[비즈한국] Thị trường bất động sản Seoul đang bước vào kỷ nguyên tái cấu trúc. Trong bối cảnh giá nhà tại 3 quận Gangnam tăng vọt và đà tăng giá cao cấp của vành đai "Ma-Yong-Seong" (Mapo, Yongsan, Seongdong), vẫn còn một khu vực chứa đựng tiềm năng to lớn. Đó chính là Gwangjin-gu. Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Gwangjin-gu đang chứng kiến một bước ngoặt rõ ràng. Đây không còn là khu vực "bị đánh giá thấp" mà đang nổi lên như một trục tăng trưởng mới của Seoul.
Gần đây, căn hộ 84㎡ tại khu Gwangjang Hyundai 5-danji ven sông Hàn đã được giao dịch với giá 2,025 tỷ Won, thiết lập mức giá cao kỷ lục mới. Chỉ trong vòng 6 tháng kể từ tháng 1, giá đã tăng vọt 275 triệu Won so với mức 1,75 tỷ Won. Đây không đơn thuần là sự tăng giá mà là hồi chuông báo hiệu sự bắt đầu của quá trình tái định giá toàn diện thị trường bất động sản Gwangjin-gu.
Giá trị cốt lõi của Gwangjin-gu nằm ở việc đẩy mạnh các dự án tái thiết và tái phát triển quy mô lớn. Quy mô và tác động lan tỏa của các dự án đang triển khai thực sự mang tính cách mạng.
Dự án tái phát triển dạng chỉnh trang nhà ở khu vực A tại Jayang 4-dong là tâm điểm của các dự án phát triển tại Gwangjin-gu. Trên khu đất rộng 139.130㎡, một khu phức hợp khổng lồ quy mô 2.999 hộ với chiều cao tối đa 49 tầng sẽ được hình thành. Với biệt danh "Seongsu 5-jigu", dự án này được kỳ vọng sẽ tạo ra hiệu ứng cộng hưởng với sự phát triển của Seongsu-dong. Khi khu vực tập trung nhiều tòa nhà cũ nát này được chuyển mình thành khu căn hộ quy mô lớn với tầm nhìn ra sông Hàn, tác động đến giá thị trường xung quanh sẽ lớn hơn tưởng tượng.
Gwangjin-gu đang tích cực tận dụng hệ thống Kế hoạch tích hợp nhanh (Rapid Integrated Planning) của Chính quyền Seoul để thúc đẩy phát triển đồng loạt tại 5 khu vực. Dự án tái thiết biệt thự Sinhyang ở Junggok 4-dong đã nới lỏng giới hạn 7 tầng trước đây lên 20 tầng, mở rộng quy mô lên 339 hộ gia đình. Đây là trường hợp đầu tiên áp dụng "Chính sách nới lỏng quy định 2 loại 7 tầng", trở thành mô hình cho các dự án tương tự trong tương lai.
Chung cư Geukdong 1-cha, được coi là dự án tái thiết mang tính biểu tượng của Gwangjin-gu, là đơn vị hưởng lợi điển hình của vị trí ven sông Hàn. Công trình từ những năm 1980 này sẽ được tái thiết với quy mô tối đa 49 tầng, 2.043 hộ gia đình và áp dụng tỷ lệ diện tích sàn là 333%. Dự án này mang ý nghĩa biểu tượng lớn khi là chung cư ven sông Hàn đầu tiên tại Seoul thông qua thẩm định an toàn theo tiêu chuẩn mới của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải.
Điểm đáng chú ý thứ hai là Gwangjin-gu là cơ hội cuối cùng của "Vành đai sông Hàn". Trong tình thế các khu vực ven sông Hàn ở Seongdong-gu và Mapo-gu đã tiến vào ngưỡng giá cao, Gwangjin-gu là pháo đài cuối cùng có thể đảm bảo tầm nhìn ra sông Hàn với mức giá tương đối hợp lý.
Sự xuất hiện của "Pores Hangang", dự án mở ra kỷ nguyên giá 100 triệu Won/pyeong (khoảng 3,3㎡) vào năm 2024, đã thiết lập một tiêu chuẩn mới cho thị trường bất động sản Gwangjin-gu. Mặc dù có mức giá gây sốc với giá khởi điểm 4,4 tỷ Won cho căn hộ 84㎡ và giá cao nhất 16 tỷ Won cho căn 244㎡, nhưng khi bắt đầu bàn giao, giá trị thực tế đã được chứng minh. Đây là ví dụ điển hình cho thấy giá trị tiềm năng của bất động sản ven sông Hàn tại Gwangjin-gu.
Cũng cần lưu ý rằng khu Gwangnaru Hyundai gần Pores Hangang đang được cải tạo thành "Raemian Lucir Hangang" do Samsung C&T 028260 thi công. Quy mô được mở rộng từ 380 hộ lên 437 hộ, tái sinh với quy mô 6 tầng hầm và 29 tầng nổi. Với chi phí xây dựng lên tới 270,8 tỷ Won, dự án này nằm tại vị trí trọng điểm, cách ga Gwangnaru 5 phút đi bộ và thuộc khu học khu Gwangjang-dong, dự kiến sẽ tác động mạnh mẽ đến giá cả khu vực xung quanh.
Ven sông Hàn tại Gwangjin-gu là một trong những khu vực hiếm hoi đảm bảo quyền sở hữu tầm nhìn vĩnh viễn. Khi các khu chung cư ven sông như Gwangjang Hyundai 5-danji, Geukdong 2-cha liên tiếp vượt mốc 2 tỷ Won, lợi thế (premium) của tầm nhìn ra sông Hàn đang chính thức hiện thực hóa. Đặc biệt, trong tương lai nếu được tái thiết với số tầng cao hơn, giá trị của tầm nhìn sẽ tăng theo cấp số nhân.
Yếu tố then chốt thứ ba là dự án hiện đại hóa Bến xe liên tỉnh phía Đông (Dong Seoul Terminal). Dự án biến bến xe cũ kỹ 38 năm tuổi thành một trung tâm giao thông quy mô lớn với 7 tầng hầm và 39 tầng nổi là một sự kiện trọng đại sẽ thay đổi tương lai của Gwangjin-gu.
Dự án hiện đại hóa bến xe Dong Seoul do Shinsegae Property thúc đẩy có tổng vốn đầu tư 1.879 tỷ Won. Bến xe khách sẽ nằm ở tầng hầm, trong khi các cơ sở thương mại, văn phòng và văn hóa sẽ nằm ở tầng nổi, dự kiến hoàn thành vào năm 2031. Đây không chỉ là việc cải thiện bến xe đơn thuần mà là một dự án mang tính biểu tượng nâng tầm vị thế của toàn bộ Gwangjin-gu.
Chỉ riêng phần đóng góp công cộng đã lên tới 138,1 tỷ Won, bao gồm xây dựng Công viên Guui, đường dẫn trực tiếp ra đường cao tốc Gangbyeonbuk-ro và các cơ sở thể thao cho cư dân. Việc giải quyết các vấn đề về tiếng ồn, khí thải và lưu lượng giao thông nhờ hiện đại hóa bến xe sẽ giúp giá trị bất động sản xung quanh được cải thiện đáng kể.
Điểm mạnh thứ tư của Gwangjin-gu là học khu ưu tú và cơ sở hạ tầng cuộc sống. Đây là yếu tố cốt lõi hỗ trợ giá trị cư trú dài hạn.
Gwangjang-dong được đánh giá là một trong 4 học khu lớn nhất của Seoul. Bên cạnh các trường nổi tiếng như Gwangnam (Tiểu học, THCS, THPT), khu vực này còn gần trường tiểu học Yangjin, THCS Yangjin, THCS quốc tế Daewon. Đặc biệt, các trung tâm học thêm tại Gwangjang-dong tập trung trong bán kính 5 phút đi bộ, tạo điều kiện giáo dục vượt trội.
Giá trị thặng dư từ học khu cũng được phản ánh vào giá giao dịch thực tế. Với vị trí đắc địa vừa tận hưởng tầm nhìn ra sông Hàn vừa thuộc học khu danh giá, căn hộ 84㎡ tại Gwangjang Hillstate đã được giao dịch với giá 2,2 tỷ Won, thiết lập mức giá cao kỷ lục. Geukdong 1-cha cũng đang giao dịch ở mức 2,13 tỷ Won cho căn 84㎡ nhờ nhu cầu học khu tăng cao cùng với thông tin xác nhận tái thiết.
Gwangjin-gu sở hữu đầy đủ cơ sở hạ tầng sống như khu thương mại ga đại học Konkuk, bách hóa Lotte, bệnh viện đại học Konkuk. Đặc biệt, việc kéo dài tuyến xe buýt 2227 đã cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận Ủy ban nhân dân quận, Trung tâm văn hóa nghệ thuật Gwangjin, Trung tâm thanh thiếu niên Gwangjin. Đây là yếu tố then chốt nâng cao giá trị thực cư.
Điểm đáng chú ý thứ năm là sự lan rộng của các dự án chỉnh trang quy mô nhỏ như Moa Town. Hệ thống này giúp phát triển hiệu quả những khu vực khó triển khai tái thiết quy mô lớn, nâng tầm môi trường sống của toàn bộ Gwangjin-gu lên một bậc mới.
Khu vực B của dự án Moa Town Jayang 2-dong sẽ được hình thành trên khu đất rộng 95.352㎡ với khu phức hợp 2.448 hộ. Với chiều cao tối đa 40 tầng, dự kiến một số căn hộ sẽ có tầm nhìn ra sông Hàn. Việc biến 395 ngôi nhà cũ nát thành khu căn hộ hiện đại sẽ thay đổi hoàn toàn môi trường sống của khu vực xung quanh.
Song song với việc chuyển đổi từ khu dân cư thông thường loại 2 sang loại 3, đường sá xung quanh cũng được mở rộng tối đa 14m. Đây là cách tiếp cận tổng thể không chỉ dừng lại ở việc cung cấp nhà ở mà còn nâng cấp cơ sở hạ tầng đô thị của cả khu vực.
Giá giao dịch căn hộ tại Gwangjin-gu đã tăng 4,4% trong nửa đầu năm 2025, ghi nhận mức tăng cao nhất tại Seoul. Theo số liệu của Viện Bất động sản Hàn Quốc, trong tuần đầu tháng 9, Gwangjin-gu tăng 0,14%, đứng sau Seongdong-gu (0,20%). Đây không phải là hiện tượng tạm thời mà là sự bắt đầu của một thay đổi mang tính cấu trúc.
Thị trường bất động sản Gwangjin-gu không còn là "nơi đầu tư bị đánh giá thấp". Nó đang khẳng định vị thế là một trục tăng trưởng mới và vành đai cư trú cao cấp của Seoul. Bốn động lực chính gồm đổi mới hạ tầng giao thông, dự án tái thiết lớn, lợi thế vành đai sông Hàn và phát triển bến xe Dong Seoul đang cùng vận hành và tạo ra hiệu ứng cộng hưởng.
Điểm đáng chú ý là sự thay đổi này không phải hiện tượng nhất thời mà là sự chuyển đổi cấu trúc. Sau năm 2030, khi các dự án tái thiết quy mô lớn và việc hiện đại hóa bến xe Dong Seoul hoàn tất, Gwangjin-gu sẽ mang một diện mạo hoàn toàn khác biệt.
Năm 2025 hiện tại mới chỉ là giai đoạn đầu của những thay đổi này. Trong bối cảnh chưa phải tất cả các thông tin tích cực đều đã phản ánh vào giá, cơ hội đầu tư tiên phong vẫn còn đó. Tuy nhiên, thời gian trôi qua, cơ hội này sẽ càng ít đi. Giống như việc mức giá "điên rồ" khi bán dự án Pores Hangang nay đã trở thành "giá phù hợp", mức giá bất động sản Gwangjin-gu hiện tại có thể là thời điểm mà vài năm sau, mọi người sẽ hoài niệm rằng "đó đã là cơ hội".
Một mô hình mới của bất động sản Seoul đang bắt đầu. Gwangjin-gu đang nằm ở vị trí trung tâm. Bây giờ, lựa chọn là ở chính các bạn.
Kim Hak-ryeol, người đứng đầu Viện Nghiên cứu Bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pasion, từng là trưởng nhóm tại Ban Nghiên cứu Bất động sản của Viện Nghiên cứu Gallup Hàn Quốc. Ông hiện đang điều hành và dẫn dắt blog Naver "Pasion's World Exploration" và kênh YouTube "Stew TV". Các cuốn sách của ông bao gồm "Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)", "Nguyên tắc tuyệt đối của bất động sản Seoul (2023)", "Tương lai bất động sản Incheon (2022)", "Nguyên tắc đầu tư bất động sản tuyệt đối của Kim Hak-ryeol (2022)", "Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)", "Từ bây giờ chỉ nơi nào tăng mới tăng (2020)", "Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)", v.v.