[비즈한국] Chính phủ Lee Jae-myung vừa đưa ra kế hoạch cung ứng nhà ở đầu tiên kể từ khi nhậm chức. Đây là bản kế hoạch chi tiết nhằm cung cấp tổng cộng 1,35 triệu căn nhà mới tại khu vực thủ đô trong 5 năm tới. Thay vì bán đất công cho tư nhân, chính phủ sẽ tăng tốc độ cung ứng bằng cách để Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) trực tiếp thực hiện dự án. Đồng thời, chính phủ có kế hoạch mở rộng nguồn cung tại trung tâm các thành phố – nơi người mua ưa chuộng – bằng cách tận dụng tối đa các cơ sở cũ và quỹ đất nhàn rỗi do nhà nước sở hữu, cũng như thúc đẩy các dự án chỉnh trang đô thị do tư nhân dẫn dắt.
Ngày 7, chính phủ đã tổ chức cuộc họp các bộ trưởng liên quan đến bất động sản và công bố "Phương án mở rộng cung ứng nhà ở" của chính phủ mới. Nội dung chính là cung cấp 1,35 triệu căn nhà mới (270.000 căn mỗi năm) tại khu vực thủ đô trong vòng 5 năm tới cho đến năm 2030. So với mức trung bình 158.000 căn mỗi năm trong 3 năm gần đây, con số này tăng 112.000 căn/năm. Chính phủ dự kiến đạt mục tiêu bằng cách: △Mở rộng và đẩy nhanh cung ứng đất công (372.000 căn) △Chỉnh trang cơ sở cũ và quỹ đất nhàn rỗi (38.000 căn) △Cung ứng nhà ở trung tâm thành phố (365.000 căn) △Cải thiện điều kiện cung ứng tư nhân như mua nhà mới làm nhà cho thuê (219.000 căn) △Các dự án nhà ở khác như phi căn hộ (355.000 căn).
Trọng tâm nằm ở việc mở rộng nguồn cung tại thủ đô dưới sự dẫn dắt của nhà nước. Chính phủ tuyên bố sẽ chuyển đổi phương thức từ bán đất công cho tư nhân sang hình thức để LH trực tiếp thực hiện phát triển. Mục đích là ngăn chặn tình trạng tư nhân hưởng lợi nhuận trong thời kỳ thị trường bất động sản bùng nổ nhưng lại trì hoãn hoặc dừng cung ứng khi thị trường suy thoái. Ngoài việc LH trực tiếp thực hiện (53.300 căn), chính phủ còn dự kiến cung cấp thêm 121.400 căn nhà mới tại thủ đô thông qua việc rút ngắn thời gian thực hiện dự án trên đất công (46.000 căn), cùng với việc tối ưu hóa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất công. Trong 5 năm tới, từ quỹ đất công tại thủ đô sẽ có 372.000 căn nhà được hình thành, bao gồm cả 251.000 căn đã dự kiến từ trước.
Nguồn cung tại khu vực trung tâm có nhu cầu cao cũng sẽ được mở rộng. Phương pháp là tận dụng các cơ sở cũ và đất nhàn rỗi trong nội đô thuộc quyền sở hữu công, đồng thời thúc đẩy các dự án tái thiết, tái phát triển do tư nhân dẫn dắt. Chính phủ cho biết sẽ cung cấp 58.000 căn bằng cách tận dụng đất nhàn rỗi, nhà ở công cộng cũ (23.000 căn), trụ sở cơ quan công quyền (28.000 căn) và đất trường học. Các dự án do tư nhân thực hiện sẽ được kích hoạt thông qua việc cải thiện chế độ bao gồm rút ngắn thời gian dự án (234.000 căn), cải thiện dự án chỉnh trang các thành phố mới thế hệ 1 (63.000 căn), và tái áp dụng mô hình dự án phức hợp trung tâm công cộng (50.000 căn). Nhờ đó, 365.000 căn nhà sẽ được cung ứng tại trung tâm khu vực thủ đô trong 5 năm tới.
Điều kiện cung ứng nhà ở tư nhân cũng được cải thiện. Để thúc đẩy cung ứng, chính phủ quyết định cải cách mạnh mẽ các quy định và áp dụng mô hình cung ứng nhanh chóng. Các quy định như tiêu chuẩn tiếng ồn ngoài trời hay yêu cầu hiến đất làm trường học sẽ được nới lỏng; đồng thời hỗ trợ cung ứng phi căn hộ bằng cách tận dụng các mặt bằng thương mại bỏ trống trong nội đô. Chính phủ cũng có kế hoạch mở rộng cung ứng nhà ở theo phương pháp lắp ghép (modular). Việc mở rộng mua nhà mới để cho thuê (140.000 căn) và nhà ở cho thuê tư nhân có hỗ trợ từ nhà nước (21.000 căn) – những hình thức có thể cung ứng nhanh trong thời gian ngắn – cũng được ưu tiên, đồng thời tăng cường bảo lãnh công để ngăn chặn sự sụt giảm nguồn cung do thắt chặt tài chính dự án (PF) bất động sản. Tổng lượng cung ứng mới từ các biện pháp này là 219.000 căn.
Chức năng giám sát thị trường bất động sản sẽ được tăng cường. Mục tiêu là nâng cao tính minh bạch của thị trường bằng cách thiết lập nền tảng ngăn chặn các giao dịch bất hợp pháp và huy động vốn trái phép. Để làm được điều này, chính phủ tuyên bố sẽ thành lập tổ chức điều tra, xét xử các tội phạm bất động sản để kịp thời phát hiện và xử lý. Chính phủ cũng có kế hoạch tập trung thực hiện các cuộc điều tra theo kế hoạch của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông và thanh tra thuế của Cục Thuế quốc gia để chặn đứng các hành vi gây nhiễu loạn thị trường hoặc vi phạm pháp luật. Quy định nộp kế hoạch huy động vốn khi mua nhà sẽ được thắt chặt (yêu cầu ghi rõ loại hình vay vốn và tổ chức tài chính), đồng thời sửa đổi hệ thống báo cáo để yêu cầu nộp hợp đồng và chứng từ chuyển tiền cọc khi khai báo giao dịch mua bán.
Các biện pháp kiểm soát nhu cầu bổ sung cũng đã được đưa ra. Chính phủ quyết định thắt chặt tỷ lệ cho vay thế chấp nhà ở (LTV) tại các khu vực được quản lý từ 50% xuống còn 40%. Những người kinh doanh mua bán và cho thuê nhà không phải là người mua có nhu cầu thực sẽ không được vay vốn tại khu vực thủ đô hoặc khu vực bị quản lý, đồng thời hạn mức vay tiền thuê nhà đối với người sở hữu một căn nhà đã bị giảm từ tối đa 300 triệu won xuống còn 200 triệu won. Ngoài ra, quyền hạn của Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông được mở rộng để có thể chỉ định các khu vực phải xin phép trong cùng một thành phố hoặc tỉnh khi có lo ngại về thị trường nhà ở quá nhiệt hoặc đầu cơ. Trước đây, nếu khu vực thuộc cùng một thành phố/tỉnh, thẩm quyền thuộc về thị trưởng/tỉnh trưởng, còn nếu khu vực trải dài trên nhiều thành phố/tỉnh hoặc là dự án phát triển công thì Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông mới có quyền chỉ định.
Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Kim Yun-deok nhấn mạnh: “Để ổn định cơ bản thị trường nhà ở, việc cung cấp đủ nhà ở là quan trọng hơn cả. Chúng tôi sẽ nỗ lực để người dân có được niềm tin vững chắc vào việc cung ứng nhà ở, đồng thời thiết lập cơ cấu thị trường nơi nhà ở được cung cấp một cách công bằng cho những người có nhu cầu thực”.
Trước đó, vào ngày 27/6, chính phủ đã công bố các biện pháp bất động sản tập trung vào việc kiểm soát nhu cầu. Nội dung chính là hạn chế mức vay thế chấp nhà ở tại khu vực thủ đô và các khu vực bị quản lý ở mức 600 triệu won bất kể thu nhập. Việc sử dụng vốn vay thế chấp nhà ở đối với những người sở hữu nhiều nhà tại khu vực thủ đô đã bị chặn lại; đồng thời, nếu vay vốn để mua nhà tại khu vực thủ đô, người mua buộc phải chuyển đến ở trong vòng 6 tháng, khiến những ai không có nhu cầu thực tế không thể tiếp cận các khoản vay tài chính.
Sau khi các biện pháp bất động sản ngày 27/6 được công bố, đà tăng giá nhà đã bước vào giai đoạn chững lại. Theo khảo sát xu hướng giá nhà toàn quốc tháng 7 do Viện Bất động sản Hàn Quốc công bố, giá giao dịch nhà ở tổng hợp (chung cư, nhà liền kề, nhà độc lập, v.v.) trên toàn quốc tăng 0,12%, mức tăng thấp hơn so với tháng trước (0,14%). Tại Seoul – nơi từng có đà tăng chóng mặt – mức tăng đã giảm từ 0,95% xuống 0,75%. Tỷ lệ tăng giá nhà ở Seoul, vốn chỉ dừng ở mức 0,08% vào tháng 1, đã vọt lên 0,52% vào tháng 3 khi khu vực được cấp phép giao dịch đất đai bị bãi bỏ. Sau đó, chỉ số này biến động và tăng lên 0,95% vào tháng 6, ngay sau cuộc bầu cử tổng thống, ghi nhận mức cao nhất kể từ tháng 9/2018 (1,25%).