[비즈한국] Vào cuối tháng 2, anh A, một người ngoài 30 tuổi đã ký hợp đồng mua căn hộ tại quận Yangcheon, Seoul, đã liên hệ lại với ngân hàng để hỏi về lãi suất vay trước lịch thanh toán số tiền còn lại. Khi nộp hồ sơ vay vào tháng trước, lãi suất ở mức 3,7%, vì vậy anh kỳ vọng lãi suất sẽ giảm thêm do Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) vừa hạ lãi suất gần đây. Tuy nhiên, phía ngân hàng lại thông báo lãi suất ở mức 3,8%, giải thích rằng lãi suất cho vay đã tăng lên do giá trái phiếu bất ngờ tăng cao.
Do nhu cầu vay vốn tăng đột biến cùng với sự gia tăng các giao dịch bất động sản gần đây, số dư nợ vay hộ gia đình của 5 ngân hàng lớn (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori, NH NongHyup) đã tăng tổng cộng 2,7609 nghìn tỷ won chỉ trong 8 ngày làm việc tính đến ngày 13 tháng này. Trong đó, vay thế chấp mua nhà chiếm 2,1665 nghìn tỷ won và vay tín chấp cũng lên tới 639,7 tỷ won.
Lãi suất vay thả nổi lại cao hơn vay cố định...
Theo Hiệp hội Ngân hàng Hàn Quốc, tính đến ngày 16, chỉ số COFIX (chỉ số chi phí huy động vốn) dựa trên các khoản vay mới trong tháng 5 là 2,63%, giảm 0,07% điểm so với mức 2,70% của tháng trước. Mặc dù lãi suất vay thế chấp mua nhà thả nổi tại các ngân hàng đã giảm theo, nhưng phần lớn người vay lại sử dụng các sản phẩm vay cố định 5 năm nên lãi suất thực tế họ cảm nhận được không hề giảm xuống. Đặc biệt, có ý kiến cho rằng các ngân hàng đang phải "nhìn trước ngó sau" do quan điểm của chính phủ muốn kiểm soát nợ hộ gia đình thông qua việc "hướng người dân sang sản phẩm vay cố định".
Trên thực tế, anh A đã dự đoán khả năng Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc sẽ tiếp tục hạ lãi suất trong 2-3 năm tới và hỏi ngân hàng về lãi suất vay thả nổi, nhưng lại nhận được câu trả lời rằng nó cao hơn lãi suất vay cố định tới hơn 0,3% điểm. Đây là một cơ cấu ngược đời khi lãi suất thả nổi, vốn cần thấp hơn để bù đắp rủi ro, lại trở nên cao hơn so với lãi suất của sản phẩm vay cố định.
Chính vì vậy, tỷ lệ người vay sử dụng sản phẩm vay cố định đã lên tới 90%. Giới ngân hàng giải thích rằng, đặc biệt là với tâm lý kỳ vọng giá nhà tăng gần đây, nhu cầu vay vốn trước khi áp dụng DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập) mức độ 3 được thực thi đã khiến lãi suất của các sản phẩm vay cố định tăng lên bất chấp lãi suất chung.
Trên thực tế, lãi suất các sản phẩm cố định của các ngân hàng đang tăng lên. Lãi suất vay thế chấp cố định tại 4 ngân hàng lớn (KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori) từng giảm xuống mức 3,32%~4,78% vào tháng 4, nhưng sau đó đã tăng lên mức 3,49%~5,01% tính đến ngày 16 tháng 6 do nhu cầu vay vốn tăng mạnh. Dù lãi suất cơ bản của Ngân hàng Trung ương đã giảm trong thời gian đó, nhưng người vay vẫn không cảm nhận được hiệu quả của việc hạ lãi suất.
Liệu các biện pháp "kiểm soát" của cơ quan tài chính có thể xoa dịu tâm lý bất an?
Trước tình hình này, các cơ quan tài chính đã bắt tay vào kiểm tra. Khi giá nhà ở khu vực thủ đô tăng cùng với kỳ vọng hạ lãi suất, Cơ quan Giám sát Tài chính (FSS) đã triệu tập các ngân hàng lớn vào ngày 16. Họ có kế hoạch kiểm tra xem liệu có trường hợp nào ngân hàng cho vay một cách vô tội vạ vượt quá kế hoạch cung cấp tín dụng hàng tháng hoặc hàng quý hay không, đồng thời sẽ áp đặt các hình phạt như cắt giảm kế hoạch cung cấp tín dụng của năm sau nếu phát hiện vi phạm.
Mục đích là để kiểm tra xem các ngân hàng có tuân thủ đúng mục tiêu quản lý tỷ lệ vay DSR cao (dưới 5% đối với ngân hàng và 3% đối với các tổ chức khác trên tổng dư nợ) hay không. Trong khi kiểm tra các ngân hàng có dư nợ cho vay hộ gia đình tăng đột biến, họ cũng dự kiến sẽ tung ra các biện pháp đối phó bổ sung nếu đà tăng trưởng vay vốn không giảm bớt.
Đặc biệt, phương án tăng lãi suất cộng thêm tại khu vực thủ đô, nơi tập trung nhiều giao dịch mua bán bất động sản, cũng đang được cân nhắc. Chính vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng các biện pháp tự thân của ngân hàng như hạn chế tiếp nhận hồ sơ vay hàng ngày hay thắt chặt điều kiện cho vay sẽ còn tiếp tục trong một thời gian nữa.
Một nhân viên ngân hàng lo ngại: "Đúng là lãi suất cho vay nên giảm theo lãi suất cơ bản, nhưng vì các cơ quan tài chính đang thực hiện nhiều biện pháp tập trung vào lãi suất để ngăn chặn tình trạng 'vay bằng mọi giá' (young-geul), nên lãi suất vay thế chấp 5 năm không thể giảm xuống và các ngân hàng cũng phải dè chừng cơ quan quản lý. Tuy nhiên, dường như việc kìm hãm giá bất động sản chỉ thông qua hạn chế vay vốn và lãi suất là chưa đủ".