[비즈한국] Cuộc đua giành quyền thi công dự án tái thiết chung cư Gaepo Woosung 7, được mệnh danh là mảnh ghép cuối cùng của khu vực Gaepo, quận Gangnam, Seoul, đã chính thức diễn ra giữa Samsung C&T028260, đơn vị đứng đầu về năng lực thi công, và Daewoo E&C047040, đơn vị đứng thứ ba. Đây là cuộc cạnh tranh thầu dự án chỉnh trang đô thị đầu tiên giữa hai công ty này sau 5 năm, kể từ dự án tái thiết khu căn hộ Banpo Jugong 1 giai đoạn 3 ở quận Seocho, Seoul. Samsung C&T đang làm nóng cuộc đua bằng thế mạnh về khả năng huy động vốn dựa trên xếp hạng tín dụng vững chắc và thời gian thi công ngắn, trong khi Daewoo E&C đáp trả bằng cam kết hoàn thành công trình và các điều kiện ưu đãi về lãi suất cho vay.
Theo thông tin từ ngành chỉnh trang đô thị, Samsung C&T và Daewoo E&C đã tham gia gói thầu chọn nhà thầu cho dự án tái thiết chung cư Gaepo Woosung 7 kết thúc vào ngày 19 tháng trước. Hai công ty đã nộp khoản tiền cọc đấu thầu trị giá 30 tỷ Won vào ngày hôm đó để chính thức bước vào cuộc đua. Samsung C&T đề xuất tên dự án là 'Raemian Lumione', trong khi Daewoo E&C đưa ra tên gọi 'Summit Pranity'. Lần gần nhất hai bên đối đầu trong một dự án chỉnh trang đô thị là vào tháng 5 năm 2020 tại dự án tái thiết Banpo Jugong 1 giai đoạn 3 ở quận Seocho, Seoul. Khi đó, Samsung C&T đã đánh bại Daewoo E&C để giành quyền thi công.
Dự án tái thiết chung cư Gaepo Woosung 7 là dự án phá dỡ chung cư cũ (802 căn) tại địa chỉ 615 Ilwon-dong, quận Gangnam, Seoul để xây dựng căn hộ mới cao tối đa 35 tầng (1122 căn). Dự án được đánh giá có khả năng sinh lời cao nhờ vị trí gần ga Daecheong (tuyến tàu điện ngầm số 3) và ga Daemosan (tuyến Suin-Bundang), cùng với mật độ xây dựng thấp 157%. Hiệp hội tái thiết chung cư Gaepo Woosung 7 dự kiến tổ chức đại hội thành viên vào ngày 23 tháng 8 tới để chọn nhà thầu. Chi phí xây dựng dự kiến đạt mức 677,9 tỷ Won.
Về thời gian thi công và chi phí, Samsung C&T đang chiếm ưu thế. Thời gian thi công tính từ ngày khởi công thực tế của Samsung C&T là 43 tháng, ngắn hơn 4 tháng so với Daewoo E&C (47 tháng). Chi phí xây dựng dựa trên thiết kế thay thế của Samsung C&T là 675,7 tỷ Won (8,69 triệu Won mỗi 3,3㎡), rẻ hơn khoảng 2,1 tỷ Won (110.000 Won mỗi 3,3㎡) so với Daewoo E&C. Trước đó, mức chi phí xây dựng theo thiết kế gốc mà Hiệp hội đưa ra là 677,9 tỷ Won (8,8 triệu Won mỗi 3,3㎡), và theo thiết kế gốc, chi phí của cả hai công ty đều bằng với mức dự kiến của Hiệp hội.
Samsung C&T đang khẳng định lợi thế dựa trên khả năng huy động vốn nhờ xếp hạng tín dụng mạnh mẽ. Hiện tại, xếp hạng tín dụng của Samsung C&T là AA+ (Korea Investors Service) và AAA (Tổng công ty Bảo hiểm Nhà ở Đô thị), cao hơn Daewoo E&C (A/Ổn định, AA) ít nhất một bậc. Dựa trên xếp hạng tín dụng cao nhất ngành, Samsung C&T đề xuất cung cấp kinh phí hỗ trợ dự án không giới hạn với lãi suất thấp nhất, bao gồm chi phí kinh doanh thiết yếu, chi phí di dời bổ sung (LTV trên 100%) và phí hoàn trả tiền đặt cọc thuê nhà. Trong khi đó, Daewoo E&C trong lần đấu thầu này giới hạn chi phí di dời bổ sung ở mức LTV 50% và kinh phí hỗ trợ dự án là 1 nghìn tỷ Won.
Ngược lại, Daewoo E&C đối đầu bằng cam kết hoàn thành công trình (trách nhiệm thi công). Trong lần đấu thầu này, Daewoo E&C đã gửi văn bản cam kết hoàn thành công trình cho Hiệp hội cùng với hồ sơ dự thầu, trong khi Samsung C&T không thực hiện việc này. Cam kết hoàn thành công trình là lời hứa của nhà thầu sẽ hoàn thành công trình trong thời hạn quy định trừ khi có trường hợp bất khả kháng. Thông thường, khi các dự án tài chính dự án (PF) thiếu tín dụng hoặc tài sản thế chấp cần vay vốn PF, các công ty xây dựng cung cấp cam kết này như một phương thức bảo đảm tín dụng. Gần đây, một số dự án chỉnh trang đô thị đã yêu cầu cam kết này do lo ngại công trình bị đình trệ vì tranh chấp chi phí.
Bên cạnh đó, Daewoo E&C cũng lấy lãi suất cho vay kinh phí dự án và phương thức nộp khoản đóng góp làm thế mạnh. Lãi suất cho vay kinh phí dự án mà Daewoo E&C đề xuất là lãi suất chứng chỉ tiền gửi (CD) + 0%, mức thấp nhất trong các dự án chỉnh trang đô thị. Mặt khác, Samsung C&T đáp trả rằng họ sẽ huy động kinh phí dự án với lãi suất thấp nhất thị trường thông qua việc sử dụng xếp hạng tín dụng cao nhất của chính mình. Ngoài ra, Daewoo E&C còn đưa ra ưu đãi cho phép hoãn thời gian nộp khoản đóng góp lên đến 6 năm khi tất toán dự án. Thời gian hoãn nộp đóng góp do Samsung C&T đề xuất tối đa là 4 năm, ngắn hơn 2 năm so với Daewoo E&C.
Vấn đề điều chỉnh chi phí xây dựng do lạm phát, một nguồn cơn tranh chấp phổ biến gần đây, cũng là một điểm đáng chú ý. Trong gói thầu này, Samsung C&T đề xuất áp dụng biến động của chỉ số giá xây dựng và chỉ số giá tiêu dùng vào chi phí cho đến khi khởi công thực tế, nhưng cam kết tự chịu 10 tỷ Won phần tăng thêm. Daewoo E&C thì đề xuất áp dụng giá trị thấp hơn giữa chỉ số giá xây dựng và chỉ số giá tiêu dùng cho đến ngày khởi công thực tế, đồng thời hoãn tăng giá trong 18 tháng kể từ ngày kết thúc đấu thầu. Cả hai công ty đều lập luận rằng với những đề xuất này, Hiệp hội có thể tiết kiệm chi phí xây dựng tương đương khoảng 19 tháng hoặc khoảng 36,4 tỷ Won.
Một đại diện của Hiệp hội cho biết: "Với vị thế là khu căn hộ đắc địa tại Gangnam gần ga Daecheong, dự án đã được công nhận có khả năng sinh lời cao, dẫn đến cuộc cạnh tranh giữa các nhà thầu lớn. Chúng tôi dự kiến sẽ tổ chức phiên giải trình chung lần thứ nhất vào ngày 20 tới và phiên thứ hai vào ngày diễn ra đại hội chọn nhà thầu để đi đến quyết định cuối cùng."