[비즈한국] Các công ty tín thác bất động sản đang đối mặt với nguy cơ phải gánh chịu toàn bộ rủi ro tại các công trường dự án tín thác đất đai có trách nhiệm hoàn thành công trình (tín thác trách nhiệm hoàn thành), nơi thời hạn bàn giao không được đảm bảo. Trước đây, tín thác trách nhiệm hoàn thành được đánh giá là ít rủi ro vì công ty tín thác không cần trực tiếp đổ vốn vào, mà chỉ đóng vai trò tăng cường tín dụng cho các dự án tài chính dự án (PF). Tuy nhiên, gần đây số lượng công trường mà nhà thầu không hoàn thành kịp tiến độ ngày càng tăng, dẫn đến tình trạng các công ty tín thác phải gánh vác không chỉ khoản vay PF của dự án, mà còn cả tiền phạt vi phạm hợp đồng với người mua nhà và rủi ro từ các căn hộ tồn kho.
Cam kết trách nhiệm hoàn thành là lời hứa của nhà thầu xây dựng rằng họ sẽ hoàn thành công trình đúng thời hạn, trừ trường hợp bất khả kháng như thiên tai, và nếu không thực hiện được sẽ phải tiếp quản các khoản nợ của chủ đầu tư. Thông thường, hình thức này được sử dụng để tăng cường uy tín khi các chủ đầu tư dự án PF thiếu vốn hoặc tài sản thế chấp. Tín thác trách nhiệm hoàn thành là sản phẩm tín thác trong đó công ty tín thác sẽ thay thế nhà thầu thực hiện nghĩa vụ nếu nhà thầu không hoàn thành cam kết của mình. Đây là cấu trúc mà công ty tín thác tiếp tục gia cố thêm uy tín cho những dự án PF vốn đã có nhà thầu yếu kém.
Người mua nhà hủy hợp đồng, yêu cầu bồi thường tiền phạt
Theo ngành tín thác, Kyobo Asset Trust đã thua kiện trong vụ án yêu cầu bồi thường vi phạm hợp đồng do 18 người mua căn hộ tại dự án "Gijang-yeok Yurim Norwegian Forest Central" ở Gijang-gun, Busan đệ trình vào ngày 3. Những người mua nhà này cho rằng với tư cách là đơn vị nhận ủy thác tham gia dự án, Kyobo Asset Trust đã không tuân thủ thời hạn hoàn thành công trình, nên họ đã thông báo hủy hợp đồng vào tháng 6 năm ngoái và đâm đơn kiện đòi bồi thường. 16 căn hộ mà họ đã ký hợp đồng có tổng giá trị là 6,74 tỷ won, với mức phạt vi phạm là 670 triệu won (40 triệu won mỗi căn). Hiện tại, được biết đã có khoảng 50 hộ tại dự án này hủy hợp đồng vì lý do không hoàn thành trách nhiệm, dẫn đến khoản tiền phạt phát sinh khoảng 3 tỷ won.
Dự án Gijang-yeok Yurim Norwegian Forest Central là chung cư gồm 2 tòa tháp (219 căn hộ) cao tối đa 26 tầng gần ga Gijang, quận Gijang, Busan. Chủ đầu tư dự án là Wookyung Development đã ký hợp đồng tín thác trách nhiệm hoàn thành với bên nhận ủy thác là Kyobo Asset Trust, nhà thầu Daewoo Shipbuilding & Marine Engineering Construction và các tổ chức tài chính cho vay để thúc đẩy dự án thông qua khoản vay PF. Trong hợp đồng này, nhà thầu cam kết hoàn thành căn hộ trong vòng 31 tháng kể từ ngày giải ngân khoản vay nhưng đã không thực hiện được. Kyobo Asset Trust, đơn vị gánh vác nghĩa vụ trách nhiệm hoàn thành, cũng không đáp ứng được thời hạn đã được gia hạn thêm 6 tháng. Cuối cùng, công trình chỉ được hoàn thành gần đây, chậm trễ khoảng 1 năm 4 tháng so với hạn định.
Đại diện của Kyobo Asset Trust cho biết: "Nhà thầu cũ liên tục yêu cầu thêm chi phí xây dựng, khi công ty không chấp nhận thì công trình bị đình trệ. Mặc dù không đáp ứng được thời hạn trách nhiệm hoàn thành, chúng tôi đã thay thế nhà thầu để hoàn thiện công trình. Chúng tôi có kế hoạch hoàn trả lãi chậm trả theo hợp đồng cho những người mua nhà đã hủy hợp đồng do vi phạm cam kết." Khoản vay PF còn lại ước tính khoảng 17 tỷ won và sẽ đáo hạn vào tháng 11 tới. Điều này có nghĩa là công ty tín thác đang đối mặt với nguy cơ phải chịu cả tiền phạt cho người mua nhà, khoản vay PF của bên cho vay, và cả hàng tồn kho trong tương lai.
Bên cho vay yêu cầu hoàn trả gốc, lãi và lãi chậm trả
Cũng xuất hiện trường hợp công ty tín thác bất động sản phải gánh khoản nợ tại hiện trường do nhà thầu không thực hiện nghĩa vụ hoàn thành. Trước đó, vào tháng 5, Tòa án Trung tâm Seoul đã ra phán quyết có lợi cho nguyên đơn trong vụ kiện đòi bồi thường thiệt hại do nhóm các tổ chức cho vay PF đối với dự án xây dựng trung tâm logistics ở Pyeongtaek, Gyeonggi-do (dự án thực hiện theo hình thức tín thác trách nhiệm hoàn thành) kiện Shinhan Asset Trust. Tòa án phán quyết rằng Shinhan Asset Trust, đơn vị không tuân thủ thời hạn trách nhiệm hoàn thành, phải trả toàn bộ 25,6 tỷ won gốc, lãi vay PF và lãi chậm trả cho Saemaul Geumgo. Đây là phán quyết đầu tiên công nhận trách nhiệm bồi thường thiệt hại của công ty tín thác không thực hiện được nghĩa vụ hoàn thành công trình.
Dự án này là xây dựng kho bãi 3 tầng (diện tích sàn 18.589㎡) tại Eoyeon-ri, Cheongbuk-eup, Pyeongtaek, Gyeonggi-do. Chủ đầu tư đã ký hợp đồng tín thác trách nhiệm hoàn thành với bên nhận ủy thác là Shinhan Asset Trust, nhà thầu và bên cho vay để thực hiện khoản vay PF trị giá 30 tỷ won. Nhà thầu đã cam kết hoàn thành công trình trong vòng 16 tháng kể từ ngày giải ngân. Shinhan Asset Trust đã cam kết nếu nhà thầu không hoàn thành đúng hạn, công ty sẽ hoàn thành công trình trong vòng 6 tháng kể từ thời hạn cũ. Nếu quá thời hạn này, họ sẽ bồi thường thiệt hại cho bên cho vay. Tuy nhiên, cả hai đều không đáp ứng được thời hạn.
Đại diện Shinhan Asset Trust chia sẻ: "Do tranh chấp chi phí xây dựng với nhà thầu cũ, công trình bị trì hoãn dẫn đến không kịp thời hạn hoàn thành. Hiện tại, chúng tôi đã thay nhà thầu mới và hoàn thiện xong. Vì lãi suất vay PF vẫn tiếp tục tích lũy, nên trước mắt chúng tôi đã thanh toán thay. Tùy thuộc vào kết quả vụ kiện đang diễn ra với bên cho vay, chúng tôi hy vọng có thể lấy lại một phần hoặc toàn bộ số tiền đã trả. Hiện tại, chúng tôi đã kháng cáo với nội dung tương tự như những gì đã lập luận trong phiên tòa sơ thẩm."
Gần đây, số lượng các dự án tín thác trách nhiệm hoàn thành mà công ty tín thác không thể thực hiện nghĩa vụ đang xuất hiện dồn dập. Giống như các trường hợp kể trên, hầu hết là do mâu thuẫn giữa nhà thầu và chủ đầu tư về việc tăng chi phí xây dựng dẫn đến công trình bị trì hoãn. Theo Korea Ratings, tính đến cuối năm ngoái, có 43 dự án tín thác trách nhiệm hoàn thành của 5 công ty (KB Real Estate Trust, Kyobo Asset Trust, Korea Investment Real Estate Trust, Daishin Asset Trust, Daehan Land Trust) đã không kịp thời hạn hoàn thành. Số dư nợ PF của các dự án này ước tính khoảng 1.612,8 tỷ won.
Một chuyên gia trong ngành tín thác cho biết: "Tín thác trách nhiệm hoàn thành đã mở rộng quy mô từ đầu những năm 2020 khi thị trường bất động sản bùng nổ, tập trung vào các công ty tín thác thuộc các tập đoàn tài chính. Để quản lý rủi ro, các công ty tín thác vốn ngại rót vốn trực tiếp đã đổ xô vào loại hình này để chỉ cung cấp tín dụng cho các dự án PF. Tuy nhiên, thời kỳ cứ mở bán là cháy hàng đã qua, cùng với lãi suất và giá nguyên vật liệu tăng cao khiến các mâu thuẫn về chi phí xây dựng làm chậm tiến độ diễn ra thường xuyên. Các dự án mà công ty tín thác không thực hiện được nghĩa vụ và phải gánh rủi ro đang tăng theo cấp số nhân."