[비즈한국] Năm 2026 sẽ được ghi dấu là một bước ngoặt lịch sử đối với thị trường nhà ở khu vực thủ đô (Seoul và các vùng phụ cận). Theo dữ liệu tổng hợp từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, 부동산R114 và KB Real Estate, lượng căn hộ bàn giao tại Seoul dự kiến sẽ giảm mạnh 47,6%, từ 46.710 hộ năm 2025 xuống còn 24.462 hộ vào năm 2026 – mức thấp nhất kể từ khi bắt đầu thống kê. Trong cùng kỳ, tỉnh Gyeonggi cũng được dự báo sẽ chứng kiến mức sụt giảm 43,2% (từ 129.449 hộ xuống 73.575 hộ) và Incheon giảm 36,9%. Trong bối cảnh nguồn cung toàn khu vực thủ đô sụt giảm chưa từng có, các chuyên gia định nghĩa đây không phải là sự sụt giảm theo chu kỳ thông thường mà là một cuộc “khủng hoảng cung ứng mang tính cấu trúc”.
Hiện tượng này không đơn thuần xuất phát từ việc các công ty xây dựng thu hẹp quy mô mở bán hay tâm lý né tránh thị trường nhà ở của tư nhân. Thay vào đó, đây là kết quả cộng hưởng từ nhiều yếu tố như: các quy định thắt chặt của Chính phủ tích tụ trong nhiều năm, tình trạng thắt chặt nguồn vốn do lãi suất cao, sự thiếu đồng bộ trong chính sách bất động sản và sự chậm trễ trong các thủ tục cấp phép.
Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sụt giảm nguồn cung
Trước hết là sự sụt giảm mạnh về số lượng dự án khởi công và khủng hoảng PF (tài chính dự án). Khi bàn về cung ứng nhà ở, chỉ số quan trọng nhất cần nhắc đến là “số lượng khởi công”. Trên thực tế, sự đình trệ của thị trường PF năm 2022 đã làm sụp đổ cấu trúc luân chuyển vốn của các doanh nghiệp xây dựng, khiến hàng loạt dự án chuẩn bị khởi công phải tạm dừng. Năm 2022, số lượng khởi công căn hộ tại khu vực thủ đô là 428.000 căn, nhưng đến năm 2023 đã giảm mạnh 23% xuống còn 330.000 căn. Với thời gian xây dựng trung bình từ 2-3 năm, cú sốc này bắt đầu phản ánh rõ rệt vào thị trường từ năm 2025 và sẽ đạt đỉnh điểm vào năm 2026.
Nút thắt cổ chai trong các dự án tái thiết và tái phát triển cũng là một vấn đề. Dù các dự án chỉnh trang đô thị tại Seoul có vẻ đã lấy lại sức sống, nhưng thực tế không hề dễ dàng. Số lượng khu phức hợp thông qua thẩm định an toàn để tái thiết đã tăng vọt từ trung bình 2 nơi/năm (giai đoạn 2019-2022) lên 71 nơi vào năm 2023, nhưng mất trung bình 4,6 năm để thực sự khởi công. Quy trình phức tạp về thủ tục hành chính, sự đồng thuận của cư dân, thành lập tổ hợp và lựa chọn nhà thầu khiến thời gian chờ đợi kéo dài, đồng nghĩa với việc thời điểm chuyển đổi thành nguồn cung thực tế bị trì hoãn. Tính đến nửa đầu năm 2024, tỷ lệ các dự án tái phát triển tại Seoul chính thức khởi công chỉ đạt vỏn vẹn 23%.
Bên cạnh đó là sự bất ổn của thị trường mở bán và rủi ro giá bán cao. Các doanh nghiệp xây dựng ngần ngại mở bán vì nỗi lo về các quy định khống chế giá và tồn kho căn hộ. Trong bối cảnh áp dụng khung giá trần (giá bán tối đa), chi phí nguyên vật liệu và nhân công không ngừng tăng cao, buộc giá bán phải leo thang. Tuy nhiên, sức mua của người tiêu dùng lại chững lại, khiến giá cao dẫn trực tiếp đến tình trạng không bán được hàng. Thay vì chấp nhận rủi ro này, các chủ đầu tư đang có xu hướng trì hoãn hoặc tạm dừng dự án.
Năm 2026, liệu có trở thành “bước ngoặt tăng giá”?
Sự khan hiếm căn hộ mới sẽ đẩy phí chênh lệch (premium) lên cao. Sự ưa chuộng của người mua vẫn tập trung vào “căn hộ mới”. Thế nhưng, nguồn cung căn hộ mới tại khu vực thủ đô năm 2026 dự kiến giảm một nửa so với năm 2025, điều này có khả năng khiến phí chênh lệch của căn hộ mới tăng vọt. Trên thực tế, dự án Bundang Kumho Eoullim Green Park đã ghi nhận tỷ lệ cạnh tranh đăng ký mua lên tới 45:1 vào năm 2024, và một số khu căn hộ tại khu vực Gangnam đã vượt mốc giá 100 triệu won cho mỗi 3,3㎡ (1 pyeong), cao hơn so với kỳ vọng của thị trường.
Sự bất ổn cấu trúc của thị trường thuê nhà (Jeonse) sẽ gia tăng. Nhu cầu thuê nhà tại Seoul năm 2026 dự kiến đạt khoảng 235.000 căn, trong khi nguồn cung căn hộ mới chỉ dừng lại ở mức 89.000 căn. Điều này tạo ra sự chênh lệch cung cầu khoảng 140.000 căn, có thể dẫn đến việc giá thuê nhà tăng vọt. Đặc biệt, trong khi nhu cầu thuê luôn được duy trì hoặc thậm chí tăng do việc giảm nguồn cung từ phía chủ nhà có nhiều bất động sản, thì nguồn cung thực tế lại có xu hướng giảm. Do đó, xu hướng tăng giá thuê nhà bắt đầu từ năm 2024 có khả năng sẽ càng trở nên trầm trọng hơn vào năm 2026.
Sự biến dạng nhu cầu nhà ở phân khúc trung bình-thấp cũng sẽ xuất hiện. Nhu cầu đối với các căn hộ ở ngoại ô khu vực thủ đô hoặc căn hộ giá trung bình-thấp có khả năng cùng tăng theo. Năm 2023, giá thuê tại khu phức hợp Sanggye Jugong 6 ở quận Nowon từng giảm xuống còn 245 triệu won, nhưng đã phục hồi trong năm 2024 khi người mua quay trở lại với các căn hộ giá thấp. Khi tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng hơn, khả năng cả giá thuê và giá bán cùng tăng mạnh là rất cao.
Chiến lược ứng phó của Chính phủ và tư nhân liệu có hiệu quả?
Việc đẩy mạnh cung ứng do Chính phủ dẫn dắt vẫn có giới hạn. LH (Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc) đang thúc đẩy mua lại 110.000 căn hộ mới đến năm 2025, đặc biệt tập trung hơn 80% vào các khu vực gần ga tàu điện ngầm. Nhà ở thuê mua (dạng mua lại để bán) đã thông báo sẽ rút ngắn thời gian 18 tháng bằng cách công bố tuyển chọn ngay sau khi khởi công. Tuy nhiên, việc 143.000 căn trong số 187.000 căn hộ mở bán tư nhân năm 2024 là đối tượng mua lại của LH khó tránh khỏi tranh cãi về việc cản trở tính tự chủ của thị trường. Việc Chính phủ chủ động tăng nguồn cung đơn phương có thể mang lại hiệu quả ngắn hạn, nhưng về trung và dài hạn có nguy cơ gây méo mó thị trường.
Cần cải cách thể chế để thu hút tư nhân tham gia. Chính phủ đang khuyến khích sự tham gia của tư nhân thông qua việc giảm thuế phí tái phát triển, đơn giản hóa thủ tục cấp phép và mở rộng hỗ trợ PF. Việc rút ngắn thời gian lập kế hoạch chỉnh trang từ 24 tháng xuống 18 tháng và tăng danh mục thẩm định tích hợp lên 15 hạng mục là những thay đổi tích cực. Tuy nhiên, các quy định chính như Thuế thu nhập vượt mức từ tái thiết và Khung giá trần vẫn được duy trì, khiến rào cản gia nhập đối với tư nhân vẫn còn đó.
Giải pháp dài hạn cần là sự chuyển đổi về chất
Thay vì chỉ đơn thuần tăng nguồn cung, cần chiến lược “Tái tạo đô thị 2.0” – chuyển đổi các khu dân cư thấp tầng đã xuống cấp thành các khu phát triển phức hợp mật độ cao. Ví dụ, cho phép hệ số sử dụng đất (Floor Area Ratio) trên 500% và tập trung phát triển các khu phức hợp tích hợp hạ tầng giao thông, giáo dục và việc làm. Những trường hợp như Khu quốc tế hóa Godeok (Seoul) có thể trở thành kim chỉ nam cho chính sách tương lai.
Cần đảm bảo sự tương thích cung-cầu dựa trên kỹ thuật số. Cần một hệ thống dự báo và quản lý theo thời gian thực về lượng căn hộ dự kiến bàn giao và nhu cầu thông qua công nghệ bản sao kỹ thuật số (digital twin). Cần mở rộng “Hệ thống công khai lượng căn hộ bàn giao” mà Seoul bắt đầu từ năm 2024 ra toàn quốc, và tích hợp nó vào hệ thống liên kết dữ liệu do Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải dẫn dắt. Điều này cho phép điều chỉnh tình trạng dư thừa hoặc thiếu hụt nguồn cung theo khu vực trong thời gian thực.
Năm 2026: Nơi khủng hoảng và cơ hội giao thoa
Năm 2026 sẽ là cột mốc chứng kiến sự giao thoa giữa cuộc khủng hoảng cấu trúc của thị trường nhà ở khu vực thủ đô và sự chuyển đổi chính sách. Sự sụt giảm đột ngột nguồn cung căn hộ mới nhiều khả năng sẽ dẫn đến tình trạng tăng giá trong ngắn hạn và bất ổn giá thuê nhà, có thể làm trầm trọng thêm sự lo lắng về nơi ở của người mua nhà thực tế. Tuy nhiên, đây cũng là năm của những cơ hội, nơi chính sách nhà ở của Hàn Quốc có thể chuyển mình từ “tăng trưởng số lượng” sang “đổi mới chất lượng”.
Chính phủ cần thiết lập các kế hoạch trung và dài hạn cùng các chính sách dựa trên dự báo sử dụng công nghệ số, đồng thời duy trì sự cân bằng giữa tính tự chủ của thị trường và sự can thiệp của công. Đã đến lúc cần xây dựng chiến lược cân bằng cung cầu nhà ở tích hợp, không chỉ trong khu vực thủ đô mà còn bao gồm cả các vùng đô thị lớn ở địa phương. Chỉ những chính sách lấy người tiêu dùng làm trung tâm và thực sự hiệu quả mới có thể giảm thiểu cú sốc năm 2026 và mở ra thế hệ tiếp theo cho thị trường bất động sản Hàn Quốc.
Ông Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành blog Naver “Pasion's World Exploration” và kênh YouTube “StuTV”. Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như: “Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)”, “Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)”, “Tương lai bất động sản Incheon (2022)”, “Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)”, “Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)”, “Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)”, “Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)”, v.v.