[비즈한국] “Thành phố mới Geomdan không có cơ sở hạ tầng nào đáng tự hào cả. Thêm vào đó, tình hình chính trị bất ổn do việc luận tội khiến giá của hầu hết các khu chung cư đều dậm chân tại chỗ.” (Môi giới bất động sản A tại Wondang-dong, Incheon)
Chiều ngày 2, khu vực Wondang-dong và Bullo-dong, quận Seo-gu, Incheon nhộn nhịp với các công trình thi công tuyến mở rộng tàu điện ngầm Incheon số 1, dự kiến sẽ khai trương vào cuối tháng này. Đoạn mở rộng này dài 6,8km từ ga Gyeyang đến ga Công viên hồ Geomdan, với 3 nhà ga mới được xây dựng bao gồm ga Ara, ga Trung tâm Geomdan mới và ga Công viên hồ Geomdan. Dự kiến thời gian di chuyển đến ga Gyeyang sẽ rút ngắn từ 20 phút xuống còn 8 phút, và có thể đến ga Seoul trong khoảng 40 phút.
Mặc dù kỳ vọng về sự thuận tiện trong giao thông đang tăng cao, nhưng thực tế giao dịch căn hộ tại khu vực này lại không tương xứng. Theo Hệ thống công khai giá giao dịch thực của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, căn hộ diện tích 84,89㎡ tại 'Hoban Summit 1st', Wondang-dong, quận Seo-gu đã đạt mức giá gần cao nhất (820 triệu won) là 805 triệu won vào tháng 9 năm ngoái, nhưng sau đó đã giảm dần và gần đây được giao dịch ở mức 725 triệu won.
Bốn khu chung cư được coi là 'đại diện' của khu vực, gồm 'Howoogeumpoo' (Hoban Summit 1st, Umin Lynn The Signature, Kumho Eoulim Central, Prugio The Venue), cũng không có giao dịch sôi động và giá mua bán không có nhiều thay đổi.
Umin Lynn The Signature, được coi là 'khu chung cư cao cấp' của thành phố mới Geomdan, đã ghi nhận 2-3 giao dịch mỗi tháng trong tháng 1-2 năm nay và 5-6 giao dịch trong tháng 3-4, nhưng đã giảm xuống còn 4 giao dịch vào tháng 5. Giá giao dịch đối với diện tích 84,97㎡ sau khi đạt đỉnh (815 triệu won) vào tháng 9 năm ngoái, hiện đang chững lại ở mức cuối 700 triệu won. Phân tích cho thấy do yếu tố thuận lợi về giao thông đã được phản ánh trước, kết hợp với tình hình luận tội và sự suy thoái của thị trường bất động sản, giao dịch gần như dừng lại ngoại trừ các khu chung cư đang trong giai đoạn nhập cư.
Môi giới bất động sản B gần Umin Lynn The Signature giải thích: “Yếu tố thuận lợi từ việc mở rộng tuyến Incheon số 1 đã được phản ánh vào giá từ năm ngoái, hiện chỉ có một vài nhà đầu tư hỏi thăm chứ không dẫn đến giao dịch thực tế. Chỉ có các giao dịch không thường xuyên chủ yếu là các căn hộ giá rẻ, còn lại ngoại trừ một số khu vực mới bắt đầu nhập cư đầu năm nay, hầu hết các giao dịch đều đã bị ngắt quãng.”
Thành phố mới Geomdan, đang bước vào năm thứ 4 kể từ khi bắt đầu nhập cư, là thành phố mới thế hệ thứ 2 cuối cùng của khu vực thủ đô, được xây dựng tại khu vực Dangha-dong, Majeon-dong, Bullo-dong và Wondang-dong của quận Seo-gu, Incheon. Nhờ giá phân phối tương đối rẻ, khu vực này đã tập trung sự quan tâm của người mua thực thuộc thế hệ 2030 vốn cảm thấy áp lực với giá nhà ở Seoul. Tuy nhiên, do thiếu hụt các cơ sở hạ tầng chính như giao thông, y tế, tiện ích đời sống và sự chậm trễ liên tiếp của các dự án phát triển trọng điểm, phản ứng của thị trường đang không đáp ứng được kỳ vọng.
Thiếu hụt hạ tầng và đường kết nối... bị chỉ trích là "yếu tố thuận lợi nửa vời"
Dù việc mở rộng tuyến Incheon số 1 sắp diễn ra, người dân vẫn không ít bất mãn khi cho rằng đây là "yếu tố thuận lợi nửa vời". Đặc biệt, những lo ngại đang được đặt ra rằng việc sử dụng tàu điện ngầm có thể khó khăn do thiếu đường kết nối và cơ sở hạ tầng xung quanh ga Công viên hồ Geomdan, nhà ga cuối cùng.
Do đó, Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH) đang xây dựng đường tạm thời để kịp thời điểm khai trương, tuy nhiên điều này chỉ giới hạn ở đoạn từ ga Trung tâm Geomdan mới đến ga Công viên hồ Geomdan (khoảng 360m) và hướng về phía Bullo-dong. Các con đường tiếp cận phía tây và phía nam còn lại vẫn chưa được hoàn thiện.
Hơn nữa, vì con đường tạm thời phải được trải nhựa giảm ồn theo kết quả đánh giá tác động môi trường, nên công tác phá dỡ và tái lắp đặt trong tương lai là không thể tránh khỏi. Vì vậy, dự kiến sẽ gây bất tiện cho người dân do công trình vẫn tiếp diễn hơn 1 năm sau khi khai trương.
Một quan chức của LH cho biết: “Có một con đường ở phía tây ga Công viên hồ Geomdan với mục tiêu hoàn thành vào cuối năm nay và chúng tôi cũng đang xem xét thêm một đoạn đường nối nam bắc. Chúng tôi dự định sẽ phối hợp với Tổng công ty Đô thị Incheon để khai trương lần lượt vào nửa đầu và nửa cuối năm sau.”
“Nghe nói đang xem xét phát triển, nhưng...” Các dự án trọng điểm lần lượt bị hoãn
Việc mở rộng cơ sở hạ tầng đời sống vẫn đang diễn ra chậm chạp. Các tiện ích như siêu thị lớn hay bệnh viện cấp cao chỉ dừng lại ở lời hứa "dự kiến sẽ thu hút", chứ không có tiến triển rõ rệt.
Khu đất phức hợp y tế (16.528㎡) nằm tại Bullo-dong, quận Seo-gu từng có thảo luận về việc thu hút bệnh viện cấp cao, nhưng iH (Tổng công ty Đô thị Incheon) đã có kế hoạch bán lẻ khu đất này gây mâu thuẫn với cộng đồng địa phương. Hiện tại, việc bán đất đã tạm thời bị hoãn lại, nhưng phân tích cho thấy việc thu hút bệnh viện cấp cao có tính thực tế thấp do vấn đề lợi nhuận.
Tòa án quận phía Bắc Incheon cũng dự kiến khởi công từ năm 2023 nhưng đã bị hoãn thời gian hoàn thành đến tháng 3 năm 2026. Sau khi công việc chuẩn bị mặt bằng bắt đầu vào năm ngoái, việc khai trương thực tế dự kiến chỉ có thể thực hiện vào nửa đầu năm 2027.
Các kế hoạch mở rộng mạng lưới giao thông chính như kéo dài tuyến số 5 Seoul đến Geomdan·Gimpo và tuyến GTX-D cũng đặt mục tiêu hoàn thành vào giữa những năm 2030, nhưng vì ngay cả kế hoạch kinh doanh cụ thể cũng chưa được lập nên khó có thể đặt kỳ vọng.
Môi giới bất động sản C gần ga Ara cho biết: “Để đến được siêu thị lớn hay bệnh viện cấp cao, người dân phải ra tận Gimpo hoặc Ilsan. Xung quanh ga Ara cũng không có hạ tầng thu hút dân cư nên nhu cầu không tăng lên.”
Như vậy, với sự kết hợp giữa suy thoái thị trường và thiếu hụt hạ tầng, dự kiến sẽ mất thời gian để giá nhà phục hồi. Seo Jin-hyung, giáo sư khoa Bất động sản tại Đại học Kwangwoon cho biết: “Khác với các thành phố mới thế hệ 1 đang dần cũ kỹ hay thế hệ 3 mới bắt đầu xây dựng, các thành phố mới thế hệ 2 khó nhận được sự chú ý. Để thị trường phục hồi, cần phải đáp ứng nhiều yếu tố như phục hồi kinh tế và xây dựng hạ tầng. Sẽ cần rất nhiều thời gian vì có nhiều vấn đề cần giải quyết như kiểm tra tính kinh tế hay thảo luận giữa cư dân.”