[비즈한국] Sự chú ý đang đổ dồn vào việc cuộc bầu cử tổng thống dự kiến diễn ra vào ngày 3 tháng 6 sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản. Các ứng viên tổng thống chủ chốt đều tuyên bố sẽ bình ổn giá bất động sản thông qua việc tăng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, nhiều ý kiến chỉ trích cho rằng các ứng viên chỉ đưa ra những cam kết trừu tượng mà thiếu đi các kế hoạch cụ thể.
Theo KB Real Estate, giá mua bán nhà ở trung bình tại Seoul vào tháng 5 năm nay là 1,0398 tỷ Won. Đây là lần đầu tiên giá trung bình nhà ở tại Seoul vượt mốc 1 tỷ Won kể từ khi KB Real Estate bắt đầu tổng hợp thống kê vào năm 2008. Việc mua nhà của người dân lao động ngày càng trở nên khó khăn.
Ứng viên tổng thống của Đảng Dân chủ Lee Jae-myung đã cam kết sẽ tăng nguồn cung nhà ở thông qua tái phát triển và tái thiết. Trong các cam kết về khu vực thủ đô, ông Lee tuyên bố: "Đối với các thành phố mới thế hệ thứ nhất (Bundang, Ilsan, Sanbon, Jungdong, Pyeongchon), chúng tôi sẽ tái thiết toàn diện cơ sở hạ tầng cũ để nâng cao đồng thời chức năng đô thị và chất lượng nhà ở", đồng thời cho biết thêm: "Tại các khu trung tâm cũ của Seoul, chúng tôi sẽ nới lỏng rào cản tái phát triển và tái thiết, thúc đẩy tăng hệ số sử dụng đất và giảm gánh nặng đóng góp, đồng thời chuẩn bị phát triển các thành phố thông minh thế hệ thứ 4 có giao thông thuận tiện để cung cấp nhà ở thoải mái và giá cả phải chăng cho những người không có nhà như thanh niên và vợ chồng mới cưới".
Ứng viên tổng thống của Đảng Quyền lực Quốc dân Kim Moon-soo đã đưa ra cam kết cung cấp nhà ở theo mô hình 'Thanh niên kết hôn 3·3·3', bao gồm hỗ trợ chi phí nhà ở hoặc lãi suất vay trong 3 năm khi kết hôn và tối đa 9 năm khi sinh con. Ông cũng hứa thúc đẩy các khu vực cho thuê giá rẻ quanh các trường đại học và nới lỏng đáng kể hệ số sử dụng đất. Ngoài ra, ông cho biết sẽ chuyển giao quyền hạn tái phát triển và tái thiết cho chính quyền địa phương để rút ngắn thời gian dự án.
Ứng viên Kim Moon-soo giải thích rằng ông cũng sẽ nới lỏng các loại thuế liên quan đến bất động sản. Ông dự định cải cách thuế sở hữu bất động sản toàn diện (thuế 종합부동산세) và bãi bỏ hệ thống thu hồi lợi nhuận vượt mức từ tái thiết. Mặc dù ứng viên Lee Jae-myung không đưa ra cam kết cụ thể về thuế, nhưng so với quá khứ, ông đang thể hiện lập trường hòa hoãn hơn đối với các loại thuế này. Trong buổi đối thoại với các YouTuber kinh tế vào ngày 8 tháng 5, ông Lee phát biểu: "Đừng vội áp đặt thuế nặng để chèn ép những người muốn mua nhà".
Ứng viên Lee Jun-seok của Đảng Cải cách cũng đặt trọng tâm vào việc tăng nguồn cung bất động sản và giảm thuế. Trong tài liệu giải thích chính sách, ông Lee cho biết: "Chúng tôi sẽ tăng đáng kể hệ số sử dụng đất để tăng cường tính khả thi của dự án, qua đó mở rộng nguồn cung, đồng thời tập trung cung cấp căn hộ loại 59㎡ để tăng số lượng đơn vị nhà ở bán ra. Chúng tôi cũng sẽ giảm thuế và chi phí phụ trợ một cách linh hoạt như thuế trước bạ và thuế thu nhập chuyển nhượng phát sinh khi mua bán nhà theo chu kỳ cuộc đời".
Nhìn vào các cam kết bất động sản của ba ứng viên, dù nội dung chi tiết có khác biệt nhưng họ đều đồng quan điểm về việc tăng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, các chính sách bất động sản không phải là trọng tâm chính, khác hẳn với bầu không khí khi vấn đề bất động sản là mối quan tâm hàng đầu trong cuộc bầu cử tổng thống lần thứ 20 năm 2022.
Nhiều ý kiến chỉ trích sự thiếu hụt các nội dung chi tiết. Các ứng viên chỉ đưa ra những câu chuyện mang tính nguyên tắc về việc tăng nguồn cung mà thiếu đi giải thích về kế hoạch cung ứng cụ thể và phương án huy động tài chính. Đối với ứng viên Lee Jae-myung, cũng có những đánh giá cho rằng các cam kết liên quan đến phát triển bất động sản của ông đang trở nên bảo thủ hơn.
Liên minh Đoàn kết Kinh tế Công bằng (경실련) nhận xét về cam kết bất động sản của ứng viên Lee Jae-myung: "Các cam kết tập trung vào phát triển và mở rộng thị trường tư nhân như tái thiết thành phố mới thế hệ thứ 1, chuẩn bị phát triển thành phố mới thế hệ thứ 4, mở rộng đường sắt tốc độ cao vùng thủ đô (GTX), nới lỏng quy định tái thiết, cho thấy xu hướng chính sách đã chuyển sang hữu khuynh. Liên quan đến thuế bất động sản, ý chí bình thường hóa thuế sở hữu toàn diện và thuế tài sản vẫn chưa được xác nhận, đồng thời cũng không có cam kết về việc bình thường hóa tỷ lệ hiện thực hóa giá công bố hay tăng cường đánh thuế đối với người sở hữu nhiều nhà".
Về cam kết của ứng viên Kim Moon-soo, 경실련 đánh giá: "Ông tập trung vào việc mở rộng nguồn cung do tư nhân dẫn dắt, nới lỏng thuế và các dự án xây dựng hạ tầng quy mô lớn như GTX. Tuy nhiên, lợi nhuận khổng lồ từ các dự án phát triển chỉ tập trung vào chủ đất và các nhà phát triển, điều này có thể làm trầm trọng thêm tình trạng phân hóa xã hội vốn đã cố hữu. Các nhiệm vụ cải cách cốt lõi như mở rộng hệ thống hậu kiểm (bán nhà sau khi xây xong), cải tổ chức năng của Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH) và tăng cường hệ thống thu hồi lợi nhuận phát triển vẫn chưa được đưa vào cam kết". Đối với ứng viên Lee Jun-seok, tổ chức này chỉ trích: "Lĩnh vực bất động sản có vẻ nhấn mạnh vào chính sách ưu tiên nguồn cung và cắt giảm thuế. Các cam kết cải cách cơ cấu như hệ thống hậu kiểm, công cộng hóa đất đai, cải cách LH không được đề cập, thiếu phương pháp tiếp cận để khôi phục tính công cộng của nhà ở. Cam kết trong lĩnh vực bất động sản tạo cảm giác chưa được chuẩn bị kỹ lưỡng".
Trụ sở Hy vọng Dân sinh của Liên minh Tham gia Đoàn kết (참여연대) cũng chỉ trích: "Nhìn chung, các cam kết về nhà ở và bất động sản đều yếu kém, đặc biệt là việc thiếu hụt các chính sách phúc lợi nhà ở cho các tầng lớp dễ bị tổn thương là điều vô cùng đáng thất vọng. Chỉ các chính sách đơn lẻ là không đủ để ổn định giá nhà và an sinh nhà ở cho người dân. Chúng tôi phải đặt câu hỏi liệu các ứng viên tổng thống có thực sự muốn giải quyết vấn đề nhà ở của Hàn Quốc hay không".
Giới bất động sản dự đoán rằng sẽ không có thay đổi lớn nào trên thị trường trong một thời gian sau cuộc bầu cử, vì cả ứng viên Lee Jae-myung và Kim Moon-soo đều không tập trung quá mức vào bất động sản. Jung Bo-hyun, nghiên cứu viên bất động sản tại NH Investment & Securities 005940, phân tích: "Hầu hết các hiệu quả chính sách thực tế đều cần thời gian để phản ánh vào thị trường. Vì định hướng cam kết của các ứng viên trong cuộc bầu cử này khá tương đồng, nên trong ngắn hạn, các yếu tố như môi trường thương mại toàn cầu, thời điểm cắt giảm lãi suất, việc dỡ bỏ quy định tại các khu vực trọng điểm như Gangnam và Yongsan, cùng với tình trạng cung cầu sẽ có khả năng chi phối xu hướng thị trường".
Kim Ji-yeon, nghiên cứu viên cấp cao tại 부동산r114, giải thích: "Dự kiến các bên tham gia thị trường sẽ giữ tâm lý quan sát cho đến khi chính sách bất động sản của chính phủ tiếp theo được cụ thể hóa sau bầu cử. Hơn nữa, sự lo ngại về thiếu hụt nguồn cung kết hợp với các quy định cho vay như tỷ lệ DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập) cấp độ 3 có thể làm tăng sự bất ổn. Trong bối cảnh khó có thể thay đổi cục diện thị trường trong ngắn hạn và tình trạng thiếu cung nhà ở tại Seoul cũng như vùng thủ đô, xu hướng ưa chuộng 'một căn nhà giá trị' dự kiến sẽ còn tiếp diễn".