[비즈한국] Một hiện tượng gần đây đang diễn ra tại 3 quận thuộc Gangnam, Seoul đang thu hút sự chú ý của giới bất động sản. Theo tình hình giao dịch căn hộ từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, số lượng giao dịch tặng cho tại các quận Gangnam, Seocho và Songpa từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2025 ghi nhận tổng cộng 898 trường hợp, tăng hơn gấp đôi so với 428 trường hợp cùng kỳ năm ngoái. Đáng kinh ngạc hơn, con số này đã tăng gấp 3,2 lần so với 279 trường hợp cùng kỳ năm 2023.
Nền tảng của sự thay đổi này chính là xu hướng không bán đi "căn nhà sáng giá" mà tặng lại cho gia đình. Trong số những người sở hữu bất động sản tại khu vực Gangnam, hiệu ứng học tập "càng tăng giá càng không bán" đang lan rộng. Nhiều quan sát cho rằng, khi các quy định cho vay thắt chặt khiến người mua tiềm năng giảm bớt, các chủ nhà tại Gangnam sẽ củng cố chiến lược nắm giữ dài hạn thay vì bán tháo căn hộ với giá rẻ.
Xét theo từng khu vực, đà tăng trưởng quà tặng của quận Seocho là rõ rệt nhất. Từ 157 trường hợp trong giai đoạn tháng 1-5/2024 đã vọt lên 603 trường hợp cùng kỳ năm 2025, tăng vọt tới 284%. Điều này cho thấy do đặc thù của quận Seocho là có nhiều căn hộ mới dọc bờ sông Hàn, những người sở hữu bất động sản giá trị cao đang tích cực tận dụng chiến lược tối ưu hóa thuế thông qua việc tặng cho. Ngược lại, quận Gangnam chỉ tăng 22% từ 127 lên 155 trường hợp, trong khi quận Songpa thậm chí giảm nhẹ từ 144 xuống 140 trường hợp.
Hiệu ứng cánh bướm từ việc thắt chặt quy định cho vay
Ngay cả sau quy định cho vay ngày 27/6, đà tăng của việc tặng cho vẫn không dừng lại. Từ ngày 1 đến ngày 25 tháng 7 năm 2025, số lượng tặng cho tại 3 quận Gangnam là 119 trường hợp, vượt mức trung bình hàng tháng 111,7 trường hợp của nửa đầu năm nay và tăng 36,8% so với cùng kỳ năm trước. Điều này có nghĩa là khi các giao dịch bất động sản thông thường trở nên khó khăn do quy định cho vay thắt chặt, các nhà tài phiệt đang chọn "cơ hội từ bố mẹ" (tặng cho) làm giải pháp thay thế.
Đặc biệt, với việc thắt chặt quy định DSR (tỷ lệ trả nợ trên thu nhập), thế hệ trẻ càng khó mua nhà hơn, khiến việc mua căn hộ tại khu vực Gangnam trở nên bất khả thi nếu không có sự hỗ trợ trực tiếp từ thế hệ cha mẹ. Kết quả là, nhu cầu về các phương thức "lách luật" như vay đứng tên doanh nghiệp, giao dịch nối tiếp hợp đồng thuê nhà (jeonse), vay P2P, hay tặng cho giữa các thành viên trong gia đình đang gia tăng, dẫn đến một dạng "hiệu ứng bong bóng".
Lan rộng xu hướng tặng cho giữa vợ chồng để giảm thuế bất động sản toàn diện
Khi giá nhà tại khu vực Gangnam tăng mạnh, việc tặng cho giữa vợ chồng để tiết kiệm thuế cũng trở nên phổ biến. Thuế bất động sản toàn diện cho phép khấu trừ 900 triệu won cho mỗi người nếu sở hữu chung, với tổng mức ưu đãi miễn thuế lên đến 1,8 tỷ won. Yoon Soo-min, chuyên gia bất động sản tại Ngân hàng Nonghyup, phân tích: "Vì giá trị căn hộ tại Gangnam tăng quá cao, các cặp vợ chồng đang chuyển sang đứng tên chung để phân bổ tài sản. Họ cảm thấy áp lực khi thuế sở hữu tăng tương ứng với giá trị công bố".
Trên thực tế, đối với căn hộ Eunma ở Daechi-dong, Gangnam-gu, giá công bố đã giảm từ 2,042 tỷ won năm 2024 xuống còn 1,556 tỷ won vào năm 2025, giúp giảm đáng kể gánh nặng thuế bất động sản toàn diện cho các chủ sở hữu đứng tên chung. Những chủ sở hữu căn hộ này, những người từng phải nộp 2,26 triệu won thuế bất động sản toàn diện vào năm 2024, đã rơi vào tình cảnh không phải nộp loại thuế này vào năm 2025.
Nguyên tắc cơ bản và chiến lược cốt lõi để tiết kiệm thuế tặng cho
Điều quan trọng nhất trong việc tặng cho bất động sản là tối thiểu hóa gánh nặng thuế tặng cho. Theo Luật thuế Thừa kế và Tặng cho hiện hành, mức khấu trừ tài sản tặng cho được tính dựa trên người nhận, cộng dồn trong vòng 10 năm. Đối với vợ/chồng là 600 triệu won, con cái trưởng thành là 50 triệu won, và con chưa thành niên là 20 triệu won trong vòng 10 năm mà không phải đóng thuế.
Nguyên tắc đầu tiên để tiết kiệm thuế là chia nhỏ. Thuế tặng cho có cấu trúc thuế suất lũy tiến từ 10% đến 50%, nên càng nhiều người nhận thì mỗi người càng được áp dụng mức thuế suất thấp hơn. Ví dụ, nếu chỉ tặng cho con trai 250 triệu won, sau khi trừ đi phần khấu trừ, 200 triệu won còn lại sẽ chịu mức thuế suất 20%. Tuy nhiên, nếu chia cho con trai 150 triệu won và con dâu 100 triệu won, mỗi người sẽ chỉ phải chịu mức thuế suất 10%.
Nguyên tắc thứ hai là kế hoạch tặng cho theo chu kỳ 10 năm. Vì mức khấu trừ tài sản tặng cho được thiết lập lại sau mỗi 10 năm, việc lập kế hoạch dài hạn là rất quan trọng. Đặc biệt đối với các tài sản có giá trị cao như bất động sản, có thể cân nhắc chiến lược chia nhỏ tặng cho theo chu kỳ 10 năm hoặc chia nhỏ cổ phần bất động sản để tặng dần.
Tặng cho có gánh nợ - Chìa khóa của chiến lược tiết kiệm thuế cao cấp
Một trong những phương pháp được chú ý nhất để tiết kiệm thuế khi tặng cho bất động sản là "Tặng cho có gánh nợ". Đây là hình thức tặng cho bất động sản kèm theo việc chuyển nhượng các khoản nợ như tiền đặt cọc thuê nhà (jeonse) hoặc các khoản vay đã thế chấp trên bất động sản đó. Điểm cốt lõi của phương pháp này là phần nợ được xử lý như một giao dịch chuyển nhượng chứ không phải tặng cho, từ đó giảm tổng gánh nặng thuế tặng cho.
Xét về hiệu quả tiết kiệm thuế cụ thể, hãy giả định một căn hộ có giá thị trường 600 triệu won kèm khoản tiền đặt cọc 200 triệu won. Nếu tặng cho thông thường, con cái phải chịu khoảng 100 triệu won tiền thuế. Nhưng nếu sử dụng tặng cho có gánh nợ, cha mẹ chỉ phải chịu khoảng 15 triệu won thuế thu nhập chuyển nhượng, còn con cái chỉ chịu khoảng 60 triệu won thuế tặng cho. Tổng số thuế giảm xuống còn khoảng 75 triệu won, tiết kiệm được 25 triệu won.
Tuy nhiên, điều kiện quan trọng nhất là con cái nhận tặng cho phải có đủ khả năng tự hoàn trả khoản nợ được chuyển giao. Nếu sau đó cha mẹ trả nợ thay cho con, số tiền đó sẽ bị coi là tặng cho thêm và bị đánh thuế bổ sung kèm tiền phạt. Ngoài ra, nếu cha mẹ đáp ứng điều kiện miễn thuế cho người sở hữu 1 căn nhà duy nhất, sẽ không phát sinh thuế thu nhập chuyển nhượng cho khoản nợ, khiến hiệu quả tiết kiệm thuế càng cao hơn.
Quản lý rủi ro thuế khi tận dụng "cơ hội từ bố mẹ"
Cục Thuế Quốc gia đang liên tục thắt chặt kiểm soát đối với các trường hợp tặng cho lách luật. Chỉ riêng năm 2022, đã có 227 người bị điều tra thuế do nghi ngờ tặng cho sai quy định, bao gồm các trường hợp như: giả mạo tuyển dụng con cái vào bệnh viện để trả lương khống, cha mẹ thay con trả nợ vay thế chấp bất động sản, hoặc viết giấy nợ nhưng thực tế không trả gốc và lãi.
Để giao dịch tiền bạc giữa các thành viên gia đình được coi là vay mượn, cần đáp ứng các điều kiện như lập giấy vay nợ chính thức, áp dụng lãi suất pháp định hiện hành là 4,6%/năm, và thực hiện chuyển khoản ngân hàng thực tế đối với cả gốc và lãi. Cần lưu ý rằng nếu cho vay không lãi suất, thuế tặng cho sẽ được áp dụng đối với phần lợi ích vượt quá 10 triệu won mỗi năm.
Ngoài ra, thuế tặng cho phải được kê khai trong vòng 3 tháng kể từ ngày tặng cho, nếu kê khai đúng hạn sẽ được giảm 3% số thuế phải nộp. Việc bỏ lỡ kê khai sẽ dẫn đến tiền phạt, vì vậy cần chuẩn bị kỹ lưỡng.
Ứng phó chiến lược trong thị trường bất động sản đang thay đổi
Hiện tượng gia tăng đột biến việc tặng cho bất động sản tại 3 quận Gangnam không chỉ đơn thuần vì mục đích tiết kiệm thuế, mà còn là chỉ dấu quan trọng cho thấy sự ứng phó chiến lược của giới nhà giàu trước môi trường thị trường đang thay đổi. Các yếu tố phức tạp như thắt chặt quy định cho vay, tăng tính bất ổn chính sách và thay đổi hệ thống thuế đang thúc đẩy xu hướng tặng cho thông qua "cơ hội từ bố mẹ".
Ngay cả khi Chính phủ không lập tức cải cách thuế bất động sản, xu hướng tặng cho dự kiến sẽ còn tiếp tục do khả năng thuế sở hữu đối với căn hộ cao cấp tăng lên trong dài hạn. Trong bối cảnh này, để tặng cho bất động sản thành công, các yếu tố cốt lõi bao gồm: tối ưu hóa hạn mức khấu trừ cơ bản, lập kế hoạch dài hạn 10 năm, áp dụng các chiến lược cao cấp như tặng cho có gánh nợ hoặc chuyển nhượng giá thấp, và quản lý chặt chẽ rủi ro thuế.
Trên hết, vì chiến lược tối ưu cho việc tặng cho bất động sản khác nhau tùy theo từng tình huống cá nhân, cần tiếp cận từ góc độ toàn diện và dài hạn thông qua việc tư vấn kỹ lưỡng với chuyên gia thuế bất động sản. Với chiến lược đúng đắn và sự chuẩn bị kỹ càng, có thể hiện thực hóa việc tiết kiệm thuế hợp pháp và hiệu quả. Trong thị trường bất động sản đầy biến động, "cơ hội từ bố mẹ" không còn là lựa chọn mà đang dần trở thành chiến lược thiết yếu, và việc tận dụng nó một cách khôn ngoan sẽ là chìa khóa then chốt để bảo vệ và gia tăng tài sản gia đình.
Kim Hak-ryeol, giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với biệt danh "Pashong", từng giữ chức Trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang điều hành blog Naver "Pashong's World Tour" và kênh YouTube "StuTV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối về đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.