[비즈한국] Ngày 11 tháng 9, tại buổi họp báo kỷ niệm 100 ngày nhậm chức, Tổng thống Lee Jae-myung đã nói về các biện pháp cung ứng nhà ở gần đây của chính phủ rằng: "Có vẻ như tôi đã làm tốt khi không thấy nhận được cả lời khen lẫn lời chê". Nghe qua thì có vẻ như đây là một "chính sách ổn định mà không gây làn sóng chính trị". Tuy nhiên, thị trường bất động sản không vận hành theo tiếng vỗ tay hay la ó, mà chuyển động theo các chỉ số lạnh lùng như: luồng quy trình (cấp phép – khởi công – mở bán – hoàn công), tình trạng nợ quá hạn và đáo hạn của dự án tài chính (PF), sự tích tụ của các căn hộ chưa bán được sau khi hoàn công, cũng như những va chạm giữa tín dụng hộ gia đình và tỷ lệ tổng chi phí trả nợ (DSR).
Lời tự đánh giá của Tổng thống củng cố khung tâm lý ngắn hạn theo kiểu "chỉ cần ngăn chặn giá tăng đột biến là đủ". Nhưng điều đang khiến thị trường nhà ở Hàn Quốc trở nên nguy cấp hiện nay không phải là bản thân giá cả, mà là sự vặn xoắn của hệ thống đang nâng đỡ giá đó. Trừ khi tiêu chuẩn đánh giá chính sách được thay đổi từ "nhiệt kế dư luận" sang "bảng điều khiển hệ thống", thì dù chính phủ có nói "đã làm tốt" đến đâu, thực tế vẫn ngày càng bất ổn.
Ngày 7 tháng 9, chính phủ đã công bố 'Phương án mở rộng cung ứng nhà ở', đề xuất khởi công 1,35 triệu căn hộ tại khu vực đô thị đến năm 2030 (270.000 căn mỗi năm), đồng thời tuyên bố LH sẽ trực tiếp thực hiện các khu đất công để đẩy nhanh tiến độ. Ngoài ra, chính phủ cũng cho biết sẽ tăng nguồn cung bằng cách chuyển đổi các tài nguyên trong đô thị như công sở công cộng cũ, đất trường học, đất công nhàn rỗi. Hướng đi là đúng. Tuy nhiên, con số chỉ là lời hứa. Nguồn cung không phụ thuộc vào tổng lượng trên bản vẽ mà phụ thuộc vào tính bền vững của hệ thống sản xuất. Lời hứa chỉ trở thành thực tích khi bốn bánh xe: tiền (cấu trúc huy động vốn), người (năng lực thi công), quy định (cấp phép·môi trường·ảnh hưởng giao thông) và nhu cầu (mở bán·chuyển đổi) cùng lăn bánh. Trong môi trường hiện tại, không có bánh xe nào trong bốn bánh xe này tự động vận hành cả.
Đầu tiên, phần đầu của quy trình đang bị lung lay. Số liệu nhà ở tháng 7 cho thấy dù việc mở bán tại khu vực đô thị có tăng nhẹ nhưng lũy kế thực tế vẫn sụt giảm so với năm trước, và quan trọng nhất là các căn hộ chưa bán được sau khi hoàn công – vốn được phân loại là "hàng tồn kho độc hại" – lại tăng lên. Cấu trúc mà phần đầu (cấp phép·khởi công) không chính xác và phần sau (tồn kho sau hoàn công) tích tụ sẽ dẫn đến nút thắt cổ chai làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nguồn cung cục bộ và biến động giá sau 1-3 năm nữa. Dù có hô hào con số cung ứng, tại thực địa, ba câu nói "không có tiền để khởi công, không chắc chắn bán được hàng, không biết khi nào cấp phép xong" đang khiến con người và máy móc phải dừng lại. Nếu không lấp đầy được khoảng cách này, con số "270.000 căn mỗi năm" sẽ chỉ tồn tại trên biểu đồ.
Thứ hai, tàn dư của áp lực PF vẫn chưa tắt. Cuộc khủng hoảng thanh khoản của các công ty xây dựng đã lan rộng thành gánh nặng cho toàn bộ hệ thống thể chế đến mức tốc độ tòa án ra quyết định bắt đầu hồi sinh doanh nghiệp đang tăng nhanh. Từ đầu năm nay, đơn xin quản lý pháp lý của các công ty xây dựng vừa và nhỏ liên tục tăng, và thậm chí cả những công ty từng vượt qua quá trình tái cấu trúc cũng quay trở lại thủ tục hồi sinh. Đây không phải là sự thất bại đơn thuần của các doanh nghiệp cá lẻ, mà là tín hiệu của vết rạn cấu trúc nơi hàng tồn kho, giá vốn tăng cao và sự trì hoãn ghi nhận doanh thu chồng chéo lên nhau. Nếu các rủi ro về thứ tự ưu tiên (trước, giữa, sau) xung quanh PF không được sắp xếp lại một cách tinh tế, thì dù có cấp phép và tăng hệ số sử dụng đất đến mức nào, "nút khởi công" cũng không thể được nhấn. Thị trường nhìn vào bảng cân đối kế toán hơn là các con số.
Thứ ba, hơi thở của các hộ gia đình đã trở nên dồn dập. Theo số liệu của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc, cuối quý 2, dư nợ tín dụng hộ gia đình đạt 1.952,8 nghìn tỷ won, mức cao nhất trong lịch sử. Trong bối cảnh giá ở một số khu vực phục hồi, dư nợ thế chấp nhà ở lại tăng lên, tạo ra một cục diện kỳ lạ là "nợ bùng nổ mà không có sự phục hồi giao dịch". Trong môi trường này, thông điệp "kiềm chế nhu cầu" mà chính phủ lặp đi lặp lại tạo ra sự nghịch lý. Sự kiềm chế không phân biệt có thể ngăn chặn mức tăng đột biến ngắn hạn, nhưng lại cản trở việc thay đổi, chuyển đổi của nhu cầu thực, làm khô cạn các mạch máu của giao dịch. Nếu các kênh giao dịch bị tắc nghẽn, việc thu hồi PF, tiêu thụ hàng tồn kho và chuyển đổi sang thuê nhà đều bị chặn đứng, hệ quả là chỉ làm tích tụ sự mệt mỏi của hệ thống. Hạ cánh mềm không đến từ sự kiềm chế, mà đến từ sự đệm lót có chọn lọc.
Thứ tư, sự suy thoái về chất của thị trường cho thuê đang ăn mòn cảm nhận kinh tế của người dân. Trong khi sự chuyển đổi từ thuê nhà dạng Jeonse sang 월세 (thuê tháng) đang diễn ra nhanh chóng về mặt cấu trúc, những vết sẹo của tai nạn bảo đảm tiền cọc vẫn còn đó, và sự gia tăng tồn kho sau hoàn công đang thúc đẩy sự méo mó của thị trường thuê nhà. Nếu không củng cố thiết kế chuỗi "bảo đảm - cung ứng - cho thuê" như phí bảo đảm, cảnh báo khu vực rủi ro, mua lại nhanh chóng và chuyển đổi sang REITs cho thuê công cộng, thì dù chính phủ có tuyên bố "quản lý giá ổn định" đến đâu, cảm nhận về nhà ở của người dân thường vẫn có khả năng xấu đi. Khoảng cách giữa "sự ổn định" của giá trung bình và "sự bất an" tại thực tế đời sống đã bắt đầu xuất hiện.
Thứ năm, khoảng trống của các đơn thuốc tập trung vào khu vực đô thị ngày càng lớn. Việc chính phủ tập trung hỏa lực vào khu vực đô thị là một lựa chọn dễ hiểu về mặt chính trị và hành chính, nhưng càng để tình trạng cấp phép và khởi công tại khu vực ngoài đô thị kéo dài, sự trống rỗng của các khu vực kinh tế rộng lớn càng tăng tốc. Nhà ở là một gói bao gồm công nghiệp, giao thông, giáo dục và định cư. Nếu chỉ cung cấp nhà ở mà không đi kèm với việc mở rộng đồng bộ việc làm, trường học và hạ tầng đời sống (SOC), dân số sẽ bị hút về khu vực đô thị nhanh hơn. Như chính phủ đã nói "không thể xây dựng thành phố mới vô hạn", giải pháp không nằm ở việc tăng giảm số lượng thành phố mới mà nằm ở việc thiết kế lại chiến lược địa điểm theo đơn vị vùng. Cùng với thông báo "tổng lượng" khu vực đô thị, lẽ ra phải có bản kế hoạch tái tổ chức trục giao thông, khu công nghiệp và giáo dục để cho phép sự sinh tồn của khu vực ngoài đô thị. Thông điệp hiện tại đang lơ lửng giữa lời hứa và bản vẽ.
Điểm cốt lõi xuyên suốt mọi rủi ro này là chính phủ chỉ đánh giá hiệu quả của chính sách qua "sự ổn định giá cả" và đánh giá thấp "sự ổn định hệ thống". Tuyên bố của Tổng thống rằng "không được xảy ra sụt giảm hay tăng vọt" là đúng theo lẽ thường, nhưng nền tảng kỹ thuật để biến tuyên bố đó thành hiện thực (tái cấu trúc PF, giải quyết nút thắt cấp phép, hấp thụ có trật tự tồn kho sau hoàn công, thiết kế lại bảo đảm/cho thuê) chậm và phức tạp hơn những lời tuyên ngôn. Nếu đánh giá chính sách bằng thước đo dư luận là "không có khen cũng không có chê" mà không lấp đầy khoảng cách đó, niềm tin rằng "chính sách dẫn dắt thị trường" sẽ yếu đi và chỉ còn lại "sự nhìn sắc mặt thị trường". Ở nơi thiếu niềm tin, sự bất đối xứng thông tin và các vụ cá cược đầu cơ sẽ càng hoành hành. Điều cần thiết bây giờ không phải là những lời nói thuyết phục thị trường, mà là những con số làm chuyển động thị trường.
Vậy cần thay đổi điều gì? Thứ nhất, việc tái cấu trúc KPI (Chỉ số hiệu suất chính) là cấp bách. Thay vì phản ứng của báo chí, cần công khai hàng tháng, theo vùng các số liệu về: cấp phép, phê duyệt dự án, khởi công, mở bán, tồn kho sau hoàn công, tốc độ nợ quá hạn/đáo hạn PF, tỷ lệ chuyển đổi giao dịch, tỷ lệ tai nạn bảo đảm cho thuê. Che giấu con số làm tăng sự sợ hãi, còn hiển thị con số làm tăng niềm tin.
Thứ hai, cần thể chế hóa cấu trúc chuẩn của PF. Cần văn bản hóa sự phân chia rủi ro và các yêu cầu đối với bên ưu tiên (ngân hàng, bảo hiểm), bên thứ cấp (tài chính chính sách, bảo đảm) và bên rủi ro cao (vốn tư nhân), đồng thời tự động hóa cầu nối thanh khoản và đảo nợ trước/sau khi mở bán đối với các dự án đạt tiêu chuẩn khả thi để có thể nhấn "nút khởi công" trở lại.
Thứ ba, cần bắt buộc việc thẩm định song song và tuân thủ thời hạn trong cấp phép, đồng thời phổ biến mô hình chuẩn cho việc chỉnh trang, cải tạo quy mô nhỏ để thúc đẩy cung ứng quy mô nhỏ trong đô thị.
Thứ tư, đối với tồn kho sau hoàn công, cần vận hành thường xuyên kênh mua lại công cộng có điều kiện và chuyển đổi sang REITs cho thuê, đồng thời phải văn bản hóa các quy tắc để ngăn chặn sự méo mó giá thị trường.
Thứ năm, cần tái cân bằng kỷ luật nhu cầu. Cần kiềm chế chính xác hơn đối với đòn bẩy cho nhiều nhà ở và bán lại ngắn hạn, đồng thời mở các đệm lót chọn lọc về DSR và thuế trước bạ đối với các giao dịch mang tính sản xuất như thay đổi nhu cầu thực 1 nhà ở, sinh đẻ, di chuyển do công việc, cải thiện hiệu suất năng lượng để khơi thông các mạch máu giao dịch. Chỉ khi năm yếu tố này cùng vận hành, "mục tiêu tổng lượng" mới trở thành "thực tích tại hiện trường".
Phương thức truyền thông chính sách cũng cần thay đổi. Câu nói "sẽ liên tục đưa ra các biện pháp" gây ra sự mệt mỏi cho thị trường. Không phải là thường xuyên hơn mà phải chính xác hơn. Mỗi biện pháp cần rõ ràng về việc làm giảm nút thắt nào của quy trình, thay đổi chỉ số tài chính nào trong bao nhiêu quý. Ví dụ, "270.000 căn mỗi năm" là giá trị mục tiêu, và vì mục tiêu đó, các chỉ số trung gian như tỷ lệ khởi công (so với cấp phép), tỷ lệ mở bán (so với khởi công), tốc độ hấp thụ tồn kho sau hoàn công, tỷ lệ thành công đáo hạn PF cần được thiết kế như những bậc thang. Thị trường không đợi "biện pháp tiếp theo". Dòng tiền và con người của ngày mai sẽ di chuyển tùy thuộc vào độ tin cậy của những con số được công bố hôm nay.
Tổng thống nói về "sự chuyển đổi lớn của tài chính trong việc chuyển vốn từ bất động sản sang các ngành công nghiệp công nghệ cao và hoạt động kinh tế hàng ngày". Hướng đi đó cũng đúng. Tuy nhiên, nếu sự bất ổn của hệ thống thị trường nhà ở không được giải quyết, các hộ gia đình sẽ trở nên nhạy cảm hơn với rủi ro và dòng tiền sẽ càng co cụm vào các tài sản an toàn. Trớ trêu thay, việc hạ cánh mềm của thị trường nhà ở chính là điều kiện tiên quyết để thoát khỏi "nền kinh tế lấy bất động sản làm trung tâm".
Khi nhà ở ổn định, các hộ gia đình mới có dư địa cho đầu tư dài hạn và tài chính mới chảy vào công nghệ và công nghiệp. Kỹ thuật hạ cánh mềm không phải là khẩu hiệu mà là kỹ thuật công trình. Cần một thiết kế tinh vi để bốn bánh răng: tài chính, cấp phép, cung ứng và cho thuê cùng khớp vào nhau, cần những con số minh bạch để cho phép thiết kế đó vận hành và sự cập nhật trung thực các con số đó.
Dù chính quyền có thay đổi, sự tự khen ngợi vẫn còn đó. "Không có lời khen cũng không có lời chê" có lẽ là sự tự ám thị lặp đi lặp lại ở mỗi chính quyền. Tuy nhiên, thị trường nhà ở không chuyển động theo những lời chú đó. Thứ chuyển động không phải là phiếu bầu mà là mẫu số, không phải là khẩu hiệu mà là quy trình, không phải là sự ban ơn mà là bảng cân đối kế toán. Để chính quyền Lee Jae-myung thực sự nhận được đánh giá "đã làm tốt", cần phải cho thấy sự cải thiện bình tĩnh trong các chỉ số mà thị trường theo dõi hàng tháng.
Nút thắt cấp phép được tháo gỡ, động cơ khởi công vận hành, tàn dư PF tắt hẳn, tồn kho sau hoàn công giảm, tai nạn bảo đảm thuê nhà giảm, đó chính là tin tức duy nhất mà thị trường nhà ở Hàn Quốc đang chờ đợi. Điều cần thiết lúc này không phải là giọng nói lớn hơn mà là bảng điều khiển chính xác hơn. Và là việc cùng tăng tốc theo một hướng khi nhìn vào bảng điều khiển đó.
Kim Hak-ryeol, Giám đốc Viện nghiên cứu bất động sản SmartTube, nổi tiếng với bút danh Pasyong, từng là trưởng nhóm tại Phòng nghiên cứu bất động sản của Gallup Korea. Ông hiện đang điều hành blog Naver "Chuyến thám hiểm thế giới của Pasyong" và kênh YouTube "StuTV". Các tác phẩm tiêu biểu của ông bao gồm: 'Sức mạnh bất động sản Gyeonggi (2024)', 'Nguyên tắc tuyệt đối bất động sản Seoul (2023)', 'Tương lai bất động sản Incheon (2022)', 'Nguyên tắc tuyệt đối đầu tư bất động sản của Kim Hak-ryeol (2022)', 'Bản đồ tương lai bất động sản Hàn Quốc (2021)', 'Từ nay chỉ những nơi tăng giá mới tăng (2020)', 'Hướng dẫn sử dụng bất động sản Hàn Quốc (2020)', v.v.