với giá 780 triệu won vào ngày 27 tháng trước, thấp hơn 49 triệu won so với giao dịch gần nhất trước đó. Mức giá này chỉ bằng khoảng 79% so với mức giá đỉnh 980 triệu won.
Tại khu 'Sang-a khu 1', Chang-dong, quận Dobong, một hợp đồng mua bán căn hộ 58㎡ đã được ký kết vào ngày 7 tháng trước với giá 350 triệu won. Chỉ trong vòng hai tháng, giá trị đã giảm 215 triệu won so với mức giao dịch trước đó là 565 triệu won.
Do giao dịch tại các khu vực chính đình trệ, giá nhà đất tổng thể tại khu vực No-Do-Gang cũng có xu hướng giảm. Theo Viện Bất động sản Hàn Quốc, trong tuần thứ ba của tháng 5 (tính đến ngày 19), cả ba quận Nowon, Dobong và Gangbuk đều ở mức đi ngang (0,00%), trở thành những quận duy nhất tại Seoul không ghi nhận sự tăng trưởng.
Áp dụng DSR giai đoạn 3 vào tháng 7, lo ngại thị trường ngoại ô Seoul đình trệ kéo dài
Trong bối cảnh này, việc cơ quan tài chính quyết định áp dụng Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập (DSR) căng thẳng giai đoạn 3 tại khu vực đô thị từ tháng 7 tới đang làm dấy lên lo ngại rằng tâm lý mua vào tại các khu vực phụ thuộc nhiều vào tín dụng như No-Do-Gang sẽ còn co cụm trong thời gian tới.
DSR căng thẳng là hệ thống áp dụng một mức lãi suất bổ sung (lãi suất căng thẳng) khi tính toán DSR dựa trên rủi ro tăng lãi suất trong tương lai nhằm hạ thấp hạn mức vay. Khi lãi suất căng thẳng được áp dụng, dù không phản ánh vào lãi suất vay thực tế, nó lại làm tăng quy mô trả nợ gốc và lãi, dẫn đến việc hạn mức vay bị giảm. Nếu áp dụng lãi suất căng thẳng giai đoạn 3, hạn mức vay thế chấp nhà tại khu vực đô thị dự kiến sẽ giảm khoảng 10 - 30 triệu won so với trước đây.
Ông C, nhà môi giới bất động sản tại Chang-dong, quận Dobong, cho biết: "Sau các quy định về cho vay vào nửa cuối năm ngoái, yêu cầu giao dịch đã dừng hẳn. Khu vực Gangbuk chủ yếu là người ở thực, có nhu cầu vay vốn cao để đầu tư lướt sóng (gap investment) nên chắc chắn sẽ chịu đòn giáng trực tiếp từ các quy định này".
Kỳ vọng về "nhu cầu chốt sổ" (vay vốn trước khi hạn mức bị giảm) cũng không quá lớn. Ông C nhận định: "Trong bối cảnh các giao dịch gần đây chủ yếu diễn ra với hàng bán gấp, giá khó có khả năng phục hồi cho đến khi kết thúc kỳ bầu cử. Ngay từ đầu đã không có giao dịch diễn ra, nên khó có chuyện nhu cầu chốt sổ phát sinh đột ngột".
Các chuyên gia dự báo rằng việc áp dụng các quy định cho vay lần này sẽ làm trầm trọng thêm sự phân cực giữa khu vực trọng điểm Seoul, tập trung quanh Gangnam, và các khu vực ngoại ô.
Lee Eun-hyung, ủy viên nghiên cứu tại Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, nhận định: "Quy định cho vay sắp tới có thể làm trầm trọng thêm sự phân cực giữa thị trường vùng ngoại ô Seoul – nơi tập trung người ở thực cần vay vốn nhiều – và khu vực Gangnam – nơi có nguồn vốn mua dồi dào. Khu vực No-Do-Gang, nơi nhiều người vay vốn khi mua chung cư, dự kiến sẽ chịu tác động từ quy định mạnh hơn so với khu vực trung tâm".