[비즈한국] Khi bàn về thị trường bất động sản dưới thời chính quyền Lee Jae-myung, chúng ta không nên chỉ nhìn vào sự thay đổi của các chính sách, mà cần xem xét một cách toàn diện từ thực trạng cấu trúc của thị trường bất động sản Hàn Quốc, tâm lý của những người tham gia thị trường cho đến các xu hướng trong tương lai.
Trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản Hàn Quốc có thể được tóm tắt bằng ba từ khóa: biến động cực đoan, mệt mỏi vì chính sách và phân hóa. Sự ra đời của chính quyền Lee Jae-myung dự báo một bước ngoặt mới theo hướng thực dụng và tập trung vào nguồn cung, thoát khỏi những chính sách thắt chặt một chiều trước đây. Trong bài viết này, tôi muốn đi sâu vào phân tích hướng đi chính sách bất động sản của chính quyền Lee Jae-myung, những thay đổi thị trường kéo theo, cũng như các chiến lược mà người mua thực và nhà đầu tư cần áp dụng.
Trước hết, nhiều người sẽ thắc mắc về ảnh hưởng của kết quả bầu cử tổng thống lên thị trường bất động sản. Mặc dù có quan điểm cho rằng giá nhà tăng khi đảng Dân chủ cầm quyền, nhưng thực tế, yếu tố quyết định xu hướng thị trường không phải là màu sắc chính trị mà là các biến số kinh tế như lãi suất, nguồn cung và tình hình kinh tế. Dưới thời chính quyền Lee Myung-bak, giá nhà tăng nhẹ do kỳ vọng nới lỏng quy định rồi giảm sâu vì khủng hoảng tài chính toàn cầu; dưới thời Park Geun-hye, đà giảm chậm lại do kỳ vọng nới lỏng quy định tái thiết.
Thời chính quyền Moon Jae-in, dù mức tăng giá bị kìm hãm nhờ các quy định như tăng thuế sở hữu, nhưng giá nhà vẫn tăng do lãi suất siêu thấp và thanh khoản dồi dào. Thời Yoon Suk-yeol, giá nhà tăng nhờ kỳ vọng nới lỏng quy định rồi lại chuyển sang giảm do lãi suất cao. Suy cho cùng, dù bầu cử có thể là bước ngoặt của thị trường, nhưng kết cục cuối cùng của giá nhà vẫn do nền kinh tế định đoạt.
Chính sách bất động sản của chính quyền Lee Jae-myung phải khác biệt rõ rệt so với các chính quyền tiền nhiệm. Chính phủ hiện tại đang làm rõ quan điểm “sẽ không kiểm soát giá nhà bằng thuế”. Đây là cách tiếp cận thực dụng, tập trung vào việc mở rộng nguồn cung thực tế và hỗ trợ người mua thực thay vì kìm hãm nhu cầu bằng thuế. Tổng thống Lee Jae-myung cam kết nâng cấp việc chỉnh trang các thành phố mới thế hệ thứ nhất như Bundang, Ilsan thành dự án cải tạo đô thị cấp quốc gia và mở rộng nhà ở công cộng chất lượng cao.
Cốt lõi nằm ở ý chí tăng nguồn cung tại những nơi có nhu cầu tập trung cao độ, nhằm phân tán áp lực tăng giá vốn dĩ đang dồn vào khu vực Gangnam, Seoul sang các vùng đệm. Ngoài ra, thông qua việc điều chỉnh các quy định nhắm mục tiêu (pin-set) dựa trên DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập), chính quyền này thông báo sẽ áp dụng các quy định vay vốn linh hoạt phản ánh thu nhập tương lai cho giới trẻ. Về khía cạnh thuế, việc giữ nguyên thuế sở hữu phản ánh bài học kinh nghiệm nhằm giảm thiểu sự bất ổn của chính sách.
Hướng đi chính sách của chính quyền Lee Jae-myung có thể tóm tắt trong ba điểm chính.
Thứ nhất, thúc đẩy các dự án chỉnh trang tư nhân thông qua nới lỏng quy định tái thiết, tái phát triển, đẩy nhanh cấp phép và nâng cao hệ số sử dụng đất, tỷ lệ xây dựng. Thứ hai, thúc đẩy mở rộng nguồn cung thực tế như nhà ở công cộng gần nơi làm việc trong nội đô, các nền tảng phức hợp nhà ở "seul-se-kwon" (khu vực có thể tiếp cận các tiện ích giải trí bằng trang phục thoải mái như đi dép lê) và phát triển phức hợp các quỹ đất trống (nhà ga xe lửa, ga trung chuyển GTX, tòa nhà công quyền, v.v.). Thứ ba, giảm giá bán và tiết kiệm chi phí dự án bằng cách giải quyết vấn đề giá bán cao bất hợp lý và đảm bảo tính minh bạch của chi phí xây dựng.
Sự thay đổi chính sách này có ý nghĩa quan trọng khi không chỉ dừng lại ở việc tăng số lượng nguồn cung mà còn tập trung vào chất lượng nhà ở và sự ổn định của thị trường lấy người mua thực làm trung tâm. Đặc biệt, chính quyền Lee Jae-myung nhấn mạnh phương pháp tiếp cận thực dụng nhằm ổn định thị trường bất động sản thông qua mở rộng nguồn cung tập trung vào tầng lớp trung lưu và thu nhập thấp thay vì dùng thuế.
Năm 2025, thị trường bất động sản có thể tóm gọn bằng từ “siêu phân hóa”. Giá nhà tại các khu vực trọng điểm của Seoul và vùng thủ đô, đặc biệt là 3 quận Gangnam, Yongsan, Mapo, Seongdong... đang tiếp tục tăng cao, với hiện tượng khan hiếm nguồn hàng và tập trung nhu cầu mua thực/đầu tư. Các thành phố mới thế hệ thứ nhất đang nổi bật nhờ kỳ vọng chỉnh trang và giá trị như một khu vực thay thế cho Seoul. Ngược lại, khu vực ngoại ô vùng thủ đô và các địa phương khác đang rơi vào tình trạng đình trệ phức hợp như tồn kho nhà ở không bán được, dân số giảm, giao dịch đình trệ và giá giảm. Sự phân hóa này không chỉ đơn thuần là khác biệt về giá, mà còn dẫn đến khoảng cách về giá trị tương lai và khả năng bảo vệ tài sản.
Vách đá nguồn cung đang đóng vai trò là yếu tố cốt lõi gây bất ổn thị trường. Lượng căn hộ nhập cư trên toàn quốc năm 2025 là khoảng 280.000 căn, giảm 23,3% so với năm trước và dự kiến sẽ giảm thêm 24,3% xuống còn khoảng 210.000 căn vào năm 2026. Tại Seoul, con số này dự kiến giảm mạnh từ 46.000 căn năm nay xuống còn 24.000 căn vào năm tới. Điều này chắc chắn sẽ làm tăng sự bất ổn cho cả thị trường mua bán và cho thuê trong trung hạn.
Lãi suất và quy định cho vay cũng đang ảnh hưởng lớn đến thị trường. Tháng 5/2025, Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc hạ lãi suất cơ bản từ 2,75% xuống 2,5%, tạo tín hiệu cho dòng vốn vào và nhu cầu nhà ở gia tăng. Tuy nhiên, giai đoạn 3 của DSR được thực hiện từ tháng 7 sẽ áp dụng lãi suất căng thẳng (stress rate) cho tất cả các khoản vay hộ gia đình, từ đó thu hẹp hạn mức vay. Điều này sẽ làm giảm đáng kể khả năng mua nhà của người mua thực có thu nhập thấp và trung bình, cũng như giới trẻ, đồng thời làm trầm trọng thêm sự phân hóa giữa các khu căn hộ giá cao ở vùng lõi với thị trường mua thực ở vùng ngoại ô và địa phương.
Đối với cả người mua thực và nhà đầu tư, chiến lược cốt lõi là “sở hữu một căn hộ chất lượng” và “nắm giữ dài hạn”. Các quy định về sở hữu nhiều nhà, thiếu hụt nguồn cung, kỳ vọng hạ lãi suất và siết chặt tín dụng đang đan xen, làm cho cấu trúc chỉ những căn hộ đã được kiểm chứng về vị trí và giá trị tương lai mới tồn tại được trở nên vững chắc hơn. Các khu vực như Gangnam, Yongsan, thành phố mới thế hệ 1... nơi kết hợp giữa lợi thế phát triển và nhu cầu thực đang được chú ý, và chiến lược nắm giữ dài hạn trên 10 năm sẽ hiệu quả hơn là kiếm chênh lệch giá ngắn hạn. Người mua thực cần sử dụng vốn vay trước khi DSR giai đoạn 3 thực thi để đảm bảo lợi thế về vị trí và quản lý chặt chẽ dòng tiền; nhà đầu tư cần chuẩn bị thể lực để nắm giữ dài hạn và xây dựng cấu trúc tài sản không bị lung lay bởi biến động thị trường và thay đổi chính sách.
Ngành xây dựng đang kêu gọi chính quyền Lee Jae-myung nới lỏng các quy định quá mức, mở rộng nguồn cung và hỗ trợ thanh khoản. Cải thiện tỷ lệ xây dựng khu phức hợp nhà ở thương mại trong khu thương mại, tăng chi phí xây dựng tiêu chuẩn, cho phép chuyển đổi sớm sang bán căn hộ đối với nhà ở cho thuê tư nhân, mở rộng hỗ trợ thuế và nới lỏng quy định cho vay là những nhiệm vụ cấp bách. Đặc biệt, có nhiều tiếng nói cho rằng việc giải quyết tồn kho nhà ở tại địa phương và hỗ trợ bình thường hóa tài chính dự án (PF) là vô cùng cần thiết.
Trong ngắn hạn, dự kiến sẽ có biến động khối lượng giao dịch trước và sau khi DSR giai đoạn 3 có hiệu lực. Các khu vực phổ biến ở Seoul và vùng thủ đô khó có khả năng giảm giá do lãi suất cơ bản hạ và cấu trúc thiếu hụt nguồn cung, và dù khối lượng giao dịch giảm thì lợi thế vẫn nghiêng về người bán. Các địa phương, vùng ngoại ô có thể bị đình trệ kéo dài do tồn kho, dân số giảm và thiếu nền tảng nhu cầu. Trong trung và dài hạn, nhiều rủi ro vẫn tồn tại như rủi ro nợ xấu PF, năng lực thực thi chính sách và xu hướng chuyển đổi từ tiền cọc (Jeonse) sang thuê tháng (Wolse).
Kết luận lại, thị trường bất động sản Hàn Quốc năm 2025 có thể tóm tắt bằng ba từ khóa: mệt mỏi vì chính sách, phân hóa và vách đá nguồn cung. Sự chuyển đổi chính sách theo hướng thực dụng của chính quyền Lee Jae-myung đang gửi tín hiệu tích cực cho thị trường, nhưng năng lực thực thi cụ thể và phục hồi niềm tin thị trường quan trọng hơn cả. Những lúc này, cần tập trung vào bản chất của bất động sản là vị trí, giá trị tương lai và nền tảng nhu cầu thực. Thay vì theo đuổi chênh lệch giá ngắn hạn, việc kiên trì chiến lược "sở hữu một căn hộ chất lượng" với tâm thế nắm giữ dài hạn chính là cách để tồn tại trên thị trường bất động sản Hàn Quốc sau năm 2025.
Bất động sản không phải là dự đoán mà là ứng biến. Thị trường không vận động theo ý muốn của tôi, nhưng tôi có thể kiểm soát dòng tiền của tài sản của mình. Chỉ có "một căn hộ chất lượng" hội tụ đủ ba yếu tố: vị trí, cấu trúc và kế hoạch tài chính mới có thể bảo vệ tương lai của bạn.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành và sản xuất blog Naver "Pasyong's World Expedition" và kênh YouTube "Stue TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ nơi nào đáng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.