[비즈한국] Ngày 27 tháng 6 năm 2025, Chính phủ đã tung ra một biện pháp mạnh tay nhằm một lần nữa thay đổi cục diện thị trường bất động sản. Nội dung chính là hạn chế hạn mức vay thế chấp mua nhà tại khu vực thủ đô và các khu vực bị kiểm soát ở mức 600 triệu won, đồng thời quy định bắt buộc phải chuyển đến ở thực (đăng ký cư trú) trong vòng 6 tháng nếu sử dụng vốn vay để mua nhà. Đánh giá chủ đạo trên thị trường cho rằng biện pháp này nhắm trực tiếp vào thị trường căn hộ khu vực Gangnam và vành đai sông Hàn – những nơi đang có dấu hiệu quá nhiệt gần đây.
Chính sách bất động sản của Chính phủ luôn làm thay đổi dòng chảy thị trường. Bản chất của biện pháp lần này rất rõ ràng.
· Thứ nhất, hạn chế hạn mức vay thế chấp mua nhà ở khu vực thủ đô và các khu vực bị kiểm soát ở mức 600 triệu won.
· Thứ hai, nếu vay tiền mua nhà, bắt buộc phải dọn vào ở thực trong vòng 6 tháng.
Hai biện pháp này không chỉ đơn thuần là giảm tổng lượng tín dụng, mà còn nhắm vào nhu cầu đầu cơ tại thị trường căn hộ giá cao ở Gangnam và vành đai sông Hàn, vốn là những nơi dẫn đầu làn sóng tăng giá nhà gần đây. Trên thực tế, một phần đáng kể các giao dịch mua căn hộ ở Gangnam xuất phát từ chiến lược "đổi nhà lên hạng", đầu tư "gap" và chọn mua "một căn nhà giá trị" bằng cách tận dụng tối đa vốn vay. Thông qua biện pháp này, Chính phủ muốn ngăn chặn tận gốc nhu cầu nêu trên.
Khu vực 3 quận Gangnam và vành đai sông Hàn (Mapo, Yongsan, Seongdong...) đã liên tục thiết lập mức giá cao kỷ lục trong vài năm qua. Dù có ý kiến cho rằng “chỉ người giàu tiền mặt mới mua được nhà”, nhưng thực tế, nhu cầu tận dụng đòn bẩy tài chính để chuyển lên các khu vực cao cấp hơn là rất đáng kể.
Với việc các khoản vay vượt mức 600 triệu won bị phong tỏa thực tế bởi biện pháp này, khả năng giao dịch tại các khu vực trên bị thu hẹp đột ngột trong ngắn hạn là rất cao. Xét đến việc căn hộ càng đắt tiền thì càng phụ thuộc nhiều vào vốn vay, các khu vực này chắc chắn sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ quy định. Ngay cả với người có nhu cầu thực, việc mua đuổi quá mức cần được kiềm chế, thay vào đó cần một chiến lược chờ đợi mua ở mức giá thấp sau khi thị trường đã điều chỉnh một phần.
Tất nhiên, nhu cầu có thể dịch chuyển một phần sang các căn hộ giá trung bình và thấp ở ngoại ô Seoul hoặc khu vực thủ đô, nơi có thể mua trong hạn mức vay 600~800 triệu won. Tuy nhiên, vì nghĩa vụ phải chuyển vào ở trong vòng 6 tháng cũng được áp dụng đồng thời khi vay vốn, nên việc mua với mục đích đầu tư sẽ bị hạn chế. Dự kiến sẽ rất khó để xuất hiện hiệu ứng bóng bay (balloon effect) rõ rệt như trước đây.
Điều quan trọng ở đây không phải là nhu cầu đơn thuần chuyển sang các khu vực được nới lỏng quy định vay, mà là nghĩa vụ cư trú thực tế và giới hạn thực tế về huy động vốn sẽ ngăn chặn tình trạng quá nhiệt thêm của thị trường.
Đối với các địa phương (ngoài thủ đô), do được loại khỏi đợt hạn chế vay lần này, dự kiến ảnh hưởng sẽ tương đối nhỏ. Chính phủ đang song song triển khai các chính sách “làm ấm” thị trường như nới lỏng thuế chuyển nhượng, di dời các doanh nghiệp công để giải quyết tình trạng nhà chưa bán được ở các địa phương.
Theo đó, thị trường bất động sản địa phương có khả năng sẽ tiếp tục ổn định dần khi tiêu thụ được hàng tồn kho. Trong giai đoạn này, cần đặc biệt chú ý đến những khu vực dự báo sẽ thiếu hụt nguồn cung, tức là những nơi có lượng căn hộ nhập cư giảm trong 2~3 năm tới.
Trong biện pháp này, các khoản vay thanh toán trung gian không thuộc đối tượng áp dụng hạn mức 600 triệu won, nhưng khi chuyển sang vay thanh toán số dư khi nhận nhà, giới hạn 600 triệu won sẽ được áp dụng. Người có nhu cầu đăng ký mua nhà từ chủ đầu tư (chung cư mới) nếu không lập kế hoạch huy động vốn từ thời điểm nhận nhà trước, có thể sẽ gặp rắc rối. Việc chỉ trông chờ vào kết quả trúng thưởng mà đăng ký một cách mù quáng là rất rủi ro. Đặc biệt, vì nghĩa vụ cư trú thực tế trong vòng 6 tháng được áp dụng, việc đăng ký với mục đích đầu tư sẽ trở nên khó khăn hơn.
Nghĩa vụ cư trú trong vòng 6 tháng cũng ảnh hưởng đến thị trường cho thuê. Vì không thể cho thuê ngay sau khi mua nhà, nguồn cung nhà cho thuê chắc chắn sẽ giảm. Trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới giảm gần đây và dư chấn từ các vụ lừa đảo tiền đặt cọc (jeonse) ở nhà biệt thự khiến nhu cầu thuê căn hộ chung cư tập trung cao độ, sự bất ổn về giá thuê có thể sẽ gia tăng hơn nữa. Hiện tượng chuyển sang thuê trả phí hàng tháng (wolse) cũng dự kiến sẽ tăng tốc. Chính phủ, chính quyền địa phương và các bên tham gia thị trường cần tăng cường theo dõi sự bất ổn của thị trường cho thuê.
Với những người có nhu cầu thực, trong ngắn hạn, giao dịch tại các khu vực được ưa chuộng có khả năng sẽ chậm lại đáng kể và giá có thể điều chỉnh, vì vậy nên tránh việc mua đuổi quá mức. Nếu có căn hộ giá rẻ xuất hiện do tác động của quy định, cần có chiến lược tiếp cận thận trọng và chọn lọc.
Ngoài ra, việc xác nhận số tiền vay khả dụng trước là điều bắt buộc. Vì ngưỡng cửa vay đã cao hơn, tốt nhất nên kiểm tra số tiền vay được với ngân hàng trước khi ký hợp đồng mua nhà. Nếu là người đang sở hữu một căn nhà và muốn chuyển đổi, nguyên tắc "bán trước mua sau" – bán nhà cũ trước rồi mới mua nhà mới – là an toàn nhất. Cần cẩn trọng với việc mua trước bán sau ở các khu vực hot, vì nếu nhà cũ không bán được sẽ dễ rơi vào tình trạng khó khăn. Khi đăng ký mua nhà mới, cần kiểm tra kỹ các quy định chi tiết về hạn mức vay trung gian và số dư, thời điểm nhập cư và nghĩa vụ cư trú thực tế. Đặc biệt, cần ghi nhớ rằng hạn mức 600 triệu won được áp dụng khi chuyển sang khoản vay thanh toán số dư.
Điều quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản là vị trí và giá trị tương lai. Đừng quá dao động vì sự tăng giảm ngắn hạn, hãy phân tích khách quan dữ liệu, chính sách và nhu cầu tương lai theo từng khu vực. Đối với tỉnh Gyeonggi, những khu vực đang tăng trưởng về việc làm và dân số nhập cư như Gwacheon, Seongnam, Hwaseong, Pyeongtaek có giá trị tương lai rất cao.
Seoul luôn là khu vực chiến lược hiệu quả để sở hữu nhà riêng, và thị trường càng đi xuống thì nhu cầu càng đổ dồn về Seoul an toàn. Điều quan trọng là tập trung đầu tư vào các bất động sản dòng tiền, các dự án tái phát triển, tái thiết, hoặc các khu vực phát triển tuyến đường sắt GTX, nơi kỳ vọng sẽ tăng giá trị trong tương lai.
Nên tránh đầu tư dùng đòn bẩy quá mức và lập chiến lược quản lý tài chính ổn định. Hãy tận dụng khoản vay lãi suất cố định để giảm thiểu rủi ro tăng lãi suất và đảm bảo quỹ dự phòng để ứng phó với những biến động thị trường bất ngờ.
Biện pháp lần này được cho là sẽ mang lại hiệu ứng "tạm dừng để lấy đà" trong ngắn hạn cho thị trường Seoul và khu vực thủ đô đang quá nhiệt. Việc suy giảm sức mua ở thị trường căn hộ giá cao tại 3 quận Gangnam và vành đai sông Hàn sẽ rất rõ rệt. Tuy nhiên, việc sở hữu nhà riêng của những người có nhu cầu thực như giới trẻ và vợ chồng mới cưới – những người có khả năng vay hạn chế – sẽ trở nên khó khăn hơn, và sự phân cực thị trường có thể trầm trọng hơn do nhu cầu dồn vào các căn hộ giá trung bình và thấp. Ngoài ra, cũng lo ngại các tác dụng phụ của thị trường cho thuê như giảm nguồn cung, bất ổn giá và đẩy nhanh quá trình chuyển sang thuê tháng. Chính phủ cần sớm đưa ra các biện pháp cung ứng bổ sung và ổn định thị trường cho thuê.
Biện pháp 6/27 chắc chắn sẽ làm thay đổi cục diện thị trường hiện tại. Tuy nhiên, thị trường bất động sản luôn là chuỗi của sự thay đổi và cơ hội. Dù biện pháp lần này có thể khiến giao dịch chững lại và dẫn đến giai đoạn tạm dừng trong ngắn hạn, nhưng cơ hội vẫn tồn tại trong đó.
Người có nhu cầu thực cần tập trung vào quản lý rủi ro như tiếp cận thận trọng, lập kế hoạch tài chính và kiểm tra khả năng vay vốn trước. Nhà đầu tư cần thiết lập chiến lược dựa trên vị trí, giá trị tương lai và những thay đổi chính sách. Chính phủ cũng cần song song nỗ lực bảo vệ người mua có nhu cầu thực, ổn định thị trường cho thuê và mở rộng nguồn cung.
Việc thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng không có nghĩa là không còn cơ hội. Cần nhận thức rằng thời kỳ điều chỉnh chính là lúc có nhiều cơ hội để sở hữu những tài sản giá trị, từ đó tìm kiếm chiến lược sinh tồn trên thị trường bất động sản dựa trên phân tích và chiến lược kỹ lưỡng.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng giữ chức Trưởng phòng thuộc Ban Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Korea. Ông đang vận hành và dẫn chương trình trên blog Naver "Pashong's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối về bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi đáng giá mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)'...