[비즈한국] “Bất động sản Ulsan đang nóng trở lại.” Đây là câu nói được nghe thấy thường xuyên nhất trong giới bất động sản gần đây. Thị trường bất động sản Ulsan, vốn đang ghi nhận mức tăng trưởng thuộc hàng cao nhất cả nước với chuỗi 7 tuần tăng giá liên tiếp, đang đón chờ một “Big Bang” từ ngành công nghiệp đóng tàu. Đó chính là dự án MASGA (Make American Shipbuilding Great Again) với quy mô 150 tỷ USD (khoảng 208 nghìn tỷ won) đã được thống nhất tại hội nghị thượng đỉnh Hàn - Mỹ.
Sự thay đổi của thị trường căn hộ Ulsan thực sự đáng kinh ngạc. Tính đến tuần thứ 4 của tháng 8, giá mua bán đã tăng 0,04%, giá thuê nhà theo hình thức Jeonse tăng 0,06%. Đặc biệt, tỷ lệ tăng giá Jeonse này cao thứ hai trên toàn quốc, chỉ sau thành phố Sejong (0,10%). Ở phân khúc mua bán, Ulsan cũng cho thấy động lực tăng giá rõ rệt với mức tăng cao thứ hai cả nước, chỉ đứng sau Seoul (0,08%).
Nhìn vào các giao dịch cụ thể, chúng ta có thể cảm nhận được “độ nóng” của thị trường bất động sản Ulsan. Căn hộ diện tích 185㎡ tại Sinjeong Lotte Castle Kingdom, Sinjeong-dong, Nam-gu đã được giao dịch với giá 1,53 tỷ won vào tháng 7, thiết lập mức giá cao kỷ lục mới. Căn hộ 133㎡ tại Mugeo Lotte Castle, Mugeo-dong được bán với giá 630 triệu won vào tháng 11, tăng 20 triệu won so với giao dịch trước đó. Tại dự án Ulsan Grand Park Hanshin The Hue, giá giao dịch cũng đang ở mức bằng với giá khởi điểm (không chênh lệch), cho thấy nhu cầu đang rất ổn định.
Cơ sở cấu trúc cho sự tăng giá của bất động sản Ulsan rất rõ ràng: đó là tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Lượng căn hộ dự kiến hoàn thành tại Ulsan trong năm nay là 5.653 hộ, nhưng sang năm tới sẽ giảm hơn một nửa xuống còn 2.632 hộ. Nghiêm trọng hơn là dự báo lượng nhập cư hàng năm sẽ giảm mạnh xuống khoảng 1.000 hộ từ sau năm 2026.
Tình trạng nhà tồn kho (chưa bán được) cũng đang cải thiện đáng kể. Số nhà tồn kho tại Ulsan đã giảm 24%, từ 4.131 hộ vào tháng 12 năm ngoái xuống còn 3.140 hộ vào tháng 5 năm nay. Tỷ lệ tồn kho sau khi hoàn thiện hiện là 889 hộ, chỉ bằng một nửa mức trung bình của 6 thành phố trực thuộc trung ương (1.642 hộ).
Thị trường cho thuê Jeonse thậm chí còn kịch tính hơn. Tỷ lệ Jeonse trung bình trong 3 tháng gần đây đạt 76,5%, cao hơn 7,7 điểm phần trăm so với mức trung bình toàn quốc, cho thấy hiện tượng “khan hiếm nhà ở” điển hình. Tỷ lệ hàng chờ bán căn hộ dao động ở mức 5%, trong khi tỷ lệ hàng Jeonse ghi nhận ở mức 0~1%, tạo nên một tình trạng “thiếu hụt nhà ở hoàn toàn”.
Lý do thực sự khiến Ulsan nhận được sự chú ý nằm ở chỗ khác. Đó là vì Ulsan chính là sân khấu chính của dự án MASGA. Với hơn 580 doanh nghiệp đóng tàu tập trung tại đây, bao gồm cả HD Hyundai Heavy Industries329180, Ulsan đã bắt đầu cho thấy những thành quả hữu hình của dự án.
HD Hyundai đã đạt được kết quả đầu tiên trên thị trường MRO (bảo dưỡng, sửa chữa, đại tu) của Hải quân Mỹ. Khi “Big 3” ngành đóng tàu Hàn Quốc chính thức thâm nhập vào thị trường MRO của Hải quân Mỹ vốn có quy mô 14,5 tỷ USD (khoảng 20 nghìn tỷ won) mỗi năm, tiềm năng nhận đơn hàng của các xưởng đóng tàu Ulsan ước tính lên tới 21 nghìn tỷ won.
Việc Tập đoàn Hanwha đầu tư 5 tỷ USD vào nhà máy đóng tàu Philly cũng đáng chú ý. Với kế hoạch mở rộng năng lực đóng tàu từ mức 1-1,5 chiếc mỗi năm hiện nay lên 20 chiếc, điều này đánh dấu sự hiện thực hóa năng lực của ngành đóng tàu Hàn Quốc ngay tại Mỹ.
Sức hấp dẫn của đầu tư bất động sản Ulsan cũng đã được chứng minh qua những con số. Kết quả phân tích đầu tư chênh lệch giá (gap investment) cho thấy, tại Ulsan, những người đầu tư năm 2015 đã đạt lợi nhuận trung bình 61 triệu won, và những người đầu tư năm 2020 đạt 53 triệu won. Điều này tương đương với tỷ suất lợi nhuận trung bình hàng năm trên 10%.
Điều đáng ngạc nhiên hơn nữa là các trường hợp đầu tư quy mô nhỏ. Một căn officetel ở Dal-dong, Ulsan đang mang lại lợi nhuận 4,8 triệu won mỗi năm (tỷ suất lợi nhuận 13%) với số vốn đầu tư 40 triệu won. Nếu xét đến lãi suất tiền gửi kỳ hạn của các ngân hàng thương mại đang ở mức 2,6%, đây là tỷ suất lợi nhuận cao gấp 5 lần.
Các nhà đầu tư từ bên ngoài đã bắt đầu thâm nhập mạnh mẽ vào Ulsan. Tính đến tháng 3, số lượng mua hàng từ người ngoài khu vực là 231 vụ, mức cao nhất trong vòng 2 năm qua. Trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 5 năm nay, giao dịch mua bán căn hộ đạt 6.940 vụ, tăng 22% so với 5.690 vụ cùng kỳ năm ngoái.
Sự thay đổi trên thị trường mở bán dự án còn kịch tính hơn. Sau khi dự án Lael S với 2.033 căn hộ ghi nhận số lượng đăng ký mua cao nhất trong 3 năm qua vào tháng 5 và được bán sạch chỉ trong vòng 2 tháng, dự án Hanwha Forena Ulsan Mugeo đang mở bán gần đây cũng được dự đoán sẽ bán hết sớm.
Ngay trong nội bộ Ulsan, sự chênh lệch tăng giá theo khu vực cũng rất rõ rệt. Tính đến tuần thứ 4 của tháng 8, Nam-gu tăng mạnh nhất với 0,07%, tiếp theo là Buk-gu (0,05%) và Jung-gu (0,04%). Mặc dù Dong-gu giảm 0,01%, nhưng thị trường Jeonse tại đây lại ghi nhận mức tăng 0,06%.
Các căn hộ vừa và nhỏ tập trung ở Mugeo-dong và Sinjeong-dong (Nam-gu) cùng các khu phức hợp lớn ở Buk-gu đang dẫn đầu đà tăng giá. Đặc biệt, các khu phức hợp lớn ở Hwajeong-dong và Seobu-dong (Dong-gu), nơi có khả năng tiếp cận tốt với các doanh nghiệp đóng tàu, cũng đang cho thấy sức mạnh, đặc biệt là ở phân khúc Jeonse.
Tác động của sự bùng nổ ngành đóng tàu đối với bất động sản có tính đa tầng. Trước hết, hiệu quả tạo việc làm là rất lớn. Hiện nay, ngành đóng tàu Ulsan đang thiếu khoảng 20.000 nhân lực sản xuất, và dự kiến nhu cầu nhân lực bổ sung sẽ tăng vọt khi dự án MASGA chính thức được triển khai.
Hiệu ứng tăng thu nhập cũng rất đáng kể. Lợi nhuận hoạt động quý 2 của HD Hyundai Heavy Industries là 471,5 tỷ won, tăng 141% so với cùng kỳ năm ngoái, và sự cải thiện kết quả này dẫn đến việc tăng lương trực tiếp. Nếu tính đến hiệu ứng tăng trưởng đồng hành của hơn 580 doanh nghiệp hợp tác, hiệu quả gia tăng thu nhập cho toàn khu vực dự kiến sẽ rất lớn.
Hiệu ứng thu hút dân cư cũng đáng chú ý. Nhìn lại thời điểm năm 2016 khi ngành đóng tàu suy thoái, số lượng nhân viên ngành đóng tàu ở Dong-gu (Ulsan) đã giảm 35% từ 57.077 người xuống còn 37.296 người vào năm 2020, có thể thấy rằng khi tình hình ngành cải thiện, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng vào một làn sóng nhập cư đáng kể.
Tất nhiên, vẫn có những yếu tố rủi ro. Những thay đổi chính trị ở Mỹ, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt với Trung Quốc và vấn đề thiếu hụt nhân lực trong nước có thể đóng vai trò là những biến số. Đặc biệt, việc tăng giá thép, nguyên liệu thô chính của ngành đóng tàu, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lời.
Tuy nhiên, cơ hội lớn hơn rủi ro rất nhiều. Trong tình cảnh sự suy tàn của ngành đóng tàu Mỹ (thị phần 0,1%) kết hợp với nhu cầu kiềm chế Trung Quốc, giá trị chiến lược của ngành đóng tàu Hàn Quốc đang ngày càng cao. Xét đến việc Hàn Quốc áp đảo Mỹ về năng suất (trong 10 năm qua: 2.405 tàu thương mại so với 37 tàu) và có lợi thế cạnh tranh về chi phí cao gấp hơn 3 lần, khả năng thành công của dự án MASGA là rất cao.
Đà tăng trưởng của thị trường bất động sản Ulsan không phải là một hiện tượng nhất thời. Đó là sự kết hợp hoàn hảo giữa tình trạng thiếu hụt cung mang tính cấu trúc và sự bùng nổ của ngành công nghiệp. Trong tình hình lượng nhập cư hàng năm dự kiến sẽ giảm mạnh xuống còn 1.000 hộ từ sau năm 2026, áp lực tăng giá chắc chắn sẽ còn mạnh hơn nữa khi làn sóng nhập cư và thu nhập tăng cao do dự án MASGA cộng hưởng.
Đối với thị trường Jeonse, hiện tượng khan hiếm đã ở mức nghiêm trọng. Tỷ lệ Jeonse 76,5% là mức cao nhất cả nước, và do thiếu hụt nhà, việc chuyển đổi sang cho thuê theo tháng (Wolse) đang ngày càng tăng tốc. Việc chỉ số giá thuê tháng tại Ulsan tăng 0,22%, ngang bằng với mức ở Seoul (0,23%), đã minh chứng cho điều này.
Chìa khóa trong đầu tư bất động sản Ulsan là thời điểm và lựa chọn khu vực. Mặc dù đà tăng đã bắt đầu nên cơ hội đầu tư ban đầu có thể đã qua, nhưng phân tích cho thấy sự tăng trưởng thực sự mới chỉ bắt đầu.
Mugeo-dong và Sinjeong-dong tại Nam-gu được coi là nơi đầu tư ưu tiên số 1. Điều này là do khả năng tiếp cận các doanh nghiệp đóng tàu và điều kiện định cư ở đây rất xuất sắc, trong khi nguồn cung mới lại hạn chế. Các căn hộ tại các khu phức hợp lớn đang mở bán gần đây như Hanwha Forena Ulsan Mugeo có thể là nơi đầu tư tốt.
Khu vực xung quanh Beonyeong-ro ở Jung-gu cũng rất đáng chú ý. Các tòa chung cư cao tầng như Beonyeong-ro Lotte Castle Central Sky đang được cung cấp, hứa hẹn sẽ tạo ra hiệu ứng điểm nhấn (landmark) trong tương lai.
Dong-gu được phân tích là khu vực tương đối bị đánh giá thấp. Nơi đây có khoảng cách gần nhất với các doanh nghiệp đóng tàu và nhu cầu thuê Jeonse rất mạnh, nhưng giá mua bán lại tương đối rẻ, nên sức hấp dẫn đầu tư rất cao.
Đặc biệt, cần lưu ý đến đầu tư Jeonse. Hiện tại tỷ lệ Jeonse 76,5% của Ulsan đã là mức rất cao, nhưng nhu cầu Jeonse dự kiến sẽ còn tăng lên khi giá mua bán tăng trong tương lai. Đối với đầu tư chênh lệch giá, phân tích cho thấy có thể đạt được mức lãi vốn trên 50 triệu won trong 5 năm.
Trong tình hình có những nơi đầu tư mang lại tỷ suất lợi nhuận 13%/năm chỉ với số vốn nhỏ khoảng 40 triệu won, đây có thể là cơ hội cho những nhà đầu tư thiếu vốn.
Sự thay đổi của thị trường bất động sản Ulsan, được châm ngòi bởi dự án MASGA, mới chỉ là sự khởi đầu. Hiệu ứng lan tỏa từ khoản đầu tư quy mô 208 nghìn tỷ won và thời kỳ phục hưng của ngành đóng tàu sẽ là động lực mạnh mẽ hỗ trợ thị trường bất động sản Ulsan trong 5-10 năm tới.
7 tuần tăng liên tiếp, mức tăng trưởng cao nhất cả nước, tình trạng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, hiện tượng khan hiếm Jeonse. Mọi yếu tố tích cực đều đang tập trung vào thị trường bất động sản Ulsan. Ngay lúc này, khi vẫn còn bị đánh giá thấp tương đối so với Seoul hoặc khu vực thủ đô, có lẽ chính là thời điểm vàng để đầu tư bất động sản Ulsan.
Tuy nhiên, đầu tư luôn đi kèm với rủi ro. Cần phải tiếp cận thận trọng bằng cách theo dõi sát sao tiến độ thực tế của dự án MASGA, các biến số chính trị và tình hình kinh tế toàn cầu. Nhưng có một điều chắc chắn là “cơn gió” từ thời đại hàng hải ngành đóng tàu đang thổi vào thị trường bất động sản Ulsan.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản Smart Tube, nổi tiếng với bút danh Pashong, từng là trưởng phòng bất động sản tại Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành và dẫn dắt blog Naver “Pashong’s World Exploration” và kênh YouTube “StuTV”. Các tác phẩm tiêu biểu của ông gồm “Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)”, “Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)”, “Tương lai bất động sản Incheon (2022)”, “Nguyên tắc tuyệt đối về đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)”, “Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)”, “Từ nay chỉ những nơi đáng tăng mới tăng (2020)”, “Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)”, v.v.