[비즈한국] Có thông tin cho rằng chính phủ đang trong giai đoạn nước rút để xem xét việc nâng tỷ lệ giá trị thị trường hợp lý đối với thuế sở hữu bất động sản (Comprehensive Real Estate Holding Tax) từ 60% lên 80%. Thực tế đang phơi bày rằng lời nói của Tổng thống trước đây về việc “sẽ không bình ổn thị trường bất động sản bằng thuế” chỉ là một lời nói dối.
Chúng ta đã chứng kiến vô số cảnh tượng như thế này. Chính phủ Moon Jae-in từng tuyên bố khi mới nhậm chức rằng “sẽ không dùng thuế để kìm giá nhà”, nhưng cuối cùng đã tung ra 26 biện pháp bất động sản và nâng mức thuế suất cao nhất của thuế sở hữu bất động sản lên tới 6%. Chính phủ Yoon Suk-yeol cũng từng giương cao khẩu hiệu “nới lỏng quy định về thuế”, nhưng khi giá nhà tăng lên, họ lại quay sang thắt chặt quy định. Chính phủ Lee Jae-myung cũng đang đi theo lộ trình tương tự.
Vòng lặp luẩn quẩn của những chính sách thất bại trong 20 năm
Nhìn lại các chính sách bất động sản của các đời chính phủ, có thể thấy một vòng lặp luẩn quẩn khi các chính sách trái ngược nhau cứ lặp đi lặp lại mỗi khi thay đổi chính quyền. Chính phủ Kim Dae-jung đã thực hiện chính sách nới lỏng để vượt qua cuộc khủng hoảng IMF, trong khi chính phủ Roh Moo-hyun quay lại với việc áp thuế sở hữu bất động sản và các quy định mạnh tay. Chính phủ Lee Myung-bak quay lại nới lỏng, chính phủ Park Geun-hye thực hiện các chính sách cầm chừng, và chính phủ Moon Jae-in chuyển hướng sang quy định mạnh. Chính phủ Yoon Suk-yeol đang nới lỏng, còn chính phủ Lee Jae-myung lại đang quay lại thắt chặt.
Trong mô hình thay đổi chính sách này, nạn nhân thực sự là những người có nhu cầu thực và người dân bình thường. Các chính trị gia mỗi kỳ bầu cử đều quảng bá đó là “chính sách vì người dân”, nhưng thực tế chỉ làm tăng thêm sự bất ổn cho thị trường bất động sản và gây thêm gánh nặng cho những người thực sự cần nhà ở. Những người được hưởng lợi từ việc giảm thuế bất động sản có tới 84,6% là những người sở hữu từ 3 căn nhà trở lên, và những người thụ hưởng từ các thay đổi chính sách thuế luôn là nhóm thu nhập cao và những người sở hữu nhiều nhà.
Nguyên nhân thực sự của hiện tượng mua sắm hoảng loạn là sự mất niềm tin vào chính sách
Hiện nay, hiện tượng mua sắm hoảng loạn (panic buying) đang xuất hiện trở lại, tập trung ở Seoul. Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã cảnh báo rằng chỉ số rủi ro thị trường nhà ở đang ở mức cao nhất trong 3 năm qua, và chỉ số dự báo giá nhà ở đã tăng vọt lên mức tương đương thời kỳ mua sắm hoảng loạn năm 2021. Nguyên nhân sâu xa của hiện tượng này là gì? Đó chính là sự mất niềm tin sâu sắc của người dân vào chính sách của chính phủ.
Người dân đã rút ra bài học. Họ biết rằng nếu các chính trị gia nói “sẽ không dùng thuế để kìm giá nhà” thì sắp tới sẽ có bom thuế, và nếu hô hào “mở rộng nguồn cung” thì sắp tới quy định sẽ bị thắt chặt. Sự thiếu tin tưởng này khiến việc phán đoán thị trường hợp lý trở nên bất khả thi, đồng thời trở thành nguyên nhân chính thúc đẩy các giao dịch mua sắm bất hợp lý (mua sắm hoảng loạn) do nỗi sợ hãi.
Việc giá nhà tăng vọt gần gấp đôi thời chính phủ Moon Jae-in, hay việc giá nhà bắt đầu tăng trở lại dưới thời chính phủ Yoon Suk-yeol, tất cả đều bắt nguồn từ sự thiếu nhất quán và thiếu tin cậy của chính sách. Các chính trị gia đang sử dụng chính sách bất động sản như một công cụ để sinh tồn chính trị, và những thiệt hại thì người dân phải gánh chịu trọn vẹn.
Giới hạn và thực tế của chiến lược đối phó với thuế
Trong tình cảnh này, các chủ sở hữu bất động sản có thể làm gì? Các chuyên gia đưa ra nhiều chiến lược tiết kiệm thuế khác nhau. Tiêu biểu như việc giảm thuế thông qua sở hữu dài hạn, hưởng ưu đãi qua đăng ký kinh doanh cho thuê, hay phân tán tài sản giữa các thành viên trong gia đình. Tuy nhiên, những chiến lược này đều trở nên vô nghĩa trước những thay đổi chính sách của chính phủ.
Người dân bình thường bị mắc kẹt trong cấu trúc buộc phải gánh chịu toàn bộ gánh nặng thuế tăng cao trong khi không thể dự đoán được những thay đổi của chính sách. Ngay cả khi có sự trợ giúp của chuyên gia, nếu chính sách thay đổi chỉ sau một đêm, mọi sự chuẩn bị đều trở nên vô ích.
Cuối cùng, những người chịu cú sốc trực tiếp từ việc tăng gánh nặng thuế chính là tầng lớp trung lưu và người lao động bình dân. Những người sở hữu 1 căn nhà để ở thực cũng trở thành đối tượng chịu thuế sở hữu bất động sản do giá công bố tăng, và không phải ai sở hữu nhiều nhà cũng là người giàu. Trong nhiều trường hợp, họ chỉ đơn thuần sở hữu thêm một căn nhà để chuẩn bị cho tuổi già hoặc cho con cái ăn học, nhưng thực tế họ lại bị gán mác là “thế lực đầu cơ”.
Chi phí kinh tế do sự thiếu nhất quán trong chính sách
Sự thiếu nhất quán của chính sách không chỉ là vấn đề của cá nhân mà còn làm tăng chi phí kinh tế cho toàn quốc. Trong môi trường chính sách không chắc chắn, các doanh nghiệp trì hoãn đầu tư hoặc chuyển ra nước ngoài, còn cá nhân thì bị vùi lấp vào các phản ứng ngắn hạn dựa trên các biến số chính trị thay vì các phán đoán kinh tế hợp lý.
Trên thị trường bất động sản, hiện tượng này càng nghiêm trọng hơn. Những thay đổi chính sách thuế không thể dự đoán làm tổn hại đến hiệu quả của thị trường và dẫn đến sự méo mó trong phân bổ nguồn lực. Khi phí bảo hiểm rủi ro từ sự không chắc chắn (để dự đoán thay đổi chính sách) được phản ánh vào giá bất động sản, cuối cùng mọi chi phí đều đổ dồn lên vai người tiêu dùng.
Vấn đề nghiêm trọng hơn là khi lòng tin vào chính sách sụp đổ, các cơ chế thị trường bình thường không còn hoạt động. Thay vì quyết định giá dựa trên cung và cầu, các giao dịch đầu cơ dựa trên các biến số chính trị và dự đoán thay đổi chính sách đang gia tăng. Đây là vấn đề nghiêm trọng gây tổn hại đến nền tảng của một nền kinh tế thị trường lành mạnh.
Trước thực tế tuyệt vọng này, chúng ta phải làm gì? Trước tiên, cần nhận thức chính xác về các cam kết chính sách bất động sản của các chính trị gia. Không nên để bị đánh lừa thêm nữa bởi những lời có cánh như “chính sách vì người dân”, “bình ổn giá nhà” lặp lại mỗi kỳ bầu cử.
Cần nâng cao tiếng nói đòi hỏi sự nhất quán và tin cậy của chính sách. Phải giám sát để các chính trị gia không được thay đổi chính sách tùy tiện, và buộc họ phải chịu trách nhiệm khi thay đổi chính sách. Cần lan tỏa nhận thức rằng chính sách bất động sản không phải là công cụ chính trị mà là vấn đề trọng đại gắn liền với đời sống người dân.
Về phía cá nhân, cần thiết lập chiến lược quản lý tài sản dài hạn không bị lung lay bởi thay đổi chính sách. Quan trọng hơn là tạo ra một cấu trúc tài chính vững chắc, không bị dao động dù chính sách có thay đổi, thay vì chỉ né tránh thuế trong ngắn hạn. Hơn hết, cần tránh các giao dịch đầu cơ dựa trên các biến số chính trị.
Sự cần thiết của việc trung lập hóa chính trị đối với chính sách bất động sản
Cuối cùng, giải pháp cơ bản cho tất cả các vấn đề này là sự trung lập hóa chính trị đối với chính sách bất động sản. Với hệ thống hiện tại nơi chính sách thay đổi 180 độ mỗi khi thay đổi chính quyền, không vấn đề nào có thể được giải quyết. Chính sách bất động sản cần được thiết lập bởi các cơ quan chuyên môn độc lập dưới góc nhìn dài hạn, và cần xây dựng một hệ thống giảm thiểu tối đa sự can thiệp chính trị.
Ngoài ra, cần có các cơ chế thể chế để tăng khả năng dự báo của chính sách thuế và ngăn chặn những thay đổi đột ngột. Khi sửa đổi luật thuế, cần có thời gian ân hạn nhất định, cấm áp dụng hồi tố, và khi có những thay đổi lớn, cần phải thông qua quá trình đồng thuận xã hội như trưng cầu dân ý hoặc các cuộc công khai lấy ý kiến.
Tính minh bạch của thị trường bất động sản cũng cần được nâng cao đáng kể. Thông qua việc công khai giá giao dịch thực, đảm bảo tính minh bạch trong tính toán giá công bố, và công khai dữ liệu chính xác về hiệu quả chính sách, cần tạo điều kiện để các cuộc thảo luận chính sách dựa trên các sự thật khách quan thay vì quảng bá chính trị.
Chính sách bất động sản của các chính trị gia chỉ là công cụ để nhận được sự ủng hộ (phiếu bầu) từ người dân, và giải pháp thực sự phải do chính chúng ta tạo ra. Đã đến lúc chúng ta trở thành những công dân thức tỉnh, không còn tin vào lời nói dối của họ và tự chịu trách nhiệm về tương lai của chính mình.
Kim Hak-ryul, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là Trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver "Pashong's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi-do (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối về bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryul (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.