[비즈한국] Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang đứng trước bước ngoặt thay đổi căn bản. Chế độ Jeonse (thuê nhà trả tiền cọc lớn không phí hàng tháng), vốn thống trị thị trường cho thuê nhà trong nhiều thập kỷ, đang suy thoái nhanh chóng, nhường chỗ cho một hệ sinh thái cho thuê mới lấy Wolse (thuê nhà trả phí hàng tháng) làm trọng tâm. Đây không chỉ đơn thuần là sự thay đổi xu hướng thị trường mà còn đánh dấu bước chuyển mình mang tính nền tảng của mô hình đầu tư bất động sản tại Hàn Quốc.
Tính đến năm 2025, tỷ trọng Wolse trong các giao dịch cho thuê trên toàn quốc đã ghi nhận mức 61,6%, lần đầu tiên vượt ngưỡng 60%. Tại Seoul, tỷ trọng này lên tới 63,9%, cho thấy sự sụp đổ của mô hình Jeonse đang ngày càng tăng tốc. Sự thay đổi này là một bước ngoặt kịch tính khi so sánh với năm 2020, thời điểm mà tỷ trọng Jeonse từng chiếm tới 70,5%.
Sự lan rộng nhanh chóng của thị trường Wolse là kết quả của sự tác động tổng hợp từ nhiều yếu tố cấu trúc. Thứ nhất, việc duy trì chính sách lãi suất cao làm tăng gánh nặng trả lãi vay tiền đặt cọc Jeonse, khiến người thuê nhà ưu tiên lựa chọn Wolse để giảm bớt áp lực ban đầu. Thứ hai, sự xuất hiện liên tục của các vụ lừa đảo Jeonse đã làm xói mòn niềm tin xã hội vào chế độ này. Thứ ba, số lượng hộ gia đình 1-2 người không ngừng tăng lên khiến nhu cầu về loại hình nhà ở trả phí hàng tháng thay vì ký quỹ số tiền đặt cọc lớn ngày càng mở rộng.
Từ phía người cho thuê, xu hướng ưa chuộng Wolse cũng rất rõ rệt. Trong bối cảnh đà tăng giá bất động sản chững lại và kỳ vọng về lợi nhuận chênh lệch giá giảm, Wolse nổi lên như một công cụ đầu tư hấp dẫn có thể tạo ra dòng tiền ổn định hàng tháng. Đặc biệt, người cho thuê ưu tiên Wolse vì vừa tránh được rủi ro hoàn trả tiền cọc Jeonse, vừa đảm bảo nguồn thu nhập đều đặn.
Tốc độ chuyển đổi sang Wolse có sự khác biệt tùy theo từng khu vực. Tại Seoul và vùng thủ đô, do giá bất động sản cao gây áp lực lên tiền cọc Jeonse, quá trình chuyển đổi sang Wolse đang được đẩy nhanh. Ngược lại, tại các địa phương khác, do lo ngại về việc giá bất động sản giảm dẫn đến rủi ro "Jeonse ngược" (giá trị căn nhà thấp hơn tiền cọc), người cho thuê có xu hướng chọn Wolse thay vì Jeonse mạnh mẽ hơn. Đặc biệt, tỷ trọng Wolse ở các loại hình nhà ở phi căn hộ tại địa phương đã vượt quá 83%, cho thấy quá trình chuyển đổi đang diễn ra rất nhanh chóng.
Sức hấp dẫn của việc đầu tư Wolse vào căn hộ cũng đang được cải thiện đáng kể. Theo truyền thống, căn hộ thường được xem là đối tượng đầu tư dựa trên chênh lệch giá, nhưng gần đây, khi tỷ suất lợi nhuận từ tiền thuê hàng tháng được cải thiện ở mức đáng kể, giá trị của nó với tư cách là bất động sản sinh lời đang được đánh giá lại. Tại Seoul, tỷ suất lợi nhuận Wolse của các căn hộ nhỏ dao động từ 3-5%/năm, còn ở các khu vực ngoại ô thủ đô có thể kỳ vọng đạt mức 5-7%.
Đặc biệt, khi tỷ lệ giá Jeonse trên giá mua (Jeonse-ga-yul) giảm xuống, sức hấp dẫn của việc đầu tư Wolse thông qua phương thức "đầu tư chênh lệch" (gap investment) lại tăng lên. Khi tỷ lệ tiền cọc Jeonse so với giá mua nhà giảm xuống còn 50-60%, một cấu trúc cho phép đảm bảo lợi nhuận Wolse ổn định với số vốn tự có ít ỏi đã được hình thành.
Để đầu tư Wolse thành công, việc tối ưu hóa thuế là yếu tố tiên quyết. Thông qua việc đăng ký kinh doanh cho thuê nhà, nhà đầu tư có thể đạt được hiệu quả tiết kiệm thuế đáng kể. Người đăng ký kinh doanh có thể được áp dụng tỷ lệ chi phí cần thiết lên tới 60% (nếu không đăng ký là 50%), và mức khấu trừ cũng được mở rộng lên 4 triệu won (nếu không đăng ký là 2 triệu won). Ngoài ra, có thể được áp dụng tỷ lệ giảm thuế thu nhập từ 30-75%, giúp giảm đáng kể gánh nặng thuế.
Đặc biệt đối với các nhà kinh doanh đã đăng ký có thu nhập từ cho thuê hàng năm dưới 10 triệu won, không có thuế phải nộp, qua đó đảm bảo thu nhập từ Wolse mà gần như không chịu gánh nặng thuế thực tế. Đây là điều kiện rất thuận lợi cho các nhà đầu tư Wolse quy mô nhỏ.
Đối với đầu tư Wolse quy mô lớn hơn, có thể cân nhắc việc tối ưu hóa thuế thông qua việc thành lập pháp nhân. Pháp nhân được áp dụng mức thuế suất thấp hơn so với cá nhân (9-25%) và dễ dàng xử lý các loại chi phí khác nhau. Tuy nhiên, cần thận trọng xem xét vì từ năm 2025, thuế suất doanh nghiệp đối với các pháp nhân quy mô nhỏ có ngành nghề kinh doanh chính là cho thuê bất động sản sẽ bị tăng lên 19%.
Đầu tư Wolse mang lại dòng tiền ổn định hơn so với đầu tư Jeonse, nhưng cũng tồn tại những rủi ro đặc thù. Rủi ro lớn nhất là tình trạng để trống phòng; để giảm thiểu điều này, việc lựa chọn địa điểm có khả năng tiếp cận giao thông tốt và mật độ tập trung việc làm cao là cốt lõi. Đối với rủi ro giảm giá cho thuê, cần duy trì sức cạnh tranh thông qua việc cải thiện cơ sở vật chất liên tục và nâng cao chất lượng dịch vụ quản lý.
Rủi ro về chi phí quản lý tăng và gánh nặng thuế có thể giảm bớt đáng kể thông qua việc xây dựng hệ thống quản lý hiệu quả và đăng ký kinh doanh cho thuê. Đối với rủi ro thay đổi chính sách, cần có sự ứng phó chủ động thông qua việc giám sát liên tục.
Để có thu nhập từ Wolse ổn định, việc đa dạng hóa danh mục đầu tư là rất quan trọng. Cần đầu tư phân tán theo khu vực, diện tích và loại hình người thuê để giảm thiểu rủi ro từ những biến động của một thị trường cụ thể. Ngoài ra, việc phân tán đầu tư vào các loại hình bất động sản đa dạng như căn hộ, officetel, cửa hàng có thể nâng cao tính ổn định của lợi nhuận.
Đà tăng trưởng của thị trường Wolse được dự báo sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Những thay đổi về cơ cấu dân số, sự đa dạng hóa mô hình cư trú và những hạn chế mang tính cấu trúc của chế độ Jeonse đang tác động tổng hợp, khiến khả năng thị trường cho thuê lấy Wolse làm trung tâm được thiết lập là rất cao. Đặc biệt, các nhà đầu tư toàn cầu cũng đang chú ý đến thị trường Wolse của Hàn Quốc, dự kiến môi trường đầu tư Wolse sẽ còn được cải thiện hơn nữa cùng với sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê theo hình thức doanh nghiệp.
Cũng cần cân nhắc đến tác động của chính sách mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội của chính phủ đối với thị trường Wolse tư nhân. Nhà ở xã hội được cung cấp với giá thuê rẻ hơn so với giá thị trường, có thể đóng vai trò là yếu tố bình ổn giá cho thị trường Wolse tư nhân. Tuy nhiên, do giới hạn về nguồn cung và các hạn chế về điều kiện cư trú, dự đoán nhu cầu của thị trường Wolse tư nhân sẽ không bị thay thế hoàn toàn.
Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mang tính cấu trúc từ lấy Jeonse làm trung tâm sang lấy Wolse làm trung tâm. Sự thay đổi này không chỉ đơn thuần là xu hướng thị trường mà còn đang tạo ra những cơ hội đầu tư mới. Đầu tư Wolse vào căn hộ đang nổi lên như một lựa chọn đầu tư hấp dẫn, có thể cung cấp đồng thời dòng tiền ổn định và tỷ suất lợi nhuận hợp lý.
Để đầu tư Wolse thành công, việc phân tích thị trường kỹ lưỡng, tính toán lợi nhuận chính xác, tối ưu hóa thuế một cách hệ thống và quản lý rủi ro hiệu quả là những yếu tố tất yếu. Đặc biệt, tầm quan trọng của việc tận dụng các ưu đãi thuế thông qua đăng ký kinh doanh cho thuê và lựa chọn vị trí địa điểm là điều không bao giờ là thừa.
Trong tương lai, thị trường Wolse được dự báo sẽ phát triển thành một thị trường trưởng thành và chuyên môn hóa hơn. Đối với những nhà đầu tư đọc hiểu xu hướng thay đổi này một cách chủ động và chuẩn bị có hệ thống, một sân chơi cơ hội mới sẽ mở ra. Tuy nhiên, như mọi khoản đầu tư khác, điều kiện tiên quyết luôn là sự nghiên cứu kỹ lưỡng và cách tiếp cận thận trọng.
Nếu chính sách mở rộng cung cấp nhà ở xã hội của chính phủ và cấu trúc cạnh tranh lành mạnh của thị trường cho thuê tư nhân được hình thành, cuối cùng sẽ tạo ra một vòng tuần hoàn giúp ích cho cả người thuê và người cho thuê. Từ góc độ này, đầu tư Wolse vào căn hộ không chỉ đơn thuần là theo đuổi lợi nhuận mà còn có thể coi là hoạt động đầu tư có ý nghĩa, góp phần xây dựng hệ sinh thái thị trường cho thuê lành mạnh.
Kim Hak-ryeol, viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh "Ppasyong", từng giữ chức Trưởng nhóm tại Trụ sở Nghiên cứu Bất động sản thuộc Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành và dẫn chương trình trên blog Naver 'Chuyến thám hiểm thế giới của Ppasyong' và kênh YouTube 'Stew TV'. Các tác phẩm của ông bao gồm: 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', v.v.