[비즈한국] Mùa hè năm 2025, bầu không khí của thị trường bất động sản trở nên nặng nề một cách kỳ lạ. Trong vài tháng qua, giá căn hộ tại Seoul có vẻ đã phục hồi đôi chút, nhưng không ai dám chắc liệu đây có phải là xu hướng tăng bền vững hay chỉ là một đợt khởi sắc ngắn ngủi rồi lại chìm xuống. Khối lượng giao dịch vẫn không nhiều, cả người mua và người bán đều đang thăm dò lẫn nhau và dành thời gian chờ đợi.
Trong bối cảnh thị trường đầy bất ổn này, áp lực lớn nhất mà các nhà đầu tư cảm nhận được không phải là biến động giá, mà chính là thuế. Điều này càng đúng với những người sở hữu nhiều bất động sản. Các quy định kiểm soát đối với người sở hữu nhiều nhà đang làm lung lay nền tảng của thị trường và khó có khả năng thay đổi trong tương lai gần.
Quy định đối với người sở hữu nhiều nhà không còn là chính sách tạm thời mà đã trở thành môi trường cơ cấu của thị trường bất động sản Hàn Quốc. Dù chính phủ có thay đổi hay địa hình chính trị có biến chuyển thế nào, xu hướng tăng cường thuế đối với nhóm đối tượng này vẫn không hề lay chuyển. Các công cụ mang tính thể chế như thuế bất động sản tổng hợp (thuế sở hữu nhà) lũy tiến hay thuế thặng dư vốn lũy tiến dù từng có thời điểm được nới lỏng, nhưng mức độ nới lỏng rất hạn chế và chưa bao giờ có sự bãi bỏ căn bản.
Đằng sau đó là một nền kinh tế chính trị vượt xa việc đơn thuần chỉ là đảm bảo nguồn thu thuế. Tại Hàn Quốc, vấn đề giá nhà ngay lập tức trở thành vấn đề chính trị. Đặc biệt, nỗi bất mãn về nhà ở của cử tri vùng thủ đô là một biến số nhạy cảm có thể làm thay đổi hướng đi của các cuộc bầu cử. Công thức "nới lỏng thuế cho người sở hữu nhiều nhà = giá nhà tăng vọt" hoạt động rất mạnh mẽ trong giới chính trị. Chính sách kiểm soát những người sở hữu nhiều nhà gần như không khiến họ mất phiếu bầu, nhưng các chính sách nới lỏng lại dễ dàng dẫn đến sự chỉ trích từ công chúng. Trong sự tính toán chính trị đó, các quy định kiểm soát người sở hữu nhiều nhà vẫn tồn tại bất kể sự thay đổi của chính quyền.
Trong tình thế này, những nhà đầu tư đa sở hữu tập trung vào căn hộ đang rơi vào thế khó. Nếu bán bớt tài sản, họ bị cản trở bởi mức thuế thặng dư vốn cao. Nếu giữ lại, gánh nặng thuế sở hữu nhà ngày càng đè nặng. Các cách để né tránh thuế rất hạn chế và những chiến lược cũ như mua đi bán lại liên tục không còn hiệu quả. Tuy nhiên, họ cũng không thể ngồi yên. Thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ. Nếu hiện tại là con sóng của các quy định, thì một ngày nào đó những con sóng cơ hội sẽ quay trở lại. Vấn đề là liệu bạn có thể xây dựng một cấu trúc để trụ vững cho đến lúc đó hay không.
Cuối cùng, điều cần thiết trong giai đoạn này không phải là sở hữu "nhiều" mà là sở hữu "chất". Vào đầu và giữa những năm 2010, khi việc tận dụng đòn bẩy tài chính để thâu tóm nhiều căn hộ và cộng dồn lợi nhuận từ chênh lệch giá là phương pháp hiệu quả, thì số lượng chính là sức mạnh. Nhưng giờ đây, khi số lượng nhà sở hữu tăng lên, gánh nặng thuế tăng theo cấp số nhân sẽ ăn mòn lợi nhuận.
Sở hữu "chất" không chỉ đơn giản là sở hữu những ngôi nhà có vị trí hay thương hiệu tốt. Nó có nghĩa là những tài sản có hiệu quả về thuế cao, khả năng tăng giá lớn trong dài hạn và có thể tạo ra dòng tiền ổn định trong suốt thời gian nắm giữ.
Khái niệm hiệu quả về thuế có nghĩa là tối thiểu hóa gánh nặng thuế trong phạm vi cho phép của pháp luật. Ví dụ, quy định miễn thuế cho trường hợp tạm thời sở hữu 2 căn hộ vẫn là một biện pháp giảm thuế hiệu quả. Nếu bạn mua một căn hộ ở vị trí tốt hơn trong khi vẫn giữ căn hộ cũ và bán căn hộ cũ trong vòng 2 năm, bạn không cần phải nộp thuế thặng dư vốn.
Tận dụng quy định này có thể giúp bạn kiếm được hàng trăm triệu won chênh lệch mà không mất thuế. Tuy nhiên, các điều kiện lại rất nghiêm ngặt. Ngày mua, thời gian cư trú và thời điểm bán đều phải tuân thủ đúng tiêu chuẩn mà luật pháp yêu cầu. Chỉ cần sai lệch dù chỉ một ngày, lợi ích miễn thuế sẽ biến mất. Do đó, nếu muốn thực hiện chiến lược "chuyển nhà đổi chỗ", bạn cần lên kế hoạch di chuyển và kế hoạch tài chính thật tỉ mỉ.
Phân tán thuế sở hữu nhà thông qua việc tặng cho gia đình cũng là một phương pháp. Việc đứng tên chung vợ chồng hoặc tặng cho con cái để phân tán số lượng nhà ở theo từng hộ gia đình sẽ giúp giảm gánh nặng thuế bất động sản tổng hợp. Tuy nhiên, phải cân nhắc kỹ thuế tặng cho và thuế trước bạ. Gần đây, Cục Thuế Quốc gia đang tăng cường điều tra các hành vi tặng cho lách luật, vì vậy nếu chỉ tiếp cận theo hướng chuyển nhượng tên gọi đơn thuần, bạn có thể phải đối mặt với một "quả bom thuế" bất ngờ.
Chuyển đổi sang mô hình công ty cũng là một phương pháp mà một số nhà đầu tư xem xét. Sở hữu nhà dưới danh nghĩa công ty có thể giảm bớt gánh nặng thuế sở hữu nhà và thuận lợi hơn để mở rộng kinh doanh cho thuê. Nhưng nếu không tính đến thuế doanh nghiệp, thuế thu nhập cổ tức, chi phí thành lập và duy trì, kết quả có thể sẽ trở nên bất lợi hơn.
Quan trọng không kém việc giảm gánh nặng thuế là khả năng đọc được động lực của thị trường. Cho dù thuế có cao đến đâu, nếu mức tăng giá trị tài sản vượt xa con số đó thì đầu tư vẫn là phương án khả thi. Vấn đề nằm ở con mắt tinh tường trong việc chọn lựa những khu vực chắc chắn có đà tăng trưởng. Những nơi sắp khai trương tuyến đường sắt cao tốc (GTX), các khu vực quy hoạch phát triển quy mô lớn, hoặc những nơi khó cung ứng nguồn cung mới do hạn chế về quy định hoặc địa lý đều nằm trong số đó.
Những khu vực này, ngay cả khi trải qua điều chỉnh trong ngắn hạn, vẫn sẽ có nhu cầu ổn định trong dài hạn. Ví dụ, một số khu dân cư gần ga tàu trước và sau khi khai trương tuyến GTX-A đã ghi nhận tỷ lệ tăng giá từ 30% đến hơn 50% trong vài năm. Dù tính cả thuế thì đây vẫn là một thương vụ có lãi. Tuy nhiên, những cơ hội như vậy biến mất rất nhanh và sự cạnh tranh rất khốc liệt. Suy cho cùng, thời điểm mới là yếu tố quyết định.
Tiếp theo là dòng tiền. Rủi ro lớn nhất của đầu tư bất động sản là không thể trụ vững trong thời gian nắm giữ. Nếu không trụ được, bạn sẽ phải bán lỗ trước khi thị trường phục hồi. Thu nhập từ tiền thuê nhà là nhiên liệu cốt lõi để duy trì. Sự chuyển dịch từ thuê nhà theo dạng "Jeonse" (đặt cọc lớn) sang thuê trả tiền hàng tháng là xu thế tất yếu của thời đại. Do các vấn đề về "Jeonse rỗng" (Jeonse không an toàn) và lừa đảo tiền đặt cọc, người thuê nhà đã bắt đầu ưa chuộng trả tiền hàng tháng hơn, và tỷ trọng thuê nhà hàng tháng ở vùng thủ đô đã vượt quá một nửa.
Đối với nhà đầu tư, thu nhập ổn định từ tiền thuê hàng tháng là trợ lực lớn để trang trải thuế sở hữu và lãi vay. Đặc biệt, căn hộ nhỏ, officetel, trung tâm công nghiệp tri thức... là những loại hình có ít áp lực quản lý và rủi ro trống phòng thấp hơn. Mô hình nhà ở kết hợp cửa hàng, nơi tầng 1 cho thuê thương mại và các tầng trên cho thuê nhà ở, cũng là cách hiệu quả để tạo dòng tiền ổn định.
Chỉ tập trung vào căn hộ là rủi ro. Nếu chỉ đầu tư vào nhóm tài sản bị kiểm soát chặt chẽ, cấu trúc lợi nhuận của bạn sẽ lung lay theo các thay đổi chính sách. Do đó, tốt nhất là nên phân tán một phần tài sản sang các loại bất động sản ngoài căn hộ. Đầu tư gián tiếp vào cửa hàng nhỏ, góp vốn vào trung tâm logistics, hoặc các quỹ REITs cho phép tham gia thị trường bất động sản thương mại với số vốn tương đối nhỏ, đóng vai trò giảm bớt sự biến động của thị trường căn hộ và gánh nặng thuế.
Tầm nhìn thị trường cũng rất quan trọng. Thị trường bất động sản vận động dựa trên sự kết hợp của chính trị, lãi suất và chính sách. Khi các sự kiện chính trị như bầu cử tổng thống hay tổng tuyển cử đến gần, các biện pháp mở rộng nguồn cung hoặc nới lỏng quy định vì tâm lý cử tri có thể xuất hiện. Nếu có dấu hiệu lãi suất giảm, lực mua sẽ trỗi dậy. Bằng cách cân nhắc tổng hợp các tuyên bố chính sách và biến động lãi suất, bạn có thể nắm bắt được thời điểm mua đáy bán đỉnh. Tuy nhiên, điều quan trọng là không được hành động vội vã. Trong quá khứ, không ít trường hợp nhà đầu tư vội vã mua vào vì tin đồn "quy định sắp được nới lỏng", nhưng sau đó mức nới lỏng lại thấp hơn dự kiến, dẫn đến làn sóng bán tháo thất vọng.
Cuối cùng, chìa khóa của mọi chiến lược này có thể tóm gọn là "ít hơn, lâu hơn, dòng tiền". Sở hữu ít đi để giảm gánh nặng thuế, sở hữu tài sản giá trị lâu hơn để tối đa hóa phần tăng giá, và đảm bảo dòng tiền ổn định trong suốt khoảng thời gian đó. Sở hữu ít đi không có nghĩa là bắt buộc phải bán tất cả. Nó có nghĩa là hãy thanh lý những món có gánh nặng thuế lớn và khả năng tăng giá thấp trước. Sở hữu lâu dài nghĩa là không bị dao động bởi biến động giá ngắn hạn và kiên nhẫn chờ đợi đỉnh của chu kỳ thị trường. Dòng tiền chính là điểm tựa giúp việc chờ đợi đó trở nên khả thi.
Quy định đối với người sở hữu nhiều nhà sẽ không biến mất. Nhưng có quy định không có nghĩa là không có cơ hội. Thị trường luôn chuyển động và trong chính sự thay đổi đó luôn tồn tại cách để tạo ra lợi nhuận. Không phải là tìm cách né thuế, mà là xây dựng một cấu trúc có thể tạo ra lợi nhuận ngay cả khi phải chịu thuế, đó chính là năng lực mới mà các nhà đầu tư căn hộ hiện nay cần phải có.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube và nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là Trưởng bộ phận điều tra bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Pasion's World Exploration" và kênh YouTube "StuTV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào cần tăng sẽ tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)",...