[비즈한국] Ngày 27/6, chính phủ đã bất ngờ đưa ra các biện pháp bất động sản với danh nghĩa kiềm chế giá nhà leo thang và nợ hộ gia đình. Điểm cốt lõi của gói quy định "siêu cấp" chưa từng có tiền lệ này là giới hạn đồng loạt hạn mức vay thế chấp nhà ở tại khu vực đô thị và khu vực điều tiết ở mức 600 triệu won, áp dụng nghĩa vụ cư trú thực tế trong vòng 6 tháng khi mua nhà, và cấm hoàn toàn vay thế chấp đối với người sở hữu nhiều nhà.
Thị trường bị chấn động bởi các biện pháp bất ngờ, và tiếng thở dài của những người có nhu cầu thực tế với câu hỏi “Chẳng lẽ giờ không thể mua nhà được nữa sao?” ngày càng lớn. Chỉ trong vài ngày, hàng loạt trường hợp từ bỏ giao dịch nhà ở xuất hiện, các ngân hàng gấp rút điều chỉnh sản phẩm vay để áp dụng quy định mới, tạo nên làn sóng hỗn loạn. Theo ý định của chính phủ, những quy định vay vốn này sẽ giúp kiềm chế nhu cầu đầu cơ và làm hạ nhiệt giá nhà đang quá nóng. Thực tế, cũng có dự báo cho rằng các khu vực tập trung căn hộ cao cấp như Seoul sẽ bước vào giai đoạn “nghỉ lấy hơi” ngắn hạn cùng với sự co hẹp nhu cầu sau biện pháp này.
Tuy nhiên, lo ngại về các tác dụng phụ còn lớn hơn thế. Quả bom quy định bất ngờ này đang đánh trực diện vào những người dân thường và người có nhu cầu thực tế, tạo ra những hệ lụy như hiệu ứng bong bóng và tình trạng đóng băng giao dịch trên toàn thị trường. Hơn nữa, việc siết chặt cả các khoản vay chi phí di dời cho các dự án tái phát triển và tái thiết còn cho thấy dấu hiệu làm co hẹp nguồn cung nhà ở tại các khu vực trung tâm.
Phản ứng ngược từ quy định cho vay… đòn chí mạng với người có nhu cầu thực, chỉ người giàu tiền mặt mới mỉm cười
Chính phủ giải thích rằng các biện pháp lần này “nhắm thẳng vào các khu vực giá nhà quá nóng như 3 quận Gangnam”, nhưng dư chấn của nó đang quay lại thành gánh nặng lan rộng đối với tất cả những người có nhu cầu thực tế. Trên hết, ngưỡng cửa sở hữu nhà đã tăng vọt đối với tầng lớp thu nhập trung bình và thấp, cũng như thế hệ trẻ độ tuổi 20-30, những người không có tỷ lệ tiền mặt cao so với giá trị căn nhà.
Ví dụ, vì hạn mức vay tối đa chỉ còn 600 triệu won bất kể giá nhà, nên để mua một căn hộ có giá phân phối trung bình 1,5 tỷ won tại Seoul, người mua phải tự chuẩn bị hơn 900 triệu won tiền mặt. Đối với những căn hộ mới loại hình 84㎡ (diện tích dành cho gia đình trung bình), khi giá phân phối trung bình là 1,578 tỷ won, người có nhu cầu thực tế dù vay được 600 triệu won vẫn phải huy động thêm khoảng 978 triệu won tiền mặt.
Ngay cả với căn hộ diện tích nhỏ 59㎡, giá phân phối trung bình cũng khoảng 1,18 tỷ won, khiến việc đăng ký mua nhà trở nên bất khả thi nếu không có sẵn số vốn tự có gần 600 triệu won. Tại các dự án ăn khách ở khu vực đô thị, ngưỡng cửa này càng cao hơn. Chẳng hạn, dự án tái thiết "Jamsil Le El" ở quận Songpa dự kiến có giá phân phối khoảng 2 tỷ won cho căn hộ 84㎡, người trúng tuyển phải tự chi trả hơn 1,4 tỷ won, khiến dư luận râm ran câu nói "Không phải người giàu tiền mặt thì không chịu nổi".
Theo phân tích, khoảng 74% căn hộ tại Seoul đã chịu ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp từ biện pháp giới hạn vay 600 triệu won của chính phủ. Ngay cả những người mua tại Gangnam hay Seocho – những người vốn dĩ có thể vay hàng trăm triệu won tùy theo thu nhập và giá nhà – giờ đây cũng phải tự túc toàn bộ phần chênh lệch vượt quá 600 triệu won bằng tiền mặt, khiến việc mua nhà đối với nhóm có nhu cầu thực nhưng thiếu tài chính trở nên gần như không thể.
Việc thu hẹp các ưu đãi dành cho người mua lần đầu hoặc người dân không sở hữu nhà cũng là một vấn đề. Với biện pháp lần này, hạn mức ưu đãi LTV dành cho người không sở hữu nhà ở khu vực đô thị đã bị hạ từ 80% xuống 70%, và ngay cả các gói vay chính sách như vay Didimdol hay Bogeumjari cũng bị áp dụng mức trần 600 triệu won đồng loạt. Điều này dẫn đến chỉ trích rằng chiếc thang để người trẻ và người bình dân sở hữu nhà đã bị đạp đổ.
Trong quá khứ, chính phủ thời Moon Jae-in cũng đã chặn vay đối với các căn hộ trên 1,5 tỷ won nhưng giá nhà lại tăng. Rốt cuộc, chỉ những người không có tiền là bị chặn, còn người giàu tiền mặt thì không bị ảnh hưởng. Thực tế, tầng lớp thượng lưu dư dả tài sản có thể vượt qua quy định nhờ khả năng huy động tiền mặt, trong khi những người có nhu cầu thực với ít tài sản lại phải chịu tác động ngược khiến cơ hội mua nhà bị thu hẹp.
Quy định lần này cũng có khả năng ngăn chặn cả việc đổi nhà của những người đang sở hữu nhà hiện tại, làm trầm trọng thêm thiệt hại cho người có nhu cầu thực. Khi quy định Stress DSR giai đoạn 3 được bổ sung từ ngày 1/7, khả năng trả nợ của người vay được tính toán một cách bảo thủ hơn, dẫn đến tình trạng trong tương lai, ngay cả mức “tối đa” 600 triệu won cũng khó có thể vay được trọn vẹn.
Với việc áp dụng Stress DSR giai đoạn 3 tính đến rủi ro lãi suất tăng, số tiền vay tối đa dự kiến sẽ giảm thêm khoảng 15-20% so với trước đây, làm đảo lộn kế hoạch của những người trụ cột gia đình bình thường định dựa vào vay vốn để mua nhà. Việc nợ hộ gia đình tăng vọt hơn 7 nghìn tỷ won trong tháng 6 ngay trước khi thông báo quy định DSR cũng là phản ánh sự tuyệt vọng đó.
Nhiều người mua tiềm năng đã lỡ chuyến tàu cuối cùng hiện đang thất vọng trước ngưỡng cửa vay vốn ngày càng cao. Cùng với sự tự trào "Biết thế này thì đã không định mua nhà sớm", một số trường hợp đã ký hợp đồng mua bán nhưng phải từ bỏ do thiếu vốn cũng đã xuất hiện. Thật trớ trêu khi chính sách vốn để giúp đỡ người có nhu cầu thực lại trở thành thứ kìm kẹp họ mạnh nhất.
Nguồn cung cũng đóng băng vì quy định? Tác dụng phụ của việc hạn chế vay chi phí di dời và thanh toán trung gian
Dư chấn của biện pháp 27/6 đang gây ra những tác động tiêu cực lên cấu trúc cung cầu của thị trường bất động sản. Đặc biệt, những tác dụng phụ về mặt cung cấp nhà ở đang là mối lo ngại. Với danh nghĩa quản lý nợ hộ gia đình, chính phủ đã áp dụng hạn mức 600 triệu won cho khoản vay thanh toán trung gian và thanh toán số dư trên thị trường phân phối. Kết quả là, tại các dự án có giá cao, gánh nặng tiền mặt mà người trúng tuyển phải chuẩn bị cho đến khi nhập cư đã tăng lên theo cấp số nhân, khiến những người đăng ký không đủ tiềm lực tài chính phải từ bỏ việc nhận nhà ngay cả khi đã trúng tuyển.
Ví dụ thực tế, dự án tái thiết 'Otier Foret' ở Seongdong-gu, Seoul, công bố phân phối vào ngày 27/6, dù may mắn áp dụng quy định cũ để vay thanh toán trung gian, nhưng lại phát sinh vấn đề là nếu không hoàn trả 800 triệu won trong số 1,4 tỷ won vay thanh toán trung gian trước khi thanh toán số dư, họ sẽ không thể nhận nhà. Lý do là khoản vay thanh toán số dư chỉ có thể chuyển đổi tối đa 600 triệu won, số tiền vay trung gian còn lại phải trả trước khi nhập cư.
Đối với các dự án chưa bắt đầu phân phối, hạn mức 600 triệu won được áp dụng ngay từ giai đoạn vay trung gian, khiến các dự án cao cấp có giá hàng chục tỷ won đang bị tái cấu trúc thành nơi chỉ người giàu tiền mặt mới có thể mua. Đây là yếu tố có thể dẫn đến sự co hẹp thị trường phân phối mới và tăng số căn hộ tồn kho trong tương lai.
Đối với các công ty xây dựng, việc phân phối cho người có nhu cầu thực trở nên khó khăn hơn, và nếu không may thất bại trong việc tạo sức hút, khả năng hoãn hoặc hủy lịch cung cấp sẽ tăng cao. Thực tế, dự báo "tỷ lệ cạnh tranh đăng ký sẽ giảm nhiệt sau quy định" đang lan rộng trong ngành, khiến nhiều công ty xây dựng rơi vào trạng thái cực kỳ căng thẳng, thậm chí trì hoãn lịch trình của một số dự án "xổ số nhà đất" đã định sẵn.
Tại các hiện trường dự án tái phát triển và tái thiết, tình trạng cũng đang khẩn cấp. Trong biện pháp 27/6, chính phủ cũng siết chặt quy định vay chi phí di dời đối với thành viên các hiệp hội dự án chỉnh trang đô thị. Cụ thể, đối với thành viên sở hữu từ 2 căn nhà trở lên tại các dự án chưa được phê duyệt kế hoạch xử lý quản lý, việc vay chi phí di dời bị cấm hoàn toàn; và đối với thành viên không sở hữu nhà (đủ tư cách thành viên nhưng không sở hữu nhà riêng), hạn mức vay cũng chỉ được chấp nhận ở mức 600 triệu won.
Đối với thành viên, đây là sự hạn chế lớn trong việc chuẩn bị chi phí di dời khi phải phá bỏ nhà cũ. Đặc biệt, tại các khu tái phát triển nội đô như Seoul, giá nhà cũ rất cao nên 600 triệu won là không đủ, và những thành viên sở hữu nhiều nhà bị chặn vay sẽ khó tham gia dự án ngay từ đầu. Lo ngại về việc đồng thuận di dời bị chậm trễ và cuối cùng dự án bị hoãn lại do thiếu nguồn vay chi phí di dời đang trở thành hiện thực.
Điều này dẫn trực tiếp đến sự co hẹp nguồn cung nhà ở nội đô. Tái thiết và tái phát triển là nguồn cung nhà ở mới quan trọng tại Seoul, nếu tiến độ chậm hoặc đổ bể, tình trạng thiếu hụt cung trong tương lai chắc chắn sẽ trầm trọng hơn. Đèn đỏ đã bật cho nguồn cung căn hộ mới do lượng nhập cư giảm. Thực tế, lượng căn hộ nhập cư tại Seoul dự kiến sẽ giảm một nửa từ khoảng 46.700 hộ năm nay xuống còn 24.000 hộ vào năm tới, và trên toàn quốc, lượng nhập cư dự kiến năm 2025 được dự báo giảm hơn 100.000 hộ so với năm trước. Trong tình hình này, việc siết chặt cả chi phí di dời dự án chỉnh trang đô thị có khả năng cao dẫn đến khủng hoảng nhà ở kéo dài. Tác dụng phụ đối với thị trường thuê nhà Jeonse cũng không thể xem nhẹ.
Với việc "khoản vay Jeonse kèm điều kiện chuyển nhượng quyền sở hữu" bị cấm hoàn toàn, thông lệ dùng tiền đặt cọc của người thuê nhà mới để thanh toán số dư khi mua căn hộ mới đã bị chặn đứng. Do nghĩa vụ chuyển đến ở trong vòng 6 tháng khi vay vốn, khả năng nguồn cung nhà cho thuê giảm là rất cao.
Hơn nữa, hạn mức bảo lãnh vay Jeonse cũng giảm từ 90% xuống 80%, làm thu hẹp quy mô tiền cọc mà người thuê nhà có thể vay. Điều này có nguy cơ làm tăng gánh nặng nhà ở cho những người không sở hữu nhà khó lòng đáp ứng mức giá Jeonse cao.
Một số ý kiến cho rằng khi người thuê nhà khó vay vốn Jeonse và quay sang thuê theo tháng, xu hướng "Jeonse chuyển sang thuê tháng" sẽ tăng tốc, và cùng với kỳ vọng lãi suất hạ, giá Jeonse có thể quay lại đà tăng. Rốt cuộc, tầng lớp bình dân có nhu cầu thực có thể rơi vào tình trạng "tiến thoái lưỡng nan": vừa khó mua nhà, vừa khó tìm nhà thuê Jeonse.
Quy định đơn phương có giới hạn… giải pháp căn cơ là mở rộng nguồn cung
Chính phủ khẳng định sẽ làm hạ nhiệt thị trường bất động sản thông qua việc thắt chặt quy định vay vốn, nhưng các chuyên gia cho rằng chính sách này không phải là giải pháp cấu trúc mà ngược lại, có nguy cơ cao chỉ làm tăng thêm tác dụng phụ. Trước hết, đây là những quy định quá đồng loạt và đột ngột.
Rõ ràng là việc chỉ dùng quy định để kìm hãm nhu cầu có giới hạn, và gánh nặng đó sẽ đổ dồn lên vai người dân thường. Vì vậy, để ổn định giá nhà, cần một chiến lược hai mặt: vừa kiểm soát nhu cầu, vừa mở rộng nguồn cung. Để thiết lập trật tự thị trường nhà ở lành mạnh trong dài hạn vượt qua sự đình trệ giao dịch tạm thời, việc cung cấp đủ nhà ở phù hợp với nhu cầu và các chính sách hỗ trợ tinh vi cho người có nhu cầu thực cần được thực hiện song song.
Chúng ta đã trải nghiệm nhiều lần bài học rằng các chính sách bất động sản chỉ dựa vào quy định đơn phương sẽ tạo ra nhiều hệ lụy như hiệu ứng bong bóng, đóng băng giao dịch, co hẹp nguồn cung, khủng hoảng Jeonse và cuối cùng chỉ tạo ra những nạn nhân vô tội. Lần này cũng không ngoại lệ. Ý định bắt hai con thỏ cùng lúc là quản lý nợ hộ gia đình và ổn định giá nhà là điều dễ hiểu, nhưng "quá mức cũng là thiếu hụt".
Đã đến lúc cần phải xem xét lại nền tảng chính sách. Một phương án thay thế cân bằng, lấy việc bảo vệ người có nhu cầu thực và mở rộng nguồn cung làm trung tâm là điều cấp thiết. Chính phủ phải thực hiện song song các biện pháp thực chất để tăng nguồn cung nhà ở. Cần nới lỏng các quy định phi lý để các dự án tái thiết, tái phát triển tư nhân đẩy nhanh tốc độ, đồng thời nhanh chóng hiện thực hóa kế hoạch cung cấp nhà ở công cộng.
Cần thiết lập chặt chẽ các công cụ hỗ trợ tài chính cho người có nhu cầu thực như thanh niên, cặp đôi mới cưới. Đòi hỏi sự điều chỉnh chính sách tinh vi như mở rộng lại ưu đãi LTV cho người mua nhà lần đầu và linh hoạt hạn mức vay theo thực tế giá nhà tại từng địa phương. Ngay cả khi đạt được mục tiêu kìm hãm nhu cầu đầu cơ nhiều nhà thông qua các công cụ khác như thuế và quy định sở hữu, cũng không nên đạp đổ chiếc thang sở hữu nhà của những người không có nhà có nhu cầu thực tế.
Nếu sự tự tin của chính phủ rằng “quy định cho vay chỉ là nếm thử, các biện pháp kiểm soát nhu cầu và nguồn cung vẫn còn rất nhiều” muốn đạt được hiệu quả thực tế, thì dù bây giờ đã muộn, vẫn cần thoát khỏi sự đơn phương trong quy định để chuyển hướng sang các biện pháp tổng thể bao quát cả người có nhu cầu thực và khía cạnh nguồn cung. Cần ghi nhớ rằng giải pháp bền vững mà thị trường và người dân có thể cảm nhận được không nằm ở chiếc cùm vay vốn quá mức, mà ở nguồn cung nhà ở ổn định và phục hồi chiếc thang nhà ở cho người dân bình thường.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Đầu tư Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là Trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Korea. Ông hiện điều hành và dẫn chương trình trên blog Naver 'Pashong's World Exploration' và YouTube 'StuTV'. Ông là tác giả của các cuốn sách như 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ trở đi chỉ những nơi cần tăng mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)',...