[비즈한국] Việc Lee Sang-kyung, Thứ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, chủ trì một cuộc họp tư vấn không chính thức với 5 chuyên gia bất động sản vào tuần trước là một động thái rất bất thường. Thông thường, các cuộc họp tư vấn không chính thức của Bộ chỉ dừng lại ở cấp trưởng phòng, nhưng đây là lần đầu tiên một Thứ trưởng - người phụ trách tổng thể chính sách nhà ở - trực tiếp đứng ra chủ trì. Điều đáng chú ý hơn là trong danh sách khách mời còn có cả những chuyên gia được gọi là "phe bi quan cực đoan" trên thị trường, và những nội dung trái ngược với chính sách của chính phủ đương nhiệm cũng được thảo luận thẳng thắn, không né tránh.
Điều này cho thấy các biện pháp cung ứng bất động sản dự kiến được công bố vào cuối tháng 8 hoặc đầu tháng 9 có khả năng trở thành bước ngoặt về mô hình chính sách, vượt xa khỏi việc chỉ đơn thuần tăng cường số lượng cung cấp. Việc ông Kim Yong-beom, Cục trưởng Cục Chính sách thuộc Văn phòng Tổng thống, tuyên bố rằng "sai lầm nếu nghĩ rằng sẽ không dùng đến thuế để kìm hãm giá nhà" cũng cho thấy quyết tâm của chính phủ Lee Jae-myung trong việc huy động mọi phương tiện chính sách nếu cần thiết.
Việc Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Kim Yun-deok đánh giá các biện pháp ngày 27/6 là "thuốc điều trị từng phần" mang ý nghĩa sâu xa. Trên thực tế, sau khi các biện pháp này được áp dụng, thị trường bất động sản đã hạ nhiệt nhanh chóng. Tỷ lệ tăng giá chung cư tại Seoul đã chậm lại 62,8%, từ 0,43% xuống 0,16%, trong khi khối lượng giao dịch và giá trị giao dịch giảm mạnh lần lượt là 75,5% và 78,3%. Khối lượng giao dịch tại 3 quận Gangnam cũng giảm 59,6%, giúp xoa dịu tình trạng quá nhiệt.
Tuy nhiên, đây có khả năng chỉ là hiện tượng nhất thời do các biện pháp hạn chế cầu. Giáo sư Park Hap-soo thuộc Đại học Konkuk chỉ ra rằng: "Những người giàu có tiền mặt, vốn dĩ không cần vay thế chấp quá 600 triệu won khi mua chung cư trị giá từ 1 đến 2 tỷ won, vẫn nằm ngoài tầm ảnh hưởng của các quy định vay vốn lần này. Họ đang quan sát xem giá có giảm hay không, và khi đánh giá đúng thời điểm, họ sẽ sẵn sàng ra tay ngay lập tức."
Hiện tại, thị trường đang ở trạng thái nhu cầu tiềm ẩn đang tạm dừng quan sát. Nếu các biện pháp cung ứng không thực sự hiệu quả, khả năng giá nhà quay trở lại xu hướng tăng trong nửa cuối năm là rất cao. Đây chính là lý do chính phủ đang dồn hết tâm huyết vào các biện pháp tăng nguồn cung.
Các dự án thành phố mới thế hệ thứ 3 do chính phủ Moon Jae-in công bố năm 2018 với mục tiêu cung cấp 1,8 triệu căn hộ tại 6 khu vực, nhưng ngay cả sau 7 năm, chúng vẫn chưa được triển khai một cách thỏa đáng. Việc Bộ trưởng Kim Yun-deok nhấn mạnh "việc đẩy nhanh tốc độ và thực hiện các thành phố mới thế hệ thứ 3 một cách bài bản là rất quan trọng" được hiểu là chính phủ Lee Jae-myung sẽ xem xét lại toàn diện các kế hoạch hiện có.
Đặc biệt, việc đẩy nhanh tốc độ thực hiện các dự án phát triển quy mô lớn như Khu Wangsuk Namyangju (66.000 căn), Khu Gyosan Hanam (32.000 căn) và giải quyết các vấn đề tại Khu Gwacheon (7.000 căn) đang bị trì trệ sẽ trở thành nhiệm vụ cốt lõi.
Theo kế hoạch do Bộ Chiến lược và Tài chính công bố, chính phủ dự định sử dụng các khu đất bỏ hoang trong trung tâm thành phố như địa điểm Đội Kỵ binh Cảnh sát Seongsu-dong, văn phòng Thuế Gwangmyeong, Văn phòng Quản lý Xuất nhập cảnh Seoul để cung cấp 15.000 căn hộ công cộng mới, đồng thời đẩy nhanh kế hoạch 20.000 căn dự kiến đến năm 2035, nâng tổng số căn hộ cung cấp lên 35.000 căn.
Đây là chiến lược giảm bớt gánh nặng nhà ở cho những người có nhu cầu thực thông qua việc cung cấp nhà ở giá rẻ ngay trong trung tâm thành phố. Việc có thể được nhận nhà ở công cộng tại trung tâm Seoul dự kiến sẽ tiết kiệm đáng kể chi phí sinh hoạt nhờ giảm chi phí và thời gian đi lại.
Tổng thống Lee Jae-myung đã chỉ trích tại cuộc họp nội các rằng: "Việc coi việc bán lại đất công cho tư nhân với lợi nhuận nhất định là điều quá hiển nhiên là một sai lầm", và "đang tạo ra quá nhiều các công ty xây dựng ma để đẩy tỷ lệ cạnh tranh thầu lên hàng trăm chọi một". Điều này dự báo sự cải tổ toàn diện cấu trúc kinh doanh của LH (Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc).
Hiện tại, LH vẫn duy trì cấu trúc tạo lập đất công rồi bán lại cho các công ty xây dựng tư nhân. Quá trình này đã phát sinh các vấn đề như "đấu thầu bầy đàn" và "xổ số phân phối". Các công ty xây dựng huy động mọi công ty con và công ty vỏ bọc để thâu tóm đất đai rồi chuyển nhượng quyền dự án cho các nhà thầu chính, điều này cuối cùng dẫn đến giá bán tăng cao.
Khả năng cao LH sẽ chuyển sang mô hình đảm nhận toàn bộ các công đoạn từ tạo lập quỹ đất, phát triển đến thi công, còn các công ty tư nhân chỉ đóng vai trò nhà thầu thi công đơn thuần. Điều này đồng nghĩa với việc tái cấu trúc doanh nghiệp tập trung vào việc bán nhà ở công cộng và các dự án có sự tham gia của tư nhân trong mảng nhà ở công cộng.
Những thay đổi này giúp bình ổn giá bán nhưng cũng dự kiến sẽ gây ra tác dụng phụ là làm tăng gánh nặng tài chính cho LH. Hiện nay, LH duy trì cấu trúc "bù trừ chéo" bằng cách lấy lợi nhuận từ việc bán đất để bù đắp thâm hụt trong việc xây dựng nhà ở công cộng. Nếu cấu trúc này thay đổi, việc chính phủ tăng cường hỗ trợ tài chính là điều không thể tránh khỏi.
Thứ trưởng Lee Sang-kyung là người liên tục ủng hộ việc "thu hồi lợi ích từ phát triển". Tổng thống Lee Jae-myung cũng tuyên bố rằng: "Lợi nhuận quá mức có được thông qua việc tái thiết cần phải được hoàn lại cho lợi ích chung của xã hội". Điều này có nghĩa là khả năng áp dụng thuế thu nhập từ tái thiết (tái chảo hoàn) là rất cao.
Hiện nay, đối tượng chịu thuế tái thiết trên cả nước là 58 khu phức hợp, với số tiền thuế dự kiến trung bình cho mỗi thành viên hội đồng là khoảng 103,28 triệu won. Một số khu phức hợp tại khu vực Gangnam thậm chí lên tới 450 triệu won, khiến các hội đồng tái thiết vô cùng lo ngại.
Việc Bộ trưởng Kim Yun-deok tuyên bố "đang tích cực xem xét các phương án tăng tỷ lệ diện tích sàn (floor area ratio) trong các dự án tái thiết để tăng nguồn cung" là một tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, thay vì chỉ cung cấp ưu đãi về tỷ lệ diện tích sàn, nhiều khả năng chính phủ sẽ đính kèm các điều kiện như tăng tỷ lệ nhà ở xã hội hoặc tăng cường tính công ích.
Đây là nỗ lực nhằm "bắt hai con thỏ" cùng lúc là đảm bảo hiệu quả kinh tế của dự án và tăng cường tính công ích, nhưng cũng có những lo ngại rằng nó có thể làm giảm động lực tham gia của tư nhân. Bởi vì, nếu được tăng tỷ lệ diện tích sàn nhưng phần lớn lợi nhuận lại bị công cộng thu hồi, thì khó có thể kỳ vọng vào sự tham gia tích cực từ phía tư nhân.
Chính phủ Lee Jae-myung đã công bố sẽ mở rộng tỷ lệ nhà ở xã hội dài hạn từ 8% hiện nay lên 10% vào năm 2030. Để thực hiện điều này, kế hoạch cung cấp 1,1 triệu căn nhà ở công ích đã được lập ra, nhưng những rào cản thực tế là không hề nhỏ.
Nhà ở xã hội là loại hình dự án tất yếu dẫn đến thua lỗ về mặt cấu trúc. Doanh thu từ các dự án bảo toàn thua lỗ của LH đạt 11 nghìn tỷ won, chiếm 70,7% tổng doanh thu, nhưng biên lợi nhuận hoạt động là -6,9%, ghi nhận mức thua lỗ 3 năm liên tiếp. Việc mở rộng nhà ở xã hội có khả năng làm trầm trọng thêm quy mô thua lỗ này.
Để vượt qua những hạn chế này, chính phủ đang tích cực tận dụng nhà ở cho thuê tư nhân có hỗ trợ công cộng. Trong đợt mời thầu lần thứ 2 gần đây, 10.842 căn hộ tại 14 khu vực trên cả nước đã được lựa chọn, quy mô tăng hơn gấp đôi so với đợt 1 (4.102 căn).
Bằng cách thức tư nhân đảm bảo quỹ đất và quỹ tín thác bất động sản (REITs) hỗ trợ chi phí dự án, các công ty xây dựng có thể huy động vốn với lãi suất ưu đãi ngay cả trong bối cảnh lãi suất cao, từ đó thúc đẩy sự tham gia của tư nhân.
Việc Cục trưởng Kim Yong-beom tuyên bố rằng "sai lầm nếu nghĩ rằng sẽ không dùng đến thuế để kìm hãm giá nhà" là một điểm ngoặt quan trọng trong chính sách bất động sản của chính phủ Lee Jae-myung. Lời hứa tranh cử của Tổng thống Lee là "sẽ không dùng thuế để kìm hãm giá nhà" trên thực tế đã bị điều chỉnh.
Có vẻ như nhận định thực tế rằng rất khó để bình ổn giá nhà trong thời gian ngắn chỉ bằng các biện pháp cung ứng đã được phản ánh. Bởi lẽ, việc phát triển các thành phố mới thế hệ thứ 3 hay đất bỏ hoang phải mất nhiều năm mới có thể đưa nhà vào sử dụng, trong khi tâm lý kỳ vọng và nhu cầu đầu cơ của thị trường lại xuất hiện ngay tức thì.
Đặc biệt, đây là tín hiệu gửi tới thị trường rằng nếu các biện pháp cung ứng không phát huy hiệu quả, chính phủ có thể tung ra "quân bài" thuế như tăng thuế sở hữu, đánh thuế nặng lên thuế thu nhập chuyển nhượng, và điều chỉnh thuế trước bạ.
Các biện pháp bất động sản dự kiến công bố vào cuối tháng 8 hoặc đầu tháng 9 được kỳ vọng sẽ trở thành điểm giao thoa giữa triết lý chính sách và chủ nghĩa thực dụng của chính phủ Lee Jae-myung. Họ đang cho thấy một cách tiếp cận thực dụng, vừa duy trì lập trường nguyên tắc là "không dùng thuế để kìm hãm giá nhà", vừa sẵn sàng huy động mọi phương tiện chính sách khi cần thiết.
Mấu chốt nằm ở giải pháp căn cơ thông qua việc mở rộng nguồn cung. Mục tiêu hàng đầu là tăng nguồn cung nhà ở thực tế thông qua việc đẩy nhanh tiến độ thành phố mới thế hệ thứ 3, tận dụng đất công bỏ hoang, và cải tổ cấu trúc kinh doanh của LH. Tuy nhiên, vì các biện pháp cung ứng này cần thời gian để phát huy hiệu quả, nên có vẻ như chính phủ cũng đang chuẩn bị các biện pháp bổ sung như chính sách thuế trong ngắn hạn.
Cuộc họp tư vấn chuyên gia bất thường của Thứ trưởng Lee Sang-kyung là tín hiệu tích cực cho thấy chính phủ đang lắng nghe nhiều ý kiến khác nhau để đưa ra những quyết định chính sách cân bằng. Việc lắng nghe những ý kiến thẳng thắn từ các chuyên gia, kể cả những người thuộc "phe bi quan", được hiểu là nỗ lực nhằm nâng cao tính thực tế và hiệu quả của chính sách.
Cuối cùng, các biện pháp cung ứng lần này sẽ là phép thử cho sự chân thành trong chính sách bất động sản của chính phủ Lee Jae-myung. Việc đưa ra giải pháp căn cơ là mở rộng nguồn cung, đồng thời để ngỏ dư địa chính sách để phản ứng linh hoạt tùy theo tình hình thị trường, có thể được đánh giá là một cách tiếp cận thực tế và cân bằng.
Dự kiến bản đồ thị trường bất động sản sẽ thay đổi đáng kể tùy thuộc vào nội dung cụ thể của các chính sách được công bố trong vài tuần tới. Đặc biệt, những thay đổi trong cách thức triển khai thành phố mới thế hệ thứ 3, phạm vi và điều kiện nới lỏng quy định tái thiết, cùng tính khả thi của các phương án mở rộng nhà ở xã hội sẽ là những mối quan tâm chính của thị trường.
Kim Hak-ryul, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đầu tư Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là Trưởng phòng thuộc Ban Nghiên cứu Bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông đang vận hành blog Naver "Pasyong's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các tác phẩm của ông bao gồm "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryul (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào tăng giá mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.