[비즈한국] Giả thuyết ‘giá bất động sản sẽ tăng khi chính phủ tiến bộ lên nắm quyền’ dường như đang được tái khẳng định ngay từ giai đoạn đầu của chính quyền Lee Jae-myung. ‘Chỉ số Schwabe’, phản ánh tỷ trọng chi phí nhà ở trong tổng chi tiêu tiêu dùng, đã vượt mức cao kỷ lục của năm ngoái. Giá giao dịch căn hộ tại Seoul cũng ghi nhận mức tăng cao nhất trong 7 năm kể từ đầu năm nay.
Việc giá nhà tăng cao không chỉ khiến cuộc sống của người dân bình thường trở nên khó khăn mà còn khiến việc mua nhà trở nên không hề dễ dàng. Việc chính phủ công bố biện pháp bất động sản thứ hai vào ngày 7 vừa qua, bao gồm các bước thắt chặt lại các quy định bất động sản như tăng cường tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) đối với các khoản vay thế chấp tại 3 quận Gangnam và quận Yongsan, được hiểu là ý chí không muốn tiếp tục bỏ mặc xu hướng quá nhiệt này nữa.
Chính phủ đã đưa ra biện pháp bất động sản một lần nữa vào Chủ nhật, ngày 7, chỉ hơn hai tháng sau khi công bố các biện pháp 6/27. Trong cuộc họp các bộ trưởng liên quan đến bất động sản được tổ chức vào chiều hôm đó, chính phủ đã công bố các biện pháp kiểm soát nhu cầu bổ sung nhắm vào quản lý nợ hộ gia đình và ‘kế hoạch mở rộng nguồn cung nhà ở’ với mục tiêu khởi công 1,349 triệu hộ gia đình ở khu vực thủ đô.
Cụ thể, kế hoạch bao gồm việc hạ LTV tại các khu vực được quy định như 3 quận Gangnam và quận Yongsan từ 50% xuống 40%, đồng thời khởi công 270.000 căn nhà mới mỗi năm trong 5 năm tới (2026~2030). Việc chính phủ đột ngột công bố các biện pháp bất động sản vào chiều Chủ nhật, chứ không phải ngày nào khác, được phân tích là có ý định ngăn chặn các tình huống như vay tiền trước. Điều này cho thấy sự cấp bách trong tâm thế của chính phủ. Việc chính phủ công bố các biện pháp bất động sản hai lần chỉ trong 3 tháng sau khi nhậm chức là do đà tăng giá nhà đang cho thấy xu hướng không hề dễ đối phó. Mặc dù đã hứa ổn định giá bất động sản từ khi tranh cử, nhưng thực tế giá nhà vẫn liên tục tăng.
Theo Cục Thống kê Hàn Quốc, chỉ số Schwabe của tất cả các hộ gia đình trên toàn quốc trong quý 2 năm nay là 12,22. So với mức 12,10 của quý 2 năm ngoái, con số này đã tăng 0,12 điểm phần trăm. Chỉ số Schwabe năm ngoái đã ghi nhận mức cao nhất kể từ khi bắt đầu điều tra vào năm 2019. Năm nay có khả năng cao sẽ ghi nhận con số vượt qua năm ngoái. Chỉ số Schwabe cao có nghĩa là tỷ trọng chi phí nhà ở trong chi tiêu hộ gia đình lớn. Cùng với chỉ số Engel (tỷ trọng thực phẩm trong chi tiêu tiêu dùng), chỉ số Schwabe được coi là thước đo tiêu biểu cho sự nghèo đói.
Chỉ số Schwabe đã tăng từ 11,26 năm 2019 lên 11,95 năm 2021 rồi giảm xuống 11,45 năm 2022. Sau đó, nó quay lại đà tăng và ghi nhận mức cao nhất là 12,16 vào năm ngoái. Đặc biệt, chỉ số Schwabe cao nhất ở nhóm chủ hộ từ 39 tuổi trở xuống. Trong quý 2 năm nay, chỉ số Schwabe của nhóm chủ hộ dưới 39 tuổi là 13,26, tăng 0,44 điểm so với một năm trước (12,82). Mức này cao hơn cả nhóm chủ hộ 40 tuổi (10,44), 50 tuổi (12,19) cũng như nhóm trên 60 tuổi (13,02). Trong khi lương từ công việc không tăng đáng kể thì giá nhà lại có xu hướng tăng, dẫn đến gánh nặng chi phí nhà ở của các chủ hộ dưới 39 tuổi ngày càng nặng nề.
Kể từ khi chính quyền Lee Jae-myung nhậm chức, đà tăng giá nhà, đặc biệt là giá căn hộ, tập trung tại Seoul đang ở mức đáng lo ngại. Theo Viện Bất động sản Hàn Quốc, tính đến tháng 7 năm nay, chỉ số giá mua bán căn hộ tại Seoul đã tăng 4,54%, ghi nhận mức tăng cao nhất kể từ con số 4,73% (tổng lũy kế tăng đến tháng 7) vào năm 2018, thời kỳ đầu của chính quyền Moon Jae-in.
Chỉ số giá mua bán căn hộ tại Seoul từng cho thấy xu hướng giảm vào năm 2019 với -1,72%, nhưng sau đó phục hồi lên 1,63% vào năm 2020 và vọt lên 4,33% vào năm 2021. Năm 2022, khi chính quyền Yoon Suk-yeol lên nắm quyền, chỉ số này giảm xuống -0,47% và nới rộng mức giảm xuống -3,48% vào năm 2023, nhưng sau khi tăng lên 1,75% vào năm ngoái, nó đang tiếp tục đà tăng mạnh từ đầu năm nay.
Điều này cũng thể hiện rõ qua xu hướng giao dịch căn hộ tại Seoul đạt mức giá cao mới. Theo phân tích của Zigbang vào ngày 8 dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế căn hộ của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông, trong số 3.946 giao dịch mua bán căn hộ tại Seoul vào tháng 7, có 932 giao dịch (23,6%) là mức giá cao mới. Đây là mức cao nhất kể từ tháng 7 năm 2022 (27,9%). Khi giá mua bán căn hộ tại Seoul tăng vọt và thị trường bất động sản trở nên bất ổn như vậy, chính phủ đã phải ra tay công bố biện pháp bất động sản thứ hai.