[비즈한국] Thành phố mới Wirye chiếm một vị thế độc tôn trên thị trường bất động sản Hàn Quốc. Trải dài trên các khu vực thuộc quận Songpa-gu (Seoul), thành phố Seongnam-si và thành phố Hanam-si (Gyeonggi-do), thành phố mới này sở hữu vị thế đặc biệt khi là đô thị mới thế hệ thứ 2 duy nhất ở vùng thủ đô có bao gồm cả các khu vực hành chính thuộc Seoul. Đây là một đô thị quy hoạch quy mô lớn với tổng diện tích 6,8㎢, tiếp nhận khoảng 43.000 hộ gia đình và dân số khoảng 110.000 người, được bắt đầu phát triển từ năm 2008 với mục tiêu phân tán nhu cầu nhà ở tại khu vực Gangnam.
Đặc điểm lớn nhất phân biệt Wirye với các đô thị mới khác chính là "phí bảo hiểm Seoul" (giá trị gia tăng nhờ thuộc quyền quản lý của Seoul) mà các khu phức hợp nằm tại Songpa-gu được hưởng. Các khu chung cư thuộc Songpa-gu như Hillstate Songpa Wirye, Wirye I-Park 1·2, và Songpa Wirye Dream at Green, dù nằm trong cùng một thành phố mới nhưng vẫn được công nhận giá trị tài sản cao hơn so với các khu vực thuộc Gyeonggi-do. Trên thực tế, trong các giao dịch gần đây, các khu phức hợp tại Songpa-gu đã ghi nhận mức giá cao kỷ lục khoảng 1,8 tỷ won, tạo nên khung giá có thể so sánh với các căn hộ tại khu vực Gangnam.
Dự án tàu điện Wirye (Wirye Tram), khởi công vào tháng 4 năm 2023, mang ý nghĩa lịch sử lớn lao khi là loại hình xe điện mặt đất đầu tiên quay trở lại Seoul sau 57 năm kể từ năm 1968. Tuyến đường có tổng chiều dài 5,4km, bao gồm 12 nhà ga kết nối từ ga Macheon đến ga Bokjeong và ga Nam-Wirye, với mục tiêu đi vào hoạt động trong nửa đầu năm 2026.
Dự án đáng mong đợi nhất tại thành phố mới Wirye là tuyến đường sắt Wirye-Sinsa. Tuyến đường sắt đô thị kết nối từ Wirye đến Sinsa-dong (Gangnam-gu, Seoul) này có tổng chiều dài 14,8km gồm 11 nhà ga, được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận khu vực Gangnam cho cư dân Wirye. Từng có nguy cơ bị hủy bỏ do các công ty xây dựng từ chối đấu thầu khi dự án được triển khai theo hình thức đầu tư tư nhân, nhưng dự án đã được khởi động lại vào năm 2025 sau khi Chính quyền Thủ đô Seoul chuyển đổi sang mô hình dự án tài chính công. Kinh phí dự án được ấn định là 1.931,3 tỷ won, dự kiến thu hút khoảng 170.000 lượt khách mỗi ngày. Mặc dù thời điểm khánh thành có khả năng cao sẽ bị hoãn đến sau năm 2030, nhưng khi việc khởi công trở nên rõ ràng hơn, giá trị bất động sản tại các khu vực gần nhà ga được dự báo sẽ tăng cao.
Thành phố mới Wirye tự hào sở hữu môi trường giáo dục ưu việt. Trường THCS Wirye Jungang được đánh giá là trường hạng 2, tương đương nhóm 25% hàng đầu cả nước và 22% hàng đầu tỉnh Gyeonggi, trong khi trường THCS Wirye cũng ghi nhận hạng 2.6, thuộc top 41% cả nước. Các khu vực học thêm được phân chia thành trung tâm thương mại Wirye Songpa, trung tâm Wirye Jungang và trung tâm Wirye Hangari, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu giáo dục đa dạng.
Khu thương mại của thành phố mới Wirye được chia thành khu Transit Mall, quảng trường Wirye Jungang và khu vực gần ga Unam. Transit Mall là khu thương mại trung tâm, được xây dựng theo phong cách đường phố kiểu châu Âu dài khoảng 1,2km, thiết kế dành riêng cho người đi bộ, mang lại môi trường mua sắm thoải mái. Với sự hiện diện của các cơ sở phân phối lớn như Starfield City Wirye, tính tiện ích trong cuộc sống tại đây rất xuất sắc, bên cạnh đó còn có các cơ sở thương mại quy mô lớn như Wirye Jungang Tower. Đặc biệt, tỷ lệ đất thương mại của Wirye chỉ ở mức 1,9%, thấp hơn đáng kể so với Bundang (4,65%), Pangyo (2,49%) và Gwanggyo (4,03%), do đó được đánh giá là có tính khan hiếm và giá trị đầu tư cao.
Thư viện Hanam Wirye khánh thành năm 2021 có tổng diện tích sàn 2.218㎡ với quy mô 3 tầng, nằm ngay trung tâm thành phố. Thư viện hoạt động theo mô hình chuyên biệt về nghệ thuật và hiện sở hữu hơn 59.000 đầu sách. Đáng chú ý, cư dân Wirye sinh sống tại Songpa-gu, Seongnam-si cũng như Hanam-si đều có thể đăng ký làm thành viên chính thức, trở thành mô hình hợp tác kiểu mẫu vượt qua ranh giới hành chính.
Tại thành phố mới Wirye, các cơ sở văn hóa và thể thao quy mô lớn đang được triển khai xây dựng. Khu phức hợp thể thao Wirye với tổng vốn đầu tư 38,5 tỷ won đang được xây dựng với mục tiêu hoàn thành vào giữa năm 2025, bao gồm hồ bơi (25m, 5 làn), nhà thi đấu đa năng, cơ sở thể thao ảo... Ngoài ra, khu phức hợp văn hóa và thể thao rộng 23.000㎡ (7.000 pyeong) dự kiến hoàn thành vào năm 2025, hứa hẹn sẽ đáp ứng nhu cầu văn hóa và thể thao của cư dân.
Thị trường bất động sản tại Wirye sau khi ghi nhận đỉnh điểm vào năm 2021 đã trải qua giai đoạn điều chỉnh và gần đây đang cho thấy dấu hiệu hồi phục. Đối với các khu phức hợp tại Songpa-gu, các căn hộ như Wise The Sharp (38 pyeong) đã đạt mức 1,8 tỷ won và Hillstate Songpa (40 pyeong) đạt 1,83 tỷ won, liên tục thiết lập mức giá cao nhất trong năm nay.
Tuy nhiên, một số nơi vẫn có xu hướng giảm do chậm trễ hạ tầng giao thông và dư chấn của các quy định. Đối với căn hộ 101㎡ tại Hillstate Songpa Wirye, giá đã giảm từ 1,78 tỷ won năm ngoái xuống còn 1,63 tỷ won trong năm nay (giảm khoảng 150 triệu won), căn hộ 75㎡ tại Dream at Green cũng điều chỉnh từ 1,498 tỷ won xuống 1,46 tỷ won.
Khi các dự án tái thiết tại khu vực lân cận như Geoyeo-Macheon New Town và Seongnam New City hoàn tất, một vành đai cư trú mới sẽ được hình thành xung quanh Wirye, dự kiến tạo tác động tích cực đến việc cải thiện hạ tầng tổng thể. Đồng thời, hiệu ứng cộng hưởng với các thành phố mới lân cận như Gamil và Misa Gangbyeon cũng rất đáng kỳ vọng.
Thành phố mới Wirye đang cho thấy những thành quả phù hợp với mục tiêu chính sách là phân tán nhu cầu nhà ở tại khu vực Gangnam. Bằng việc duy trì khả năng tiếp cận Gangnam trong khi vẫn cung cấp không gian sống với mức giá tương đối hợp lý, thành phố đang mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho tầng lớp trung lưu. Đặc biệt, tỷ lệ căn hộ trung và cao cấp có diện tích độc quyền trên 85㎡ đạt tới 41,9%, đóng vai trò đáp ứng nhu cầu thực tế của các gia đình.
Với khoảng 117.000 cư dân, thành phố mới Wirye hiện là đô thị mới thế hệ thứ 2 có quy mô lớn nhất, vượt qua Pangyo (khoảng 94.000 người) và Gwanggyo (khoảng 82.000 người), đóng góp đáng kể vào việc kích thích kinh tế địa phương. Các cơ sở phân phối lớn như Starfield City cùng nhiều cơ sở thương mại đa dạng đang tạo ra những tác động lan tỏa tích cực to lớn đến nền kinh tế của quận Songpa-gu, thành phố Seongnam-si và Hanam-si.
Thành phố mới Wirye sở hữu tính khan hiếm khi là đô thị mới quy mô lớn cuối cùng được phát triển tại vùng giáp ranh Seoul trong khu vực thủ đô. Xét trên khía cạnh khó có thể xây dựng thêm một đô thị mới với quy mô tương tự ở gần Seoul, nơi này được đánh giá cao về khả năng bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn.
Ngoài ra, với tỷ lệ đất thương mại thấp hơn đáng kể so với các đô thị mới khác (1,9%), mật độ cạnh tranh trong đầu tư bất động sản thương mại cũng thấp hơn, dự báo khả năng đảm bảo lợi nhuận ổn định là rất cao.
Thành phố mới Wirye không chỉ đóng vai trò là "thị trấn ngủ" cho người đi làm tại Gangnam, mà còn liên tục thu hút nhu cầu chuyển cư nhờ môi trường giáo dục ưu việt. Đặc biệt, các khu vực thuộc quận Songpa-gu được đánh giá là có độ ổn định về nhu cầu thuê cao do được hưởng lợi từ hệ thống giáo dục của Seoul.
Thành phố mới Wirye, trải dài trên 3 đơn vị hành chính địa phương, cũng đang góp phần vào sự phát triển cân bằng giữa các khu vực. Đặc biệt, đối với thành phố Hanam, nhờ sự phát triển của thành phố mới Wirye và thành phố Misa Gangbyeon, nơi này đã ghi nhận tỷ lệ tăng trưởng dân số đứng đầu cả nước, đóng vai trò là đầu tàu tăng trưởng cho khu vực Đông Nam của vùng thủ đô.
Thành phố mới Wirye chiếm một vị trí độc đáo trong lịch sử phát triển đô thị mới của Hàn Quốc. Nơi đây được đánh giá là một đô thị mới cao cấp hội tụ mọi điều kiện: tính chất đô thị mở rộng bao trùm cả Seoul và Gyeonggi-do, điều kiện địa điểm tuyệt đối về khả năng tiếp cận Gangnam, thiết kế đô thị thân thiện với môi trường và những đột phá về hạ tầng giao thông sắp tới.
Mặc dù vẫn còn những thách thức như chậm trễ trong xây dựng hạ tầng giao thông và sự phức tạp do chia tách địa giới hành chính, nhưng khi những vấn đề này được giải quyết, tác động lan tỏa dự báo sẽ còn lớn hơn nữa. Đặc biệt, việc khánh thành tuyến đường sắt Wirye-Sinsa sẽ là bước ngoặt quyết định nâng tầm giá trị của thành phố mới Wirye.
Trong 10 năm tới, thành phố mới Wirye được dự đoán sẽ khẳng định giá trị cao cấp về mọi mặt từ đầu tư bất động sản, môi trường sống cho đến điều kiện giáo dục, với tư cách là "biên giới cuối cùng" của khu vực Gangnam, Seoul. Chính vì lý do này mà Wirye đang trở thành tâm điểm của thị trường bất động sản vùng thủ đô. Bởi lẽ, vượt lên trên một không gian sống đơn thuần, nơi đây còn chứa đựng tiềm năng vô hạn của một đô thị sáng tạo dẫn đầu phong cách sống tương lai.
Thành phố mới Wirye đã và đang viết nên câu chuyện thành công, và tương lai phía trước thậm chí còn tươi sáng hơn. Một thành phố Wirye mang đến mô hình mới cho sự phát triển đô thị của Hàn Quốc – đây chính là thời điểm cần phải chú ý đến nó.
Ông Kim Hak-ryul, Giám đốc Viện Nghiên cứu Đầu tư Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng đảm nhiệm vị trí Trưởng phòng nghiên cứu bất động sản tại Viện nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang vận hành blog Naver "Chuyến đi khám phá thế giới của Pasion" và kênh YouTube "StuTV". Các tác phẩm tiêu biểu của ông bao gồm: "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryul (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)".