[비즈한국] Giá nhà tại Gangnam và Seocho, Seoul một lần nữa lại bắt đầu rục rịch tăng. Những tia lửa nhỏ nhen nhóm từ đây đã nhanh chóng lan sang Gwacheon, rồi hơi nóng đó tiếp tục lan tỏa tới Bundang, Suji của Yongin, và giờ là cả Yeongtong của Suwon. Những ai theo dõi thị trường bất động sản lâu năm sẽ hiểu rằng xu hướng này hoàn toàn không phải ngẫu nhiên. Giống như dòng nước chảy dọc theo con sông, đà tăng của giá nhà di chuyển theo lộ trình và logic nhất định. Là một nhà đầu tư, bạn cần đọc hiểu dòng chảy của con sóng này và dự đoán xem đợt sóng tiếp theo sẽ hướng về đâu.
Tia lửa từ Gangnam, ngọn lửa tại Gwacheon
Đầu năm nay, giá nhà ở Gangnam và Seocho bắt đầu quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng. Hàng loạt yếu tố cộng hưởng như việc chính phủ tái chỉ định khu vực được phép giao dịch đất đai, nới lỏng quy định tái thiết và kỳ vọng vào việc hạ lãi suất đã khiến giá căn hộ tại khu vực Gangnam tăng vọt trong tích tắc. Tuy nhiên, ngưỡng cửa Gangnam vẫn còn quá cao. Những người mua nhà để ở thực và các nhà đầu tư không đủ năng lực tài chính tự nhiên sẽ tìm đến các khu vực thay thế. Và nơi con sóng đầu tiên chạm tới chính là Gwacheon.
Gwacheon có vị trí địa lý gần Gangnam, đồng thời kỳ vọng về giá trị tương lai cũng rất lớn khi các dự án tái thiết được đẩy mạnh. Trên thực tế, các khu căn hộ trọng điểm tại Gwacheon đã tăng giá hàng trăm triệu won chỉ trong vài tháng. Khi nhu cầu bị "đẩy" ra khỏi Gangnam di chuyển đến Gwacheon, giá nhà tại khu vực này đã ghi nhận đà tăng không kém cạnh gì Gangnam.
Đến Bundang, Suji và rồi là Yeongtong
Khi sức nóng tại Gwacheon chưa kịp hạ nhiệt, Bundang đã bắt đầu thu hút sự chú ý trở lại. Trong số các thành phố mới thế hệ thứ nhất, Bundang là nơi có cơ sở hạ tầng, hệ thống trường học và giao thông vượt trội. Gần đây, cùng với kỳ vọng về tái thiết, những người mua nhà để ở thực trẻ tuổi và các nhà đầu tư đang đổ xô về đây. Việc tuyến đường sắt GTX-A đi vào hoạt động đã giúp giá trị của Bundang càng được nâng cao hơn nữa.
Đà tăng bắt nguồn từ Bundang tiếp tục lan sang Suji (Yongin). Suji là khu vực được các cặp vợ chồng mới cưới và người đi làm trẻ tuổi ưa chuộng, với lợi thế về giao thông khi hội tụ cả GTX-A và tuyến Shinbundang. Khi giá nhà ở Suji tăng, con sóng tiếp theo tự nhiên sẽ tràn sang Yeongtong của Suwon. Yeongtong có nhu cầu thực vững chắc nhờ gần các khu công nghiệp lớn như Samsung Digital City. Gần đây, với thông tin về các dự án mở bán căn hộ mới quy mô lớn, sự quan tâm của giới đầu tư đang đổ dồn về khu vực này.
Lộ trình lan tỏa và chiến lược đầu tư
Như vậy, tia lửa tăng giá nhà đất bắt đầu từ Gangnam và cho thấy một lộ trình lan tỏa rõ rệt, nối tiếp từ Gwacheon, Bundang, Suji đến Yeongtong. Xu hướng này không phải là sự tình cờ mà là kết quả được tạo ra bởi cơ sở hạ tầng giao thông, các dự án tái thiết và sự dịch chuyển của nhu cầu thực. Đối với nhà đầu tư, chiến lược cần thiết là nắm bắt lộ trình này để đón đầu cơ hội.
Đầu tiên, khi tín hiệu tăng giá ở khu vực Gangnam xuất hiện, bạn nên tìm kiếm cơ hội mua vào tại các khu vực lân cận (gọi là khu vực "tiệm cận Gangnam" như Gwacheon, Bundang). Những khu vực này đóng vai trò thay thế cho Gangnam và hiện có nhiều căn hộ bị định giá thấp. Tiếp theo, hãy chú ý đến những khu vực hội tụ cả ưu thế giao thông và các vấn đề về tái thiết như Bundang và Suji. Các dự án hạ tầng lớn như khai trương GTX trở thành động lực mạnh mẽ thúc đẩy giá nhà tăng.
Cuối cùng, điều quan trọng là phải đón đầu những khu vực chưa bắt đầu tăng giá mạnh như Yeongtong (Suwon). Những nơi dự kiến có đợt mở bán lớn hoặc phát triển thành phố mới, gần khu công nghiệp, và nơi có dòng dân cư trẻ đổ về mạnh mẽ chính là những đối tượng mục tiêu.
Bản chất của đầu tư và quản trị rủi ro
Cũng như mọi khoản đầu tư khác, quản trị rủi ro là yếu tố quan trọng. Các chính sách quản lý của chính phủ, biến động lãi suất và tình trạng dư thừa nguồn cung là những biến số có thể thay đổi cục diện thị trường bất cứ lúc nào. Đặc biệt, các khu vực tăng nóng trong thời gian ngắn như Gwacheon hay Bundang cũng tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh lớn. Nhà đầu tư luôn phải theo dõi sát sao các thay đổi chính sách và lập kế hoạch tài chính một cách thận trọng.
Ngoài ra, thay vì chỉ ám ảnh với lợi nhuận ngắn hạn, cần phải nhìn nhận tiềm năng tăng trưởng của khu vực dưới góc độ dài hạn. Đầu tư vào những khu vực có nền tảng vững chắc như hạ tầng giao thông được mở rộng, tiến độ dự án tái thiết khả quan và xu hướng dân cư đổ về ổn định sẽ đảm bảo lợi nhuận bền vững.
Con mắt nhìn thấu dòng chảy của con sóng
Thị trường bất động sản luôn vận động. Trong sự vận động đó luôn tồn tại những mô hình và logic nhất định. Con sóng tăng giá nhà bắt đầu từ Gangnam nối tiếp qua Gwacheon, Bundang, Suji và Yeongtong, mang đến những cơ hội mới cho nhà đầu tư. Điều quan trọng chính là con mắt nhìn nhận để đọc trước dòng chảy này và dự đoán xem con sóng tiếp theo sẽ hướng về đâu.
Thị trường luôn đầy rẫy sự không chắc chắn, nhưng trong đó vẫn luôn ẩn chứa cơ hội. Nếu bạn hiểu được logic tăng giá nhà đất theo lộ trình lan tỏa và sẵn sàng "cưỡi" lên dòng chảy đó, bạn cũng có thể trở thành người chiến thắng trong con sóng bất động sản tiếp theo.
Đầu tư không phải là vấn đề về thời điểm, mà là con mắt nhìn nhận dòng chảy. Người nào nhảy lên dòng nước sớm nhất, nơi con sóng tăng giá nhà sẽ đổ về, người đó cuối cùng sẽ là người chiến thắng.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, người nổi tiếng với bút danh "Passong", từng giữ chức Trưởng phòng Bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Hiện ông đang điều hành và dẫn dắt blog Naver "Passong-ui Sesang Dapsagi" (Hành trình khám phá thế giới của Passong) và kênh YouTube "Stu TV". Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối về đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi cần tăng mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', v.v.