[비즈한국] Những chỉ trích đang dấy lên rằng chính sách nhà ở dành cho người thu nhập thấp đang bị thụt lùi khi chính phủ cắt giảm đáng kể quy mô các khoản vay chính sách. Trong “Cuộc họp khẩn cấp kiểm tra nợ hộ gia đình” giữa các cơ quan hữu quan vào ngày 27 tháng 6 vừa qua, Ủy ban Dịch vụ Tài chính (FSC) đã công bố các biện pháp quản lý nợ hộ gia đình cường độ cao, trong đó bao gồm cả các khoản vay Didimdol và Beontimmok – vốn là các gói hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp – vào danh sách bị hạn chế.
Theo phương án quản lý nợ hộ gia đình do FSC công bố, mục tiêu quản lý tổng dư nợ đối với các khoản vay của các tổ chức tài chính và vay chính sách sẽ bị cắt giảm. Ngoại trừ các khoản vay chính sách, mục tiêu tổng dư nợ cho vay hộ gia đình của tất cả các tổ chức tài chính từ tháng 7 năm 2025 sẽ bị giảm xuống còn một nửa so với kế hoạch ban đầu, còn các khoản vay chính sách sẽ bị cắt giảm 25% so với kế hoạch cung ứng hàng năm.
Đối với những người sở hữu từ 2 ngôi nhà trở lên tại các khu vực thủ đô và khu vực bị quản lý, nếu mua thêm nhà, hoặc đối với người sở hữu 1 căn nhà muốn mua thêm, tỷ lệ LTV (tỷ lệ vay trên giá trị tài sản) sẽ trở thành 0%. Điều này nhằm ngăn chặn nhu cầu mua thêm nhà không phục vụ mục đích ở thực.
FSC cũng hạn chế mức trần cho vay thế chấp nhà với mục đích ổn định cuộc sống đối với những căn nhà sở hữu trong khu vực thủ đô và khu vực bị quản lý tối đa là 100 triệu won. Ngoài ra, để ngăn chặn việc mua nhà phục vụ đầu cơ kiểu "gap investment", FSC thông báo sẽ cấm các khoản vay tiền thuê nhà có điều kiện chuyển quyền sở hữu. Hạn mức cho vay tín dụng cũng được quyết định giới hạn trong khoảng 1 đến 2 lần thu nhập hàng năm.
Vấn đề nằm ở chỗ lần quy định này lại bao gồm cả các gói vay dành cho người thu nhập thấp là "Didimdol" và "Beontimmok". Khoản vay Didimdol là khoản vay phục vụ mục đích mua nhà, còn vay Beontimmok là khoản vay tiền thuê nhà (Jeonse). Cả hai nguồn vốn chính sách này do Quỹ Nhà ở Đô thị vận hành, là các sản phẩm cung cấp lãi suất thấp cho những người không sở hữu nhà có thu nhập thấp. Do đó, các điều kiện vay rất khắt khe. Tất cả thành viên trong gia đình phải không sở hữu nhà, thu nhập hàng năm của người vay Beontimmok phải dưới 50 triệu won, và Didimdol là dưới 60 triệu won.
Theo kế hoạch vận hành do FSC công bố, khoản vay Didimdol thông thường đã bị giảm từ 250 triệu won xuống còn 200 triệu won. Khoản vay Beontimmok dành cho thanh niên cũng bị cắt giảm từ 200 triệu won xuống còn 150 triệu won.
Ngay cả khoản vay Didimdol dành cho người mua nhà lần đầu cũng không nằm ngoài quy định. Hạn mức đã bị cắt giảm từ tối đa 300 triệu won xuống còn 240 triệu won. Cả hai gói vay này cũng đều bị giảm quy mô áp dụng cho các cặp vợ chồng mới cưới và các hộ gia đình có trẻ sơ sinh.
Việc chính phủ thông báo và áp dụng ngay từ ngày hôm sau đã gây ra sự hỗn loạn tại hiện trường. Một người tên A, người đang đứng trước nguy cơ mất tiền đặt cọc do hạn mức vay Beontimmok bị giảm, chia sẻ: “Tôi đã được ngân hàng thẩm định sơ bộ và đã ký hợp đồng thuê nhà. Bây giờ chỉ còn chờ làm thủ tục vay, nhưng hạn mức đột ngột bị giảm và cách giải thích về tiêu chuẩn áp dụng cũng khác nhau. Ngân hàng giải thích rằng phải thẩm định thực tế mới biết rõ, nhưng cũng không rõ ngày áp dụng chính sách mới là ngày ký hợp đồng hay ngày nộp đơn xin vay. Nếu khoản vay không được duyệt, tôi sẽ mất trắng tiền đặt cọc.”
Dưới chính quyền Yoon tăng lãi suất, chính quyền này lại cắt giảm hạn mức
Chính quyền tiền nhiệm của ông Yoon Suk-yeol, ngoại trừ năm đầu tiên, đã liên tục tăng lãi suất vay vốn chính sách. Với danh nghĩa kiểm soát nợ hộ gia đình, lãi suất các gói vay Didimdol và Beontimmok đã tăng 0,3%p vào tháng 8 năm 2023 và tối đa 0,4%p vào tháng 8 năm ngoái. Tháng 3 năm nay, dù lãi suất cơ bản đã được hạ xuống, lãi suất cho vay vẫn bị tăng thêm 0,2%p. Đây là quan điểm chính sách trái ngược hoàn toàn với tuyên bố vào tháng 8 năm 2022 rằng sẽ đóng băng lãi suất vay Didimdol và Beontimmok, không phản ánh việc tăng lãi suất cơ bản để giảm bớt gánh nặng chi phí nhà ở cho người không sở hữu nhà.
Chính quyền Lee Jae-myung vừa nhậm chức đã cắt giảm hạn mức vay chỉ sau khoảng 3 tháng kể từ khi lãi suất vay Didimdol và Beontimmok bị tăng. FSC có kế hoạch tập trung vào cung ứng nhà ở và hỗ trợ vốn nhà ở cho người thu nhập thấp thay vì tăng hạn mức vay, nhưng thực tế các khoản vay chính sách cũng chính là một phần của chính sách hỗ trợ vốn nhà ở cho đối tượng này.
Nhiều chuyên gia cho rằng việc đưa các khoản vay chính sách vào diện quy định lần này là “đáng tiếc”. Park Won-gap, chuyên gia cao cấp về bất động sản tại KB Kookmin Bank, nhận xét: “Mặc dù không thể bỏ qua sự ổn định của kinh tế vĩ mô, nhưng vì thị trường nhà ở đang phân hóa, tôi thấy đáng tiếc khi không phân tách giữa căn hộ chung cư và các loại hình nhà ở khác để áp dụng chính sách vay song song. Tôi cũng hy vọng họ đã cho người dân thêm khoảng 10 ngày để chuẩn bị trước ngày thực thi.”
Có ý kiến phân tích cho rằng các quy định về vốn chính sách không nhằm ổn định thị trường bất động sản mà là để giải quyết khó khăn tài chính của Quỹ Nhà ở Đô thị. Tính đến năm 2023, tài sản ròng của Quỹ Nhà ở Đô thị là 35,7284 nghìn tỷ won. Tuy nhiên, có ý kiến chỉ ra rằng nguồn vốn dự phòng của quỹ này đã bị thu hẹp đáng kể sau khi Bộ Chiến lược và Tài chính chuyển 3,2 nghìn tỷ won từ quỹ để bù đắp thâm hụt ngân sách vào năm ngoái.
Kim In-man, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản Kim In-man, phân tích: “Việc đưa các khoản vay chính sách dành cho người thu nhập thấp vào danh mục bị quy định là rất đáng tiếc. Đây là vấn đề của Quỹ Nhà ở Đô thị vì quỹ đang dần cạn kiệt. Nguồn vốn dự phòng từ khoảng 40 nghìn tỷ won hiện chỉ còn lại khoảng 7 nghìn tỷ won. Vì vậy, có vẻ như họ đã nhân cơ hội này để cắt giảm luôn. Rất khó để cho rằng khoản vay dành cho người mua nhà lần đầu hay vay tiền thuê nhà của người thu nhập thấp lại có tác động lớn đến việc tăng giá bất động sản. Nếu nhìn vào khía cạnh tích cực, chính phủ muốn tăng nhà ở xã hội thay vì cho vay, nhưng vấn đề là kết quả sẽ không thấy ngay trong ngắn hạn mà cần nhiều thời gian.”
Trong khi đó, FSC vẫn chưa công bố kế hoạch cụ thể về các phương án hỗ trợ vốn nhà ở cho người thu nhập thấp và cung ứng nhà ở mà họ dự định tập trung vận hành thay thế cho việc cắt giảm hạn mức vay chính sách.