[비즈한국] Với việc mùa 3 của loạt phim ‘Trò chơi con mực’ (Squid Game) trên Netflix được ra mắt, sự chú ý của toàn thế giới lại một lần nữa đổ dồn vào câu chuyện về cuộc cạnh tranh sinh tồn khắc nghiệt. Dù luật chơi chỉ cho phép một người duy nhất sống sót là một chủ đề đầy kích thích, nhưng khi nhìn vào thị trường bất động sản Hàn Quốc gần đây, không ít người lại liên tưởng đến Trò chơi con mực. Giá nhà tại khu vực thủ đô tăng vọt, người thì vay nợ quá mức để mua nhà, người thì vì giá tăng quá cao mà thậm chí không thể bước chân vào thị trường. Cơ cấu mà khi một người nắm bắt được cơ hội thì người khác lại đánh mất nó, thực sự rất giống với trò chơi sinh tồn trong Trò chơi con mực.
Trong bối cảnh này, cách đây không lâu, các cơ quan tài chính đã công bố quy định mới giới hạn số tiền tối đa có thể vay thế chấp nhà (khoản vay mua nhà) ở mức 600 triệu won đối với những người mua nhà tại khu vực thủ đô và các khu vực bị kiểm soát. Giá căn hộ ở Seoul gần đây đã tăng 0,43% chỉ trong vòng một tuần, ghi nhận mức tăng lớn nhất trong vòng 6 năm 9 tháng qua. Cùng với đó, kỳ vọng giá nhà sẽ còn tăng cao hơn nữa và khả năng hạ lãi suất đã khiến nhu cầu mua nhà bằng vốn vay tăng mạnh trở lại. Đèn cảnh báo đã bật sáng khi chính phủ lo ngại nếu để tình trạng này tiếp diễn, nợ hộ gia đình quá cao có thể làm rung chuyển cả hệ thống tài chính.
Theo Ủy ban Dịch vụ Tài chính, trên thực tế, số người vay thế chấp nhà vượt quá 600 triệu won không chiếm đến 10% tổng số người vay. Nói cách khác, biện pháp này nhắm thẳng vào nhu cầu mua nhà cao cấp mang tính đầu cơ thay vì tác động trực tiếp đến đa số người mua thực. Ủy ban Dịch vụ Tài chính nhấn mạnh: “Đối tượng bị hạn chế chỉ chiếm một phần rất nhỏ, và chúng tôi muốn chặn đứng nhu cầu gây bất ổn cho thị trường do các khoản vay quá mức”.
Cốt lõi của quy định lần này không chỉ đơn thuần là “không cho vay dễ dàng” mà là “ngăn chặn việc vay nợ quá mức để mua nhà”. Khi không thể vay thế chấp quá 600 triệu won, nhu cầu phụ thuộc vào các khoản vay quá lớn để mua căn hộ cao cấp sẽ giảm đi. Ý đồ của các cơ quan tài chính là nếu ngăn chặn được việc vay vốn liều lĩnh để đầu cơ, họ có thể làm chậm tốc độ tăng giá nhà quá mức và ổn định thị trường bất động sản.
Trên thực tế, lý do nhiều người chấp nhận vay nợ quá mức để mua nhà không chỉ vì “cần nhà để ở”. Đó là vì niềm tin rằng “giá nhà chắc chắn sẽ tăng trong tương lai”. Niềm tin này càng mạnh mẽ, người ta càng sẵn lòng vay nợ dù phải đối mặt với áp lực trả nợ hàng tháng lên đến hàng triệu won tiền lãi. Điều quan trọng nhất chính phủ cần làm để ổn định thị trường chính là phá bỏ “huyền thoại giá nhà bất bại” này. Làm sao để người dân không còn suy nghĩ “nếu không mua bây giờ thì sẽ tiêu đời”, đó mới chính là mấu chốt của chính sách.
Ủy ban Dịch vụ Tài chính kỳ vọng rằng quy định này sẽ ngăn chặn hành vi đầu cơ nhà ở và đưa thị trường trở lại quỹ đạo lấy người mua thực làm trung tâm. Thực tế, sau khi thông báo quy định được đưa ra, có thông tin cho rằng tại một số văn phòng môi giới bất động sản, người mua đã bắt đầu giảm bớt các câu hỏi và chuyển sang tâm lý quan sát. Khi bầu không khí đổ xô đi mua nhà hạ nhiệt, tốc độ tăng giá nhà khả năng cao cũng sẽ chậm lại.
Tuy nhiên, chỉ riêng quy định là chưa đủ. Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến giá nhà tăng vọt là do có quá nhiều người muốn sống ở Seoul và khu vực thủ đô trong khi nguồn cung lại thiếu hụt. Nếu không có nguồn cung hỗ trợ, dù có tăng cường quy định thì hiệu ứng bong bóng cũng sẽ khiến giá nhà ở các khu vực khác tăng theo, hoặc ngay khi quy định được nới lỏng, nhu cầu đầu cơ sẽ lại ồ ạt quay trở lại. Bắt đầu từ quy định lần này, chính phủ cần chuẩn bị các biện pháp toàn diện như mở rộng nguồn cung, mở rộng nhà ở xã hội cho thuê, và hỗ trợ nhà ở cho người chưa sở hữu nhà. Tình huống này giống như trò chơi giành ghế, nếu số lượng ghế đủ cho mọi người thì sẽ không ai phải liều lĩnh tranh giành chỗ ngồi.
Thị trường bất động sản không nên trở thành một trò chơi mà ở đó chỉ một vài người thắng cuộc còn những người khác bị loại. Nhà ở là nhu cầu cơ bản của cuộc sống, và bất kỳ ai cũng cần có một không gian an toàn để sống. Thị trường bất động sản không nên biến thành cơ cấu như Trò chơi con mực – nơi chỉ một số ít giành chiến thắng còn đa số bị đào thải. Tôi hy vọng rằng quy định vay vốn lần này sẽ làm dịu đi tâm lý hoang mang về việc phải vay nợ bằng mọi giá để mua nhà, đồng thời dập tắt nhu cầu đầu cơ, từ đó trở thành điểm khởi đầu cho một thị trường lấy người mua thực làm trọng tâm.