[비즈한국] Trước thềm chính phủ mới sẽ ra mắt cùng với cuộc bầu cử tổng thống vào ngày 3 tháng 6, thị trường bất động sản vẫn đang trong trạng thái chờ đợi. Kể từ khi chính phủ Kim Young-sam – chính phủ dân sự đầu tiên – lên nắm quyền, các chính quyền bảo thủ thường áp dụng những chính sách nới lỏng bất động sản, khiến giá chung cư trên toàn quốc chỉ tăng nhẹ hoặc giảm. Ngược lại, các chính quyền tiến bộ với mục tiêu kiểm soát thị trường bằng những quy định nghiêm ngặt lại cho thấy kết quả trái ngược khi giá nhà tăng vọt hơn 30%. Do hiệu quả chính sách dưới các chính quyền tiến bộ mang lại kết quả ngược lại với kỳ vọng, có lẽ vì ý thức được điều này mà ứng cử viên tổng thống Lee Jae-myung của Đảng Dân chủ đã không đưa các chính sách liên quan đến bất động sản vào 10 cam kết chính của mình.
Trong khi đó, ứng cử viên tổng thống Kim Moon-soo của Đảng Quyền lực Quốc dân đã đưa cam kết cung cấp 200.000 căn hộ mỗi năm cho người trẻ, các cặp vợ chồng mới cưới và các gia đình đang nuôi con nhỏ vào 10 cam kết chính. Mức này đã giảm đáng kể so với các cam kết về bất động sản của các đảng trong kỳ bầu cử tổng thống lần thứ 20. Do đó, giới chuyên gia dự báo rằng thị trường sẽ chỉ bắt đầu chuyển động sau khi chính phủ mới ra mắt và các chính sách bất động sản được công bố rõ ràng.
Theo Viện Bất động sản Hàn Quốc, tỷ lệ biến động giá mua bán căn hộ hàng tuần trên toàn quốc trong tuần thứ 3 của tháng 5 là 0,00%, không thay đổi so với tuần trước đó. Mặc dù giá mua bán căn hộ tại Seoul tăng 0,13%, nhưng do 5 thành phố lớn khác giảm (-0,06%) nên xét trên toàn quốc, thị trường vẫn duy trì trạng thái đi ngang. Trạng thái chờ đợi này đã kéo dài từ cuối năm ngoái. Tháng 8 năm ngoái, giá mua bán căn hộ toàn quốc đã tăng 0,24% so với tháng trước đó, đẩy biên độ tăng lên, nhưng sau đó mức tăng đã giảm xuống 0,17% vào tháng 9, 0,07% vào tháng 10 và chỉ còn 0,01% vào tháng 11.
Sau đó, do dư chấn từ sự kiện thiết quân luật dưới thời cựu Tổng thống Yoon Suk-yeol, thị trường bất động sản bị đóng băng, chuyển sang xu hướng giảm -0,07% vào tháng 12, tiếp tục ghi nhận -0,10% vào tháng 1 và -0,6% vào tháng 2 năm nay. Mặc dù có tăng nhẹ 0,01% vào tháng 3, nhưng thị trường lại giảm 0,02% vào tháng 4, cho thấy tâm lý chờ đợi của thị trường do ảnh hưởng từ cuộc bầu cử.
Sự thận trọng này xuất phát từ việc thị trường biến động mạnh theo các chính sách bất động sản. Theo NH Investment & Securities và KB Real Estate, kể từ khi chính phủ dân sự lên nắm quyền, thị trường bất động sản đã chứng kiến những xu hướng trái ngược tùy thuộc vào việc đó là chính quyền tiến bộ hay bảo thủ. Dưới thời chính phủ Kim Young-sam, các chính sách nới lỏng quy định như mở rộng nguồn cung nhà ở tại khu vực thủ đô và tự do hóa giá bán căn hộ đã được triển khai, giúp giá mua bán căn hộ trong thời kỳ này chỉ tăng 3% trên toàn quốc và 2% tại Seoul.
Sau đó, các chính quyền tiến bộ như chính phủ Kim Dae-jung và chính phủ Moon Jae-in đã tập trung vào các chính sách quy định để kìm hãm giá bất động sản, như áp dụng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV), tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI), thuế bất động sản toàn diện, bắt buộc kê khai giá giao dịch thực tế, và áp dụng thuế thu nhập thặng dư từ tái thiết. Tuy nhiên, dù có các chính sách kiểm soát, giá bất động sản vẫn tăng vọt. Dưới thời chính phủ Kim Dae-jung, giá mua bán căn hộ tăng 38% trên toàn quốc và 60% tại Seoul. Dưới thời chính phủ Roh Moo-hyun, xu hướng này tiếp tục với mức tăng 34% trên toàn quốc và 57% tại Seoul.
Tiếp đó, chính phủ Lee Myung-bak và Park Geun-hye đã thực hiện các chính sách nới lỏng quy định như dỡ bỏ khu vực bị kiểm soát, nới lỏng quy định cho vay, giảm thuế chuyển nhượng và thuế mua lại, đồng thời triển khai các chính sách cung ứng nhà ở như "nhà ở Bogeumjari" và "New Stay". Nhờ đó, giá mua bán căn hộ dưới thời chính phủ Lee Myung-bak chỉ tăng 16% trên toàn quốc và giảm 3% tại Seoul. Dưới thời chính phủ Park Geun-hye, giá mua bán căn hộ toàn quốc và tại Seoul chỉ tăng khoảng 10% mỗi nơi.
Dưới thời chính phủ Moon Jae-in, dù chính phủ đã tăng cường các quy định như đánh thuế nặng đối với những người sở hữu nhiều nhà và áp dụng tỷ lệ dịch vụ nợ trên thu nhập (DSR) để kìm hãm đà tăng, nhưng giá mua bán căn hộ lại tăng vọt, tăng 38% trên toàn quốc và tới 62% tại Seoul. Dưới thời chính phủ Yoon Suk-yeol, chính phủ đã quay lại nới lỏng các quy định về tái thiết và tái phát triển, giúp giá mua bán căn hộ giảm 11% trên toàn quốc và 5% tại Seoul.
Như vậy, giá bất động sản đã liên tục đảo chiều tùy theo chính quyền, và đặc biệt dưới thời chính phủ Roh Moo-hyun và Moon Jae-in, sự tăng giá vọt đã ảnh hưởng lớn đến kết quả bầu cử, đến mức được coi là nguyên nhân dẫn đến thất bại của các đảng cầm quyền. Có lẽ vì lý do này, trong kỳ bầu cử hiện tại, rất khó để tìm thấy các cam kết cụ thể về bất động sản. Đối với ứng cử viên Lee Jae-myung, trong khi ở kỳ bầu cử tổng thống lần thứ 20, ông đã đưa mục tiêu cung cấp 3,11 triệu căn hộ làm cam kết quan trọng thứ 4, thì trong cuộc bầu cử lần thứ 21 này, ông hoàn toàn không đưa chính sách bất động sản vào 10 cam kết chính. Ông cũng đang cho thấy thái độ thận trọng trong việc nhắc đến các quy định, chẳng hạn như rút lại ý định áp thuế sở hữu đất đai từng đề cập trong kỳ bầu cử trước.
Ứng cử viên Kim Moon-soo đã đưa cam kết cung cấp 200.000 căn hộ mỗi năm cho người trẻ, các cặp vợ chồng mới cưới và gia đình nuôi con nhỏ vào vị trí thứ 3 trong 10 cam kết chính, nhưng con số này cũng đã giảm so với cam kết cung cấp hơn 2,5 triệu căn hộ của cựu Tổng thống Yoon trong kỳ bầu cử lần thứ 20.