[비즈한국] Yeongtong-gu là một quận nằm ở phía đông thành phố Suwon, tỉnh Gyeonggi. Dù được thành lập muộn nhất trong số các quận tại Suwon, đây lại là khu vực có tốc độ phát triển nhanh nhất. Được tách ra và thành lập từ Paldal-gu vào ngày 24 tháng 11 năm 2003, Yeongtong-gu quản lý các khu vực Yeongtong-dong, Mangpo-dong, Maetan-dong, Woncheon-dong và Ui-dong, dần khẳng định vị thế là trung tâm mới của thành phố Suwon. Đặc biệt, kể từ khi Tòa nhà Chính quyền tỉnh Gyeonggi chuyển về Gwanggyo New Town vào ngày 30 tháng 5 năm 2022, nơi đây đã có được vị thế của một trung tâm hành chính. Sự thay đổi này đang tác động mạnh mẽ đến giá trị bất động sản và nâng cao tiềm năng phát triển trong tương lai của Yeongtong-gu.
Khu vực có cơ cấu dân số trẻ nhất Suwon
Vượt xa vai trò là một khu dân cư đơn thuần, Yeongtong-gu còn là trung tâm công nghiệp nơi đặt trụ sở chính của Samsung Electronics005930, đồng thời là trung tâm giáo dục tập trung các cơ sở đào tạo như Đại học Ajou và Đại học Kyonggi. Sự kết hợp đa dạng các chức năng này giúp Yeongtong-gu được đánh giá là khu vực trẻ trung và năng động nhất Suwon, điều này cũng dẫn đến giá trị cao trên thị trường bất động sản. Tính đến năm 2025, thị trường bất động sản Yeongtong-gu đang chuẩn bị cho một tương lai tươi sáng hơn dựa trên đà tăng trưởng trong quá khứ.
Yeongtong-gu là một thành phố quy hoạch được xây dựng từ giữa đến cuối thập niên 1990 và từ lâu đã được yêu mến như một nơi đáng sống. Theo thời gian, vấn đề xuống cấp của cơ sở vật chất và thiếu hụt hạ tầng trở nên trầm trọng hơn. Để giải quyết vấn đề này, các dự án chỉnh trang đô thị cũ tại khu vực Yeongtong đang được triển khai mạnh mẽ. Đây là dự án tái thiết quy mô lớn nhất Suwon với khoảng 27.000 hộ gia đình, dự kiến sẽ thiết lập kế hoạch chỉnh trang cơ bản đến năm 2025 và khởi công theo từng giai đoạn.
Sự phát triển của Yeongtong-gu song hành cùng sự tăng trưởng của toàn thành phố Suwon, trở thành khu vực sinh hoạt trọng điểm của tỉnh Gyeonggi. Đặc biệt, từ giữa những năm 1980, việc phát triển nhà ở bắt đầu được đẩy mạnh, tạo nên một đô thị mới nơi các khu dân cư và cơ sở thương mại hòa quyện hài hòa. Gần đây, các dự án phát triển quy mô lớn như tái thiết khu vực Yeongtong 2 đang được tiến hành sôi nổi, đóng vai trò là "ngòi nổ" cho sự phát triển của khu vực.
Yeongtong-gu là khu vực có cơ cấu dân số trẻ nhất Suwon. Kết quả khảo sát năm 2004 cho thấy độ tuổi trung bình là 29, và năm 2012 là 32, duy trì ở mức khá thấp. Tính đến năm 2023, độ tuổi trung bình là 38,4, thuộc nhóm trẻ nhất nước cùng với khu vực Dongtan New Town lân cận. Cơ cấu dân số trẻ này là chỉ số quan trọng cho thấy sức sống và tiềm năng tăng trưởng của Yeongtong-gu.
Xét về xu hướng biến động dân số tại Yeongtong-gu, số lượng dân cư có xu hướng giảm nhẹ từ năm 2018 đến năm 2025. Cụ thể, từ 369.000 người năm 2018 giảm xuống còn khoảng 361.900 người năm 2025, tương ứng mức giảm khoảng 1,9%. Đáng chú ý là số lượng hộ gia đình lại tăng lên trong cùng kỳ, từ 145.000 hộ năm 2018 lên 156.000 hộ năm 2025, tăng khoảng 7,6%. Điều này phản ánh xu hướng gia tăng của các hộ gia đình đơn thân và hộ gia đình quy mô nhỏ, cho thấy sự thay đổi về chất trong nhu cầu nhà ở.
Xét về thành phần dân số theo độ tuổi tại Yeongtong-gu, tính đến năm 2025, nhóm 40~49 tuổi chiếm tỷ trọng cao nhất với 20%, tiếp theo là 30~39 tuổi (16%), 50~59 tuổi (15%) và 20~29 tuổi (14%). Điều này cho thấy nhóm người ở độ tuổi 30-50, nhóm có hoạt động kinh tế tích cực nhất, chiếm hơn một nửa tổng dân số. Ngoài ra, tỷ lệ thanh thiếu niên 0~19 tuổi chiếm 20%, mức cao nhất tại Suwon, cho thấy đây là khu vực có nhu cầu giáo dục rất lớn.
Những đặc điểm dân số này đang tác động đáng kể đến thị trường bất động sản Yeongtong-gu. Tỷ lệ cao của giới trẻ và tầng lớp trung niên cho thấy tầng lớp có khả năng chi trả nhà ở rất đông đảo, điều này đóng vai trò là yếu tố thúc đẩy giá bất động sản tăng ổn định. Đặc biệt, tỷ trọng các hộ gia đình trong độ tuổi 30-40 với sự quan tâm đặc biệt đến giáo dục đang ở mức cao, khiến nhu cầu về các căn hộ tại khu vực có hệ thống trường học tốt luôn được duy trì ổn định.
‘Khu phố mà mọi lời giải thích đều gói gọn trong cái tên Samsung Electronics’
Để hiểu về đặc điểm kinh tế của Yeongtong-gu, không thể không nhắc đến sự hiện diện của Samsung Electronics. Như cụm từ "Khu phố mà mọi lời giải thích đều gói gọn trong cái tên Samsung Electronics", trụ sở chính và trung tâm nghiên cứu Samsung Digital City của tập đoàn có vốn hóa thị trường lớn nhất Hàn Quốc này đều tọa lạc tại Yeongtong-gu. Điều này ảnh hưởng sâu sắc đến cơ cấu kinh tế và công nghiệp của quận.
Việc di dời của Samsung Electronics đã mang lại những thay đổi kinh tế cho thành phố Suwon. Ngay sau khi chuyển đến, Suwon đã phát triển vượt bậc với trọng tâm là ngành sản xuất, và nhiều doanh nghiệp trong khu vực đã tăng trưởng nhờ hưởng lợi từ hiệu ứng cụm công nghiệp của Samsung. Nhờ đó, Suwon củng cố vị thế là trung tâm ngành công nghiệp điện tử và đóng góp vào việc kích hoạt nền kinh tế địa phương. Sự hiện diện của Samsung cũng góp phần to lớn vào việc tạo việc làm trong khu vực, giúp Suwon duy trì tỷ lệ việc làm cao.
Cơ cấu công nghiệp của Yeongtong-gu đã thay đổi theo thời gian. Hiện tại, cơ cấu công nghiệp của Suwon chiếm 90,1% là ngành công nghiệp cấp 3, tức là thương mại và dịch vụ. Tính đến năm 2014, ngành dịch vụ doanh nghiệp chiếm 20,1%, bán buôn và bán lẻ 13,4%, lưu trú và ăn uống 10%. Cơ cấu công nghiệp lấy dịch vụ làm trung tâm này cũng diễn ra tương tự tại Yeongtong-gu.
Tuy nhiên, Yeongtong-gu vẫn đóng vai trò là trung tâm của ngành sản xuất, đặc biệt là sản xuất công nghệ cao. Suwon sở hữu các ngành công nghiệp chuyên biệt trong lĩnh vực linh kiện điện tử, máy tính, thiết bị hình ảnh, âm thanh và truyền thông, đồng thời sản xuất thiết bị y tế, chính xác và quang học cũng là một trong những thế mạnh của Suwon. Yeongtong-gu chính là trung tâm của các ngành công nghiệp công nghệ cao này.
Gần đây, cơ cấu công nghiệp của Yeongtong-gu đang trở nên đa dạng hơn. Các dự án chỉnh trang đô thị đang được lập kế hoạch nhằm phát triển các khu công nghiệp tại Yeongtong và Jangan thành các khu công nghiệp chiến lược tương lai, kết hợp với các ngành công nghiệp công nghệ cao như bán dẫn và trí tuệ nhân tạo (AI). Đặc biệt, các nhà máy thông minh trong lĩnh vực AI, viễn thông thế hệ mới, sản xuất thông minh, CNTT cũng như các ngành công nghiệp sinh học (sức khỏe, dược phẩm), bán dẫn và R&D công nghệ cao đang được xem xét là những ngành công nghiệp tương lai của Yeongtong-gu.
Khoảng 27.000 hộ gia đình nằm trong diện chỉnh trang… Kỳ vọng tăng cao nhờ Luật đặc biệt về các thành phố quy hoạch cũ
“Luật đặc biệt về chỉnh trang và hỗ trợ các thành phố quy hoạch cũ (Luật đặc biệt về đô thị cũ)” có hiệu lực từ ngày 27 tháng 4 năm 2024 đang mang đến cơ hội phát triển mới cho Yeongtong-gu. Luật này cung cấp nhiều ưu đãi để tăng cường chức năng đô thị, đảm bảo môi trường sống thoải mái và chuyển đổi sang đô thị tương lai, từ đó khuyến khích việc chỉnh trang tổng thể.
Yeongtong-gu đã được xác nhận là khu vực áp dụng Luật đặc biệt về đô thị cũ. Phạm vi áp dụng luật đã được mở rộng đáng kể từ 51 khu vực trên cả nước lên 108 khu vực, trong đó Suwon Yeongtong là một phần của danh sách này. Là thành phố quy hoạch được hình thành từ giữa đến cuối thập niên 1990 và đã đi vào hoạt động hơn 20 năm, Yeongtong-gu đáp ứng đầy đủ các điều kiện để áp dụng luật đặc biệt.
Theo luật này, các đô thị cũ như Yeongtong-gu thực tế sẽ được miễn kiểm định an toàn, và khi tái thiết hoặc tái phát triển, tỷ lệ diện tích sàn (floor area ratio) có thể được tăng lên tới 150% so với mức tối đa theo luật định. Ngoài ra, tỷ lệ đóng góp công cộng được phân hóa thành 2 đoạn dựa trên tỷ lệ diện tích sàn tiêu chuẩn, trong đó áp dụng mức 10-40% cho phần đến mức tiêu chuẩn và 40-70% cho phần vượt quá.
Trong trường hợp của Yeongtong-gu, với khoảng 27.000 hộ gia đình thuộc đối tượng chỉnh trang, đây sẽ là dự án chỉnh trang lớn nhất tại Suwon. Hiện nay, Ủy ban chuẩn bị Luật đặc biệt về chỉnh trang đô thị cũ khu vực Yeongtong đã được thành lập để thực hiện vai trò thu thập ý kiến cư dân và là kênh liên lạc, còn thành phố Suwon đang thúc đẩy chỉ định các khu vực tái thiết tích hợp tại khu vực Yeongtong thông qua “Dự án tái kiến thiết đô thị kiểu Suwon 2.0”.
Để đầu tư thành công vào thị trường bất động sản Yeongtong-gu, cần có cách tiếp cận chiến lược dựa trên đặc điểm của từng khu vực và kế hoạch phát triển. Yeongtong-gu có thể chia thành Gwanggyo New Town, Yeongtong-dong, Mangpo-dong, Maetan-dong, Woncheon-dong, v.v., với đặc điểm và mức giá khác nhau cho từng nơi.
Các khu chung cư tại Yeongtong-dong chịu sự điều chỉnh của Luật đặc biệt về đô thị cũ là những điểm đầu tư đặc biệt đáng chú ý. Các khu này có lợi thế lớn trong việc thúc đẩy tái thiết nhờ các ưu đãi như miễn kiểm định an toàn, tăng tỷ lệ diện tích sàn lên 150% và nới lỏng tỷ lệ đóng góp công cộng. So với phương thức tái thiết truyền thống, hiệu quả kinh tế của dự án được cải thiện đáng kể, dự kiến sẽ vừa giảm gánh nặng cho cư dân vừa cung cấp môi trường sống tốt hơn.
Yeongtong-gu, Suwon bắt đầu từ một thành phố quy hoạch và hiện đã trở thành trung tâm của Suwon, trong tương lai hứa hẹn sẽ chuyển mình mạnh mẽ hơn nữa. Sự hiện diện của các doanh nghiệp lớn như Samsung Electronics, sự tập trung của các cơ sở giáo dục như Đại học Ajou và Đại học Kyonggi, cùng với việc di dời các cơ quan công quyền lớn bao gồm cả trụ sở mới của chính quyền tỉnh Gyeonggi là những yếu tố quan trọng nâng cao giá trị của Yeongtong-gu.
Tóm lại, dựa trên sự tăng trưởng trong quá khứ, Yeongtong-gu đã vươn lên trở thành trung tâm hiện tại của thành phố Suwon và được kỳ vọng sẽ còn phát triển vượt bậc hơn nữa trong tương lai. Nền tảng công nghiệp lấy Samsung Electronics làm trung tâm, mạng lưới các trường đại học, việc di dời cơ quan hành chính lớn, sự hỗ trợ từ Luật đặc biệt về đô thị cũ và hàng loạt dự án tái thiết đang triển khai là những yếu tố then chốt tạo nên sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư bất động sản. Yeongtong-gu đang trỗi dậy như một tâm điểm của các giá trị tương lai và xu hướng này được dự đoán sẽ còn tiếp tục.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh "Ppasyong", từng là Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản tại Korea Gallup. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Ppasyong's World Tour" và kênh YouTube "Styu TV". Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay về sau chỉ những nơi xứng đáng mới tăng giá (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.