[비즈한국] Số lượng nhà ở bị lừa đảo tiền thuê (Jeonse) được Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH) mua lại đã vượt mốc 1.000 căn. Ngày 4/7, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải thông báo rằng, theo Luật đặc biệt hỗ trợ nạn nhân bị lừa đảo tiền thuê, LH đã mua lại 1.043 căn nhà và số người được công nhận là nạn nhân của lừa đảo tiền thuê đã lên tới 31.437 người.
Chính sách mua lại nhà bị lừa đảo tiền thuê là một biện pháp cứu trợ, trong đó LH mua lại các căn nhà bị lừa đảo và cung cấp cho nạn nhân dưới dạng nhà ở công cộng. Kể từ khi luật liên quan được sửa đổi vào năm ngoái, các tiêu chuẩn mua lại đã được mở rộng. Tuy nhiên, gần đây, ngày càng có nhiều ý kiến chỉ trích cho rằng chính sách "mua lại nhà ở bị hại" mà chính phủ đưa ra để cứu giúp nạn nhân không thực sự hiệu quả trên thực tế. Một số nơi còn lên tiếng yêu cầu cần có thêm các biện pháp đối phó bổ sung.
Theo Bộ Đất đai, trong tháng 6, số hồ sơ được chấp thuận là nạn nhân lừa đảo tiền thuê là 1.037 trường hợp. Kể từ tháng 6/2023, tổng số người được công nhận là nạn nhân theo Luật đặc biệt về lừa đảo tiền thuê là 31.437 trường hợp. Trong đó, có 30.968 người Hàn Quốc và 469 người nước ngoài. Có 8.939 trường hợp đã nộp đơn đăng ký làm nạn nhân nhưng không được công nhận.
Biện pháp đối phó chính được chính phủ đưa ra vào tháng 11 năm ngoái là kế hoạch mở rộng "mua lại nhà ở bị lừa đảo của LH". Thông qua việc sửa đổi luật, phạm vi mua lại nhà ở bị lừa đảo của LH được mở rộng hơn, cho phép nạn nhân cư trú tối đa 10 năm.
Bộ Đất đai cho biết số lượng nhà ở bị hại mà LH mua lại đã vượt quá 1.000 căn. Tính đến ngày 25/6, có 12.703 yêu cầu tham vấn trước về việc mua lại nhà từ các nạn nhân, trong đó 4.819 căn có khả năng mua lại cho thuê. Mặc dù có 835 trường hợp bị đánh giá là không thể mua lại, nhưng những trường hợp được đánh giá trước khi luật sửa đổi có hiệu lực vẫn thuộc diện xem xét lại. Theo Bộ Đất đai, số trường hợp bị từ chối mua lại sau khi luật sửa đổi chỉ dừng lại ở con số 31.
Vấn đề nằm ở tính hiệu quả. Các nạn nhân chỉ trích rằng phương thức mua lại nhà của LH không thể là biện pháp bảo vệ thiết thực. Mặc dù Bộ Đất đai tuyên truyền rằng kết quả mua lại đang tăng lên nhờ sửa đổi luật, nhưng lại bị chỉ trích là tiêu chuẩn mua lại mơ hồ và đối tượng được vào ở nhà ở công cộng còn hạn chế.
Tại buổi tọa đàm "Tìm kiếm vấn đề và giải pháp cho việc LH mua lại nhà ở bị lừa đảo tiền thuê" diễn ra tại Quốc hội ngày 2/7 vừa qua, các nạn nhân và chuyên gia đã liên tục chỉ trích sự chậm trễ và những hạn chế mang tính cấu trúc của LH. Giáo sư Im Jae-man từ Đại học Sejong chỉ ra rằng các nạn nhân được mua lại nhà đã khôi phục trung bình 80% số tiền đặt cọc, trong khi những người bị loại khỏi diện này chỉ thu hồi được từ 25-46%, tạo ra khoảng cách hỗ trợ rất lớn.
Jeong Tae-woon, đại diện nhóm nạn nhân tại Daegu, chỉ trích rằng tiêu chuẩn mua lại đối với các căn nhà bị lừa đảo thông qua ủy thác (trust) vẫn chưa được xác định, khiến nhiều nạn nhân bị cưỡng chế trục xuất trong thời gian chờ đợi. Năm ngoái, LH tuyên bố sẽ đưa các loại hình vốn không thuộc diện mua lại như công trình vi phạm, nhà ở bị lừa đảo ủy thác, nhà ở có người thuê ưu tiên vào danh sách, nhưng trên thực tế, vẫn chưa có tiêu chuẩn mua lại rõ ràng nào được đưa ra.
Người nước ngoài cũng khó nhận được sự hỗ trợ thực tế. Lee Ha-eun, Phó chủ tịch Ủy ban Đối phó Nạn nhân Gyeonggi, chỉ ra rằng các nạn nhân là người nước ngoài thường bị loại khỏi danh sách mua lại và buộc phải rời đi. Vì lý do này, bà chỉ trích rằng ngay cả trong cùng một căn nhà bị lừa đảo, tỷ lệ phục hồi thiệt hại lại khác biệt lên đến 100% tùy thuộc vào số tiền được ưu tiên thanh toán và chênh lệch giá đấu giá. Trên thực tế, dù được công nhận là nạn nhân, người nước ngoài vẫn bị loại khỏi diện hỗ trợ tiền thuê nhà ở công cộng.
Tại buổi tọa đàm, nhiều đề xuất đã được đưa ra như: mua lại các khoản nợ ưu tiên bởi các ngân hàng xấu (bad bank) như Korea Asset Management Corporation và hoãn thực thi đấu giá/tịch thu tài sản; mua lại trái phiếu đảm bảo chung và mua lại toàn bộ nhà ở bị hại; chuẩn bị các phương án bảo đảm tối thiểu như hỗ trợ chi phí sinh hoạt hàng tháng; và miễn trừ khoản vay tiền thuê nếu chủ nhà phá sản dẫn đến việc miễn trừ nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc.
Vấn đề chung của chính sách này là đối tượng cứu trợ quá hạn hẹp. Park Hyo-joo, Trưởng nhóm Thuế nhà ở thuộc Liên minh Đoàn kết Dân sự, chia sẻ với Bizhankook: "Tổng số nạn nhân hơn 30.000 người nhưng chỉ mới mua lại được 1.000 căn. LH bắt đầu mua từ tháng 11 năm ngoái nhưng điều kiện quá khắt khe nên nhiều căn không đủ tiêu chuẩn. Trong số 1.000 căn đã mua, không có căn nào liên quan đến lừa đảo ủy thác. Đây là điều đã được cảnh báo từ năm ngoái, và dù đã mở rộng đối tượng, những công trình bất hợp pháp hay nhà ủy thác vẫn khó được mua lại. Ngay cả khi quan hệ sở hữu phức tạp cũng gặp khó khăn tương tự".
Ngay cả khi được chọn, quá trình mua lại thực tế cũng mất nhiều thời gian. Trưởng nhóm Park Hyo-joo giải thích: "Khi nạn nhân nộp đơn, nhân viên LH phải kiểm tra trạng thái căn nhà, thẩm định giá, và phải chờ đến khi phiên đấu giá của tòa án kết thúc, quá trình này rất lâu. Đó là lý do yêu cầu đẩy nhanh tiến độ luôn được đặt ra".
Choi Eun-young, Giám đốc Viện Nghiên cứu Đô thị Hàn Quốc, nhận định: "Phương thức mua lại nhà bị lừa đảo của LH đã bộc lộ hạn chế ngay từ đầu. Do đối tượng bị hạn chế, trên thực tế nhiều nạn nhân rơi vào điểm mù cấu trúc. Vì vậy, từ năm ngoái đã có những chỉ trích cho rằng phương án này không giải quyết được vấn đề, do các trường hợp quá đa dạng. Tùy từng địa phương mà quyền ưu tiên thanh toán cũng khác nhau. Vì thế, cần có nhiều lựa chọn giải pháp khác nhau. Chúng tôi đang chờ đợi xem chính phủ mới sẽ đưa ra những biện pháp mới nào".
Trong giới chính trị cũng dấy lên nhu cầu cần có các biện pháp bổ sung. Ngày 3/7, Kim Byung-ki, Quyền đại diện Đảng Dân chủ, chỉ trích: "Dù luật đã sửa đổi vào tháng 8 năm ngoái cho phép LH mua lại nhà bị lừa đảo qua ủy thác, đến nay vẫn chưa có tiêu chuẩn cụ thể. Kết quả là chưa có căn nhà lừa đảo ủy thác nào được mua lại". Ông Kim khẳng định sẽ nỗ lực giải quyết vấn đề này.
Vẫn chưa rõ liệu chính phủ có đưa ra thêm các biện pháp đối phó với tình trạng lừa đảo tiền thuê hay không. Tổng thống Lee Jae-myung từng cam kết trong chiến dịch tranh cử về một "xã hội không lo lắng về lừa đảo tiền thuê và phục hồi nấc thang nhà ở cho người dân thông qua tiền thuê hợp lý", nhưng cho đến nay vẫn chưa có biện pháp riêng biệt nào được ban hành.
Một quan chức Bộ Đất đai cho biết: "Chúng tôi sẽ thúc đẩy việc mua lại nhà ở bị hại theo luật đặc biệt với tốc độ nhanh hơn, đồng thời phối hợp chặt chẽ với Quốc hội để thúc đẩy sửa đổi luật đặc biệt nhằm tăng cường phòng ngừa và cứu trợ nạn nhân".