[비즈한국] Mùa hè năm 2025, tâm điểm của các cuộc thảo luận xoay quanh thị trường bất động sản chính là "sự kết thúc của Jeonse". Những tin xấu dồn dập như lừa đảo tiền cọc Jeonse, "Jeonse rỗng" (깡통전세), các quy định về khoản vay và xu hướng chuyển dịch sang thuê tháng đang dường như làm lung lay sự tồn tại của chính chế độ này.
Giữa cơn biến động, chúng ta buộc phải đặt câu hỏi: chế độ Jeonse đã đóng vai trò gì đối với xã hội Hàn Quốc trong nhiều thập kỷ qua, và chính sách nhà ở trong tương lai nên đi theo hướng nào?
Gần đây, khi vấn đề lừa đảo tiền cọc và "Jeonse rỗng" trở nên nghiêm trọng, làn sóng đòi bãi bỏ Jeonse đang dấy lên mạnh mẽ. Tuy nhiên, đây là những vấn đề xuất phát từ lỗi vận hành và lỗ hổng thể chế hơn là bản chất của chính chế độ này. Jeonse là một chế độ được nuôi dưỡng và duy trì trong bối cảnh lịch sử, xã hội đặc thù của Hàn Quốc. Đây là một tài sản xã hội quan trọng cần được cải thiện và bổ sung chứ không phải xóa bỏ.
Về mặt lịch sử, Jeonse là một chế độ đã tồn tại hơn 500 năm, từ thời Joseon. Ngay từ cuối thời Joseon, khi quá trình đô thị hóa bắt đầu, Jeonse đã đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết các vấn đề nhà ở tại đô thị. Đặc biệt, sau Chiến tranh Triều Tiên, khi quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng, Jeonse là công cụ hiệu quả để khu vực tư nhân giải quyết vấn đề nhà ở mà nhà nước không thể đảm đương hết. Việc mở rộng nguồn cung nhà ở tận dụng tiền đặt cọc Jeonse đã đóng vai trò như động lực thúc đẩy kinh tế. Như vậy, Jeonse không chỉ là một phương thức cho thuê đơn thuần mà còn thực hiện xuất sắc vai trò "nấc thang nhà ở", là chặng đường trung gian giúp những người không có nhà có thể sở hữu bất động sản cho riêng mình.
Chủ nhà nhận một số tiền lớn và cho thuê nhà, còn người thuê được cư trú ổn định trong một thời hạn nhất định mà không mất tiền thuê hàng tháng. Khi hợp đồng kết thúc, tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả toàn bộ. Trong thời kỳ đô thị hóa và công nghiệp hóa chóng mặt sau Chiến tranh Triều Tiên, Jeonse chính là chìa khóa để giải tỏa cơn khát nhà ở. Vào thời điểm hạ tầng tài chính còn sơ khai, tiền đặt cọc Jeonse là phương thức huy động vốn không lãi suất đối với chủ nhà, đồng thời là hình thức "tiết kiệm cưỡng bức" và "nấc thang nhà ở" đối với người thuê để tiến tới sở hữu nhà.
Jeonse không đơn thuần là một hợp đồng cho thuê. Gánh nặng chi phí nhà ở thấp hơn so với thuê tháng, và việc được nhận lại tiền cọc khi kết thúc hợp đồng rất có lợi cho việc tích lũy tài sản. Đối với những người trẻ, các cặp vợ chồng mới cưới và những người mơ ước gia nhập tầng lớp trung lưu, Jeonse từng là "nấc thang hy vọng". Vào thời điểm các khoản vay ngân hàng còn khó tiếp cận, Jeonse đã đóng vai trò như một nguồn tài chính tư nhân, góp phần vào việc cung ứng nhà ở và tăng trưởng kinh tế, đồng thời là một chế độ của "sự ổn định" và "hy vọng", đảm bảo cho việc cư trú lâu dài.
Xét về khía cạnh kinh tế, Jeonse mang lại lợi ích rõ ràng cho cả chủ nhà và người thuê. Chủ nhà có thể tận dụng tiền đặt cọc Jeonse để có thêm nguồn vốn không lãi suất, từ đó phục vụ cho các hoạt động kinh tế đa dạng như mua thêm nhà hoặc đầu tư kinh doanh. Về phía người thuê, chi phí thấp hơn nhiều so với thuê hàng tháng; như trường hợp khu "Raemian Solvenue" ở Gangdong-gu, Seoul, người thuê có thể sống với chi phí rẻ hơn hàng tháng khoảng 1,1 triệu Won so với thuê thông thường. Hơn nữa, tiền cọc được hoàn trả toàn bộ sau khi hết hạn hợp đồng, tạo cơ hội thực chất để tích lũy tài sản. Đặc biệt đối với những người có nền tảng kinh tế yếu như giới trẻ và cặp đôi mới cưới, đây là bước đệm quan trọng để mua nhà và là lựa chọn tất yếu để có được nơi cư trú ổn định.
Tuy nhiên, vào năm 2025, Jeonse đang đối mặt với khủng hoảng nghiêm trọng. Các vụ lừa đảo tiền cọc và "Jeonse rỗng" liên tục xảy ra, chủ yếu tập trung vào các căn villa mới xây. Kết hợp với giá nhà sụt giảm và việc các chủ sở hữu nhiều bất động sản hay các đơn vị cho thuê là pháp nhân bị phá sản, tình trạng không thể hoàn trả tiền cọc đã lan rộng trên toàn quốc.
Chính phủ đã bắt tay vào ứng phó bằng các biện pháp như bắt buộc tham gia bảo hiểm hoàn trả tiền cọc Jeonse, ban hành Đạo luật đặc biệt về lừa đảo Jeonse... nhưng nỗi bất an của các nạn nhân vẫn chưa được giải tỏa. Khi hạn mức vay Jeonse bị cắt giảm mạnh dựa trên thu nhập và các khoản vay hiện hữu của người thuê, cộng với quy trình thẩm định vay của ngân hàng trở nên nghiêm ngặt, việc huy động vốn Jeonse càng trở nên khó khăn hơn. Thêm vào đó là lãi suất tăng cao, khiến người thuê không còn lựa chọn nào khác ngoài việc chuyển sang thuê tháng hoặc thuê bán phần (Ban-jeonse).
Theo thống kê thực tế, tính đến tháng 5 năm 2025, tỷ lệ hợp đồng thuê tháng trong các giao dịch cho thuê trên toàn quốc đã lên tới 61%. Tỷ lệ thuê tháng ở phân khúc phi chung cư (villa, nhà ở đa thế hệ) vượt quá 76% và giá thuê tháng trung bình tại khu vực đô thị vượt quá 800.000 Won. Mặc dù tỷ lệ tái ký hợp đồng Jeonse đã hồi phục lên trên 75%, nhưng ở phân khúc nhà giá rẻ và địa phương, tình trạng thuê tháng đang dần trở nên cố định. Một kỷ nguyên của việc thuê nhà hàng tháng đã mở ra.
Khi việc thuê tháng trở nên phổ biến, gánh nặng chi phí nhà ở ngày càng tăng. Thuê tháng đồng nghĩa với việc mỗi năm mất đi một khoản tiền lớn. Những người trẻ, cặp đôi mới cưới và người thu nhập thấp càng dễ bị đẩy vào cảnh thuê nhà, và cơ hội tích lũy tài sản ngày càng thu hẹp. "Nấc thang nhà ở" theo trình tự từ "Thuê tháng → Jeonse → Sở hữu nhà" đang đổ vỡ, và giấc mơ sở hữu nhà ngày càng trở nên xa vời.
Với thuê tháng, tiền mỗi tháng đều mất đi, còn với Jeonse, tiền cọc được trả lại khi kết thúc hợp đồng. Tiền cọc Jeonse chính là số vốn hạt giống để mua nhà và là nấc thang cho sự dịch chuyển xã hội.
Tất nhiên, Jeonse cũng có những vấn đề rõ ràng. Lừa đảo Jeonse và "Jeonse rỗng" không hẳn là lỗi của bản thân chế độ này, mà bắt nguồn từ các yếu tố phức tạp như bất đối xứng thông tin, thẩm định vay lỏng lẻo, đạo đức suy đồi của chủ nhà, và sự méo mó của thị trường bất động sản.
Người thuê khó nắm bắt các thông tin cốt lõi như tình trạng tài chính của chủ nhà hay tình trạng thế chấp, trong khi cấu trúc chủ nhà sở hữu nhiều bất động sản bằng đòn bẩy quá mức rồi phá sản khi thị trường suy thoái cứ lặp đi lặp lại. Sự thiếu sót của các chính sách như quy định vay Jeonse chưa hợp lý, hạn chế của bảo hiểm bảo lãnh và thiếu hụt nhà ở xã hội cũng làm vấn đề trầm trọng hơn.
Nhìn sang nước ngoài, Mỹ, Đức, Nhật Bản chủ yếu là hệ thống thuê tháng. Tiền cọc chỉ bằng 1-2 tháng tiền thuê và quyền bảo vệ người thuê như quyền yêu cầu gia hạn hợp đồng rất mạnh mẽ. Ngược lại, Jeonse của Hàn Quốc đòi hỏi một khoản "tiền lớn" nhưng lại có lợi cho việc cư trú lâu dài và tích lũy tài sản.
Giống như "Anticretico" ở Bolivia, các chế độ tương tự Jeonse chỉ tồn tại ở một số quốc gia đang phát triển. Tuy nhiên, ngay cả các nước phát triển với hệ thống thuê tháng cũng đang phải đối mặt với các vấn đề như giá thuê tăng vọt, bất ổn nhà ở và khoảng cách giàu nghèo. Hệ thống thuê tháng không hẳn là lựa chọn hoàn hảo.
Khủng hoảng của Jeonse phần lớn đến từ thất bại trong vận hành, quản lý, thị trường và chính sách, chứ không phải lỗi của chính chế độ này. Vẫn còn dư địa để cải thiện bằng các biện pháp như giới thiệu chế độ ký quỹ (Escrow), công khai thông tin tín dụng chủ nhà, hỗ trợ vay vốn ở mức hợp lý, mở rộng nhà ở xã hội và tăng cường bảo vệ người thuê. Jeonse không phải là đối tượng để xóa bỏ, mà là một tài sản xã hội quý giá cần được phát triển an toàn và minh bạch hơn thông qua việc cải thiện và bổ sung.
Một thị trường nhà ở Hàn Quốc không có Jeonse sẽ trở nên ảm đạm chẳng khác nào một xã hội đã mất đi nấc thang dịch chuyển tầng lớp. Nếu chúng ta từ bỏ Jeonse, giấc mơ mua nhà cũng có thể biến mất theo. Tương lai của chính sách nhà ở Hàn Quốc phụ thuộc vào việc vừa bảo vệ giá trị cốt lõi của Jeonse, vừa thiết lập các cơ chế an toàn và đổi mới phù hợp với thời đại. Jeonse vẫn là một chế độ vô cùng cần thiết cho xã hội Hàn Quốc.
Kim Hak-ryeol, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh "Pashong", từng là Trưởng nhóm tại Ban Nghiên cứu Bất động sản của Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Chuyến thám hiểm thế giới của Pashong" và kênh YouTube "StuTV". Ông là tác giả của nhiều cuốn sách như "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)".