Độc quyền
Người mua căn hộ Apgujeong Hyundai với giá kỷ lục 10,5 tỷ won là người Mỹ… Liệu chế độ cấp phép giao dịch đất đai của người nước ngoài có hiệu quả?

[비즈한국] Trong bối cảnh Chính phủ gần đây đã áp dụng chế độ cấp phép giao dịch đất đai cho người nước ngoài nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản, danh tính của người mua căn hộ tại chung cư Apgujeong Hyundai 1&2 (quận Gangnam, Seoul) - nơi vừa xác lập mức giá giao dịch kỷ lục mới vào tháng 4 vừa qua - đã được xác nhận là một người Mỹ. Giá giao dịch lúc đó là 10,5 tỷ won, đánh dấu lần đầu tiên giá bán tại khu chung cư này vượt mốc 10 tỷ won. Những người nước ngoài, vốn được cho là ít chịu ảnh hưởng bởi các quy định bất động sản so với người bản địa, đã liên tục phá vỡ các kỷ lục giá bán cao nhất và ngày càng gia tăng tầm ảnh hưởng trong thị trường nhà ở.

Ký hợp đồng tháng 4, chuyển quyền sở hữu tháng 8… Né các quy định về vay thế chấp

Theo số liệu từ ngành bất động sản và đăng ký tài sản, vào ngày 20 vừa qua, một người Mỹ tên A đã hoàn tất việc mua căn hộ có diện tích sử dụng 198㎡ tại khu chung cư Apgujeong Hyundai 1&2, quận Gangnam, Seoul với giá 10,5 tỷ won. Đây là căn hộ có diện tích sử dụng lớn nhất trong khu chung cư và nằm sát bên bờ sông Hàn. Sau khi ký hợp đồng mua bán vào tháng 4, ông A đã hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu sau khoảng 4 tháng. Xét việc các tổ chức tài chính trong nước đã thiết lập quyền thế chấp 6,27 tỷ won, có khả năng ông A đã huy động khoảng 5 tỷ won – tức gần một nửa giá trị căn hộ – thông qua khoản vay thế chấp nhà ở.

Giao dịch này là trường hợp đầu tiên giá bán căn hộ Apgujeong Hyundai 1&2 vượt ngưỡng 10 tỷ won. Giá bán cao nhất trước đó tại khu này là 9,5 tỷ won (diện tích 196㎡) vào tháng 2, thấp hơn 1 tỷ won. Mức giá cao nhất trước đó của căn hộ cùng diện tích 198㎡ cũng chỉ là 9,4 tỷ won vào tháng 2, thấp hơn 1,1 tỷ won. Sau giao dịch của ông A, mức giá bán cao nhất tại khu này đã nhảy vọt lên 12 tỷ won (197㎡) và 12,7 tỷ won (197㎡) vào tháng 6. Căn hộ diện tích 198㎡ cũng thiết lập mức giá kỷ lục mới là 11,78 tỷ won trong cùng tháng đó.

Ông A cũng đã tránh được các quy định về vay thế chấp nhà ở. Vào ngày 28/6, Chính phủ đã giới hạn hạn mức vay thế chấp nhà ở tại khu vực thủ đô và các khu vực bị kiểm soát ở mức 600 triệu won bất kể thu nhập. Đối với những người sở hữu nhiều nhà tại khu vực thủ đô, quyền vay thế chấp bị chặn lại, và nếu mua nhà tại khu vực này bằng vốn vay, người mua bắt buộc phải chuyển đến ở trong vòng 6 tháng, khiến những ai không có nhu cầu thực khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Người nước ngoài cũng phải tuân thủ các quy định tương tự người bản địa nếu vay từ các tổ chức tài chính trong nước, tuy nhiên có vẻ như ông A đã hoàn tất đăng ký vay trước khi quy định này có hiệu lực.

Chung cư Apgujeong Hyundai 1&2 là một trong những khu tái thiết tiêu biểu của Hàn Quốc. Vào những năm 1970, chính quyền Seoul đã thành lập khu chung cư Apgujeong ven sông Hàn tại quận Gangnam để thúc đẩy cung ứng nhà ở. Sau đó, các khu chung cư như Apgujeong Hyundai (1~14), Miseong (1~2) và Hanyang (1~8) đã mọc lên dày đặc tại đây. Hiện nay, hầu hết các tòa nhà đã bước sang tuổi 40, và các khu vực lân cận đang được chia thành 6 khu để thúc đẩy tái thiết. Căn hộ mà ông A mua thuộc khu Apgujeong 3, khu vực có quy mô lớn nhất trong số đó.

Áp dụng chế độ cấp phép giao dịch đất đai cho người nước ngoài: “Cần đảm bảo công bằng trong quy định cho vay”

Số lượng nhà ở thuộc sở hữu của người nước ngoài đang có xu hướng gia tăng. Theo dữ liệu hiện trạng sở hữu nhà ở của người nước ngoài từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, số nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại Hàn Quốc đã tăng từ 83.512 căn vào nửa cuối năm 2022 lên 91.453 căn vào nửa cuối năm 2023 và 100.216 căn vào nửa cuối năm 2024. Tính đến nửa cuối năm ngoái, số nhà ở do người nước ngoài sở hữu chiếm khoảng 0,52% tổng số nhà ở tại Hàn Quốc. Phần lớn các căn hộ này là chung cư hoặc nhà ở tập thể (91.518 căn), tập trung chủ yếu ở khu vực thủ đô như Gyeonggi, Seoul và Incheon.

Các trường hợp người nước ngoài thiết lập mức giá kỷ lục cho nhà ở liên tục xuất hiện. Tháng 4 năm ngoái, một người Mỹ đã mua căn hộ tại Hannam The Hill, Yongsan-gu, Seoul diện tích 240㎡ với giá 12 tỷ won, phá vỡ kỷ lục của khu chung cư này. Tháng 11 cùng năm, một người Uzbekistan đã mua căn hộ tại Banpo Xi, Seocho-gu, Seoul diện tích 245㎡ với giá 7,4 tỷ won, xác lập mức giá mới. Tháng 4 năm nay, một người Malta đã mua căn hộ 243㎡ tại Yonsei River Terrace, Gangnam-gu với mức giá kỷ lục 6,9 tỷ won. Theo dữ liệu từ Viện Bất động sản Hàn Quốc, 70% giao dịch nhà ở trên 3 tỷ won do người nước ngoài thực hiện từ tháng 1 đến tháng 8 năm ngoái đều là các giao dịch xác lập giá mới.

Chính phủ gần đây đã áp dụng chế độ cấp phép giao dịch đất đai cho người nước ngoài. Nội dung chính là ngăn chặn những người nước ngoài không cư trú thực tế mua nhà ở tại các khu vực có nguy cơ tăng giá. Từ ngày 26 tháng trước đến ngày 25 tháng 8 năm sau, trong vòng 1 năm, toàn bộ Seoul, 7 quận tại Incheon và 23 thành phố/huyện tại tỉnh Gyeonggi đã được chỉ định là khu vực cấp phép giao dịch đất đai cho người nước ngoài. Theo đó, người nước ngoài phải được cấp phép khi mua chung cư hoặc nhà đơn lập, nhà đa hộ, nhà biệt thự, nhà tập thể. Người nước ngoài được cấp phép giao dịch phải chuyển đến cư trú trong vòng 4 tháng kể từ ngày được cấp phép và phải sinh sống thực tế tại đó trong 2 năm sau khi sở hữu.

Lee Eun-hyung, nghiên cứu viên tại Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, đánh giá: “Xét đến vấn đề công bằng giữa người bản địa và người nước ngoài, biện pháp này là tích cực. Trước đây, người nước ngoài khá tự do so với các quy định bất động sản áp dụng cho người bản địa như nghĩa vụ cư trú thực tế, quy định cho vay hay điều tra nguồn gốc vốn. Dù chế độ cấp phép lần này tập trung vào việc xác nhận nhu cầu cư trú thực tế và loại bỏ nhu cầu đầu cơ, vẫn còn nghi vấn về việc liệu các quy định cho vay đã thực sự công bằng với người bản địa hay chưa. Việc loại trừ các cơ sở như officetel (căn hộ văn phòng) cũng là một điểm đáng tiếc”.

Người nước ngoài được cho là ít chịu áp lực từ các quy định cho vay bất động sản so với người bản địa. Khi vay tại các tổ chức tài chính trong nước, họ phải tuân thủ các quy định như tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) hoặc tỷ lệ tổng nợ trên thu nhập (DTI), nhưng nếu vay từ các ngân hàng tại nước sở tại của họ, họ có thể thoát khỏi các quy định này. Hơn nữa, Chính phủ khó có thể nắm bắt thực trạng sở hữu nhà ở của từng cá nhân người nước ngoài, nên họ cũng khá tự do trước các quy định về sở hữu nhiều nhà.